Lãi suất không còn “tiền rẻ”: Bất động sản thích nghi trong trạng thái ổn định mới

Trong thông báo về điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Mục tiêu là định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời bảo đảm ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động của hệ thống.

Theo đó, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản để phù hợp với chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước .

Từ đầu tháng 2/2026, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục điều chỉnh theo hướng tăng so với các khoản vay phục vụ tiêu dùng hoặc sản xuất – kinh doanh, khiến nhiều người cân nhắc mua nhà hoặc đầu tư bất động sản.

Theo đó, tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), biểu lãi suất mới cho vay bất động sản được công bố với mức tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, cao hơn nhiều so với khoảng 8,2%/năm áp dụng cho các khoản vay thông thường. Kỳ hạn 12 tháng được điều chỉnh lên 10,1%/năm, còn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.

Tương tự, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) áp dụng mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu; 9,9%/năm cho 12 tháng; 13,6%/năm với 18 tháng. Đáng chú ý, khoản vay kỳ hạn 24 tháng tại Vietcombank có thể chạm 13,9%/năm.

Khối ngân hàng thương mại cổ phần cũng điều chỉnh tăng từ 1–2% so với trước. Shinhan Bank Vietnam(ShinhanBank) đang triển khai lãi suất cố định 7,95%/năm trong 12 tháng; 8%/năm cho 24 tháng; 8,1%/năm trong 36 tháng.

Tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), gói vay mua nhà năm đầu tiên ở mức 8,5%/năm; 18 tháng là 9%/năm; 24 tháng lên 9,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 1,5–3,5%/năm.

Trong khi đó, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) áp dụng 8,3%/năm ưu đãi 12 tháng đầu và 8,8%/năm cho 24 tháng đầu.

Việc lãi vay leo thang đang tác động trực tiếp tới quyết định của người mua nhà. Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 61% người được hỏi cho biết đã lùi kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến 1 năm vì lo ngại áp lực tài chính. Phần lớn nhận định giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả, trong khi thu nhập chưa bắt kịp đà tăng.

Lý giải diễn biến này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng bất động sản không phải lĩnh vực được ưu tiên hoàn toàn, bởi nguồn vốn tín dụng còn phải phân bổ cho nhiều ngành sản xuất – kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản tất yếu cao hơn.

Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng trên 20%, riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng tới 28%. Bước sang năm nay, cơ quan quản lý bắt đầu siết chặt nhằm bảo đảm an toàn hệ thống. Các ngân hàng vì thế chịu “áp lực kép”: vừa phải tuân thủ room tín dụng chung dự kiến khoảng 15%, vừa không được để tăng trưởng tín dụng bất động sản vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của chính mình.

Ở góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – nhận định nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ giảm, doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án, khiến nguồn cung có nguy cơ thu hẹp thêm.

Tuy nhiên, bà cũng lưu ý việc duy trì lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt đầu cơ, đẩy giá tăng nhanh. Theo bà, vấn đề không phải “nới hay siết” mà là điều tiết linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng vốn đến đúng phân khúc cần ưu tiên.

Bà Hoàng Nguyệt Minh – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam – cho biết chi phí vốn gia tăng đang tạo sức ép đồng thời lên người mua và chủ đầu tư. Với khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính, khoản trả nợ hàng tháng phình to khiến quá trình ra quyết định kéo dài, làm chậm tốc độ hấp thụ dự án.

Để giữ thanh khoản, nhiều doanh nghiệp phải chia sẻ gánh nặng bằng cách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu. Dự án nào giải được bài toán lãi vay cho khách hàng sẽ chiếm ưu thế rõ rệt và đây sẽ là yếu tố phân hóa thị trường thời gian tới.

Mới đây, trả lời MarketTimes, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, mặt bằng lãi suất năm 2026 sẽ khó tăng cao như giai đoạn 2022, bởi Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao. Nếu lãi suất tăng quá mạnh, rất khó đạt được mục tiêu này.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn thẳng vào thực tế: lãi suất sẽ khó giảm sâu như giai đoạn "tiền rẻ" trước đây. Dòng vốn cho bất động sản sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên cho khoa học công nghệ, hạ tầng và đầu tư công.

Điều này có nghĩa là bất động sản không còn hưởng lợi từ vốn rẻ đại trà, nhưng cũng không phải đối diện với cú sốc lãi suất. Thị trường sẽ vận hành trong trạng thái ổn định, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn thay vì “đánh nhanh, thắng nhanh”.

Giới phân tích cho rằng khả năng siết tín dụng bất động sản trên diện rộng và kéo dài là khó xảy ra, bởi tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng phần lớn gắn với bất động sản. Tuy nhiên, xu hướng điều tiết có chọn lọc, kiểm soát rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất, hạ tầng cùng lĩnh vực trọng điểm sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới.