Lãi suất giảm xuống bao nhiêu thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại?

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, kể từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022 chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao, từ 18 - 20% và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Việc nới lỏng tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế để duy trì mục tiêu đề ra.

Tuy nhiên, nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, ổn định tỷ giá. Việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng phần nào ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng kinh tế khi doanh nghiệp hạn chế vay vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh vì lo ngại rủi ro lãi suất.

Với riêng mảnh kinh doanh bất động sản, dù đại diện Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần phát ngôn, cơ quan quan này không siết tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế những tháng cuối năm 2022, dòng tiền của doanh nghiệp đã suy giảm, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn.

Từ giữa tháng 3/2023 đến nay, NHNN đã có ba lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành, cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt. Ngay sau cuộc họp của lãnh đạo các nhà băng với NHNN vào sáng 25/5, các ngân hàng thương mại dự kiến giảm 0,3 - 0,5% lãi suất cho vay áp dụng với tất cả các khoản vay cũ. Những động thái này được cho là một tín hiệu tốt đối với nền kinh tế, kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến bất động sản.

Các chuyên gia của VARS cho biết, hiện nay, đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10-11%. Tuy nhiên, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, lãi suất cuối năm 2022 và đầu năm 2023 vẫn tương đối cao, dù lãi suất đã giảm nhiều lần. Điều này chỉ mới tác động một phần tới tâm lý, còn với thị trường vẫn chưa có phản ứng nhiều.

“Thực tế thị trường vẫn trong giai đoạn giảm, nên dù lãi suất giảm thêm cũng chưa có tác động nhiều. Trong khi, nguồn cung và cầu bất động sản hiện nay gần như tê liệt. Theo đó, điều này chỉ tích cực với các đơn vị có nợ sẵn, họ vay để cơ cấu lại nợ, còn với người vay đầu tư mới gần như không có. Đa phần các nhóm đầu tư trên thị trường vẫn đang ngồi chờ. Giai đoạn này, nhiều đơn vị sẽ ưu tiên dành thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý”, ông Toản nói.

Với nhà đầu tư cá nhân, ông Toản cho rằng, hiện nay tâm lý vẫn đang có sự e dè. Nguyên nhân do thanh khoản của thị trường hiện nay đang chững lại, trong ngắn hạn sẽ không thể tăng giá được. Nên nếu vay mua nhà đầu tư xác định phải chờ rất lâu, hơn nữa lãi suất sẽ ăn mòn vào lợi nhuận. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân sẽ không lựa chọn vay để mua bất động sản lúc này, kéo theo dòng tiền vào bất động sản vẫn không tăng ngay.

“Lãi suất hiện nay chỉ tác động một phần tới thị trường bất động sản, vấn đề quan trọng nhất vẫn là phải có thanh khoản và nội tại nền kinh tế tốt. Tôi cho rằng trong ngắn hạn và trung hạn các phân khúc bất động sản đầu cơ vẫn sẽ giảm giá, còn phân khúc phục vụ nhu cầu thực vẫn sẽ có lực cầu”, ông Toản nói.

Đồng thời, ông Toản cho rằng, đến khi lãi suất vay giảm xuống 7 - 8% thị trường bất động sản lập tức có phản ứng mạnh mẽ và sôi động trở lại.