Lại nóng chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai: Khi nào chính sách này nên áp dụng?

"Nóng" chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai

Đề xuất thí điểm đánh thuế bất động thứ hai của TP.HCM mới đây nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Theo Tờ trình gửi Chính phủ của TP.HCM, việc đánh thuế nhằm hạn chế nạn đầu cơ, kéo giá bất động sản xuống. Trước đó không lâu, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký quyết định phê duyệt Chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030.

Thuế Tài sản đã có dự thảo và đề xuất từ rất nhiều năm trước nhưng đến hiện tại, vẫn "dậm chân tại chỗ". 3 năm trước và thậm chí trong năm 2022, câu chuyện đánh thuế bất động sản mà điển hình thu thuế bất động sản sở hữu thứ 2 từng tạo ra sự tranh luận lớn từ giới chuyên gia và đầu tư.

Khi bàn về mục đích của việc đánh thuế bất động sản thứ 2 từ đề xuất thí điểm của TP.HCM đang thu hút dư luận, luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Luật sư điều hành Legal United Law phân tích rằng, về bản chất, muốn giá nhà đất giảm xuống thì các nguyên liệu "đầu vào" phải giảm. Ví như chi phí bồi thường đất, thuế chuyển mục đích (hiện tại luôn áp cao kịch trần), vật liệu xây dựng các loại, chi phí xây dựng, chi phí pháp lý, chi phí quản lý; lãi suất vay ngân hàng và nhất là thủ tục làm sao phải rút gọn, nhanh chóng.

Lý do khác khiến giá đất tăng cao xuất phát từ quỹ đất càng ngày càng khan hiếm, nhu cầu của người dân mua đất vẫn rất nhiều. Trong khi đó, giá vật liệu xây dựng tăng 200-300%, lãi suất ngân hàng tăng nóng lên tới 11%, chưa kể phí 3-5% ngoài cho ngân hàng. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài trung bình 3 đến 5 năm mới có được giấy phép xây dựng. "Chi phí ngoài" cũng gia tăng thêm cũng ít nhất 15% tổng mức đầu tư. Chi phí bán hàng thêm từ 7% - 12%. Thủ tục pháp lý kéo dài kéo theo chi phí quản lý dự án và lãi vay ngân hàng tăng.. Như vậy, muốn giảm giá bất động sản, hãy giảm tất cả chi phí đầu vào.

Đánh thuế bất động sản tạo ra cuộc tranh luận trái chiều. (Ảnh minh hoạ)

"Còn chuyện đánh thuế căn nhà thứ 2 để giá bất động sản giảm xuống, lấy nguồn hổ trợ người mua nhà thứ 1 thì tôi có cảm tưởng rất phi lý", luật sư Nguyễn Sơn Tùng nói. 

Cũng theo ông Tùng, thị trường thì đang suy thoái nghiêm trọng, tăng thêm 1 loại thuế trong giai đoạn hiện nay chỉ có làm xấu thêm cho thị trường hơn là giải pháp chống đầu cơ. Mặc dù đề xuất này không gây hoang mang cho các nhà đầu tư nhưng sẽ khiến họ phản ứng ngược về thời điểm áp dụng, nhất là khi thị trường đang rất khó khăn. 

"Mặt khác, phía cơ quan chính sách hiện chưa đưa ra tiêu chí rõ ràng về luật định thế nào là đầu cơ bất động sản mà chỉ lấy định lượng sở hữu 2 căn nhà hay 2 tài sản là bất động sản trở lên là đầu cơ bất động sản, rồi áp thuế tăng cho căn thứ 2. Rõ ràng, điều này sẽ không ổn!", vị luật sư này nhấn mạnh. 

Cũng theo luật sư Tùng, trong giai đoạn hiện tại và với tình hình chung của thị trường thì việc đánh thuế bất động sản chưa cần thiết. Bởi thực tế, TP.HCM cũng không có nhiều sản phẩm bất động sản ra thị trường mà đầu cơ. Muốn đầu cơ cũng thiếu sản phẩm để đầu cơ. 

Nhà đầu tư nói gì về việc đánh thuế bất động sản thứ 2?

Theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư giàu kinh nghiệm lâu năm, việc đánh thuế tài sản bất động sản sẽ tác động rất mạnh đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn và những nhà đầu tư lướt sóng.

Ông Kiên phân tích, thứ nhất, về tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ. Việc này sẽ trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn.

Thứ hai, việc đánh thuế này sẽ ảnh hưởng mạnh nhất đối với những người lướt sóng ngắn hạn, những người chỉ cần lợi nhuận 5%-10% trong 1 giao dịch 1-2 tháng. 

Ông Kiên lấy ví dụ, một miếng đất trị giá 1,8 tỷ, sau khi đặt cọc 200 triệu và gửi sales bán chênh lại ngay với giá 1,9 - 1,95 tỷ. Giả sử không bán ra được, người mua phải chồng đủ 1,8 tỷ "ôm" luôn và tiếp tục chờ sales ra hàng. Trong trường hợp này, khi cộng các chi phí hoa hồng sales, thuế trước bạ mua (đã siết chặt), thuế thu nhập cá nhân bán (đã siết chặt) và cộng thêm thuế bất động sản thứ hai (Đang dự kiến) sẽ làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn chân. Đây cũng là một điểm tích cực cho thị trường bất động sản, vì những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn chính là nhân tố đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Ví dụ, giả sử mỗi năm thuế tính 1%, tài sản sau 3 năm chịu thuế 3%. Nếu tài sản giá mua vào 5 tỷ thì tổng thuế phải chịu là 150 triệu đồng, giá vốn đầu tư thành 5,15 tỷ. Tuy nhiên, với thực trạng thị trường bất động sản, sau 5 năm, giá trị tài sản có thể tăng trung bình 50% -100 % ở khu vực dân cư ổn định (10% - 15%/năm) và 100%-200% ở các khu vực nhiều tiềm năng đột biến về hạ tầng khu vực (20% - 30%/năm), thì mức thuế tài sản vẫn không đáng kể so với mức độ tăng giá, không ảnh hưởng nhiều với những nhà đầu tư trung, dài hạn. 

Điểm mấu chốt ở đây chính là dòng tiền để đóng thuế. Nghĩa là chủ bất động sản có thể cộng thêm thuế vào giá mua bán để bù lại. Nhưng việc này chỉ có thể thực hiện khi tiến hành giao dịch mua bán, còn thời gian trước đó khi đang "ôm" bất động sản thì họ phải bỏ tiền ra trước để đóng thuế. Để có tiền đóng thuế này thì họ phải có một khoản thặng dư từ lao động làm việc, từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác, hoặc bản thân bất động sản có giá trị sử dụng cuối để tự nó có thể sinh ra dòng tiền tối thiểu để đủ chi trả được chi phí thuế.

Ví dụ, với bất động sản trị giá 5 tỷ, giả sử thuế 1%/năm thì hằng năm phải bỏ tiền túi ra trước 50.000.000 để đóng thuế. Nếu sở hữu nhiều bất động sản hơn và giá trị lớn hơn, tiền túi bỏ ra đóng thuế hằng năm cũng tỷ lệ thuận lên nhiều hơn. Đây mới chính là điểm lo ngại của những người đầu tư bất động sản nhưng lại không có dòng tiền ổn định từ nguồn khác hoặc từ việc khai thác chính bất động sản. Khi bất động sản tăng giá thì bản thân họ cũng gia tăng tài sản, nhưng lại không có tiền.

Với những bất động sản có nhu cầu sử dụng thực thì thu nhập khai thác trên chính bất động sản đó là nguồn để đóng thuế "mỡ nó rán nó". 

Ví dụ, căn nhà được sử dụng để ở thì nguồn thu nhập để đóng thuế ở đây chính là khoản tiền tiết kiệm được từ việc đi thuê nhà. Hay nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê; nhà phố có thể cho thuê mặt tiền, cho thuê một phần; đất được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp; nhà cho thuê có thu nhập đều

Với những bất động sản không có nhu cầu sử dụng thực, chưa thể khai thác làm gì tạo ra giá trị trên bất động sản thì bản thân nó sẽ không tạo ra được dòng tiền, bắt buộc phải dùng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh, lao động làm việc khác bù vào, không thể thẩy đó để không chờ bán kiếm lời như trước.

"Nếu thuế sở hữu bất động sản thứ 2 được triển khai, thị trường bất động sẽ bước vào giai đoạn mới, bền vững hơn", ông Kiên nhấn mạnh. "Các nhà đầu tư bắt buộc phải tính toán dự phòng một nguồn dòng tiền để đóng thuế hằng năm. Nguồn này sẽ đến từ việc họ phải tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh lao động làm việc khác, chứ không thể bỏ thí công việc rồi người người nhà nhà lao vào bất động sản như trước đây". 

Vị này phân tích thêm, các sản phẩm bất động sản cũng phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật để có thể sử dụng, khai thác tạo ra dòng tiền cho chính bất động sản, rồi dùng chính tiền này đóng thuế. Các bất động sản không có nhu cầu sử dụng thực, chủ yếu để mua bán truyền tay, sẽ tự động bị hạn chế.