Làm thế nào để tránh được rủi ro khi mua bán nhà hình thành trong tương lai?

Thế nhưng vì am hiểu luật của người mua nhà còn hạn nên vẫn xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư lách luật gây thiệt hại cho người mua nhà.

Sáng 27/7, báo Pháp Luật TP.HCM đã tổ chức tọa đàm “Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án”, một số chuyên gia tại đây cho rằng hiện chưa có thống kê cụ thể danh sách chủ đầu tư chây ì bàn giao nhà theo cam kết. Đa phần vụ tranh chấp đòi nhà xảy ra ở những dự án triển khai từ trước năm 2014, bởi thời điểm này bị thả nổi, nhiều doanh nghiệp làm BĐS theo kiểu tay không bắt giặc, chụp giật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Chính vì vậy thời gian gần đây đã xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại hoặc khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. Đã đến lúc phải có chế tài mạnh hơn và quyết liệt xử lý những vi phạm này để thanh lọc thị trường, lấy lại niềm tin người mua nhà.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty bất động sản Việt An Hòa nhận xét rằng việc chủ đầu tư chây ì có nhiều nguyên nhân khách quan, như thay đổi chính sách, thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… Khi gặp sự cố này, các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng.

Ông Quang nói thêm: "Lâm vào tình trạng này, nếu nhà đầu tư uy tín và có đạo đức kinh doanh sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Thế nhưng không ít chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua".

Theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành và các văn bản hướng dẫn, người mua nhà đã được bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Chẳng hạn, công trình chung cư phải nghiệm thu xong phần móng và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được bán; quy định bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp phải tiến hành giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp nhận cho bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở; có giấy của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán.

Cũng theo ông Quang, thực tế có những chủ đầu tư có dự án xây dựng trước thời điểm Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực mà đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng. Trong trường hợp này khách hàng cũng cần phải yêu cầu chứng thư bảo lãnh giải chấp đến từng căn hộ.

Ông Quang cũng nêu thực tế một trong những yếu tố khác khiến chủ đầu tư không mấy mặn mà với việc thực hiện nghiêm túc cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà đó là phí bảo lãnh sẽ khiến giá thành đội lên 2-3%.

Nói về giá trị của chứng thư bảo lãnh, ông Lê Thiết Hùng, Giám đốc Pháp chế ngân hàng SCB cho biết thêm, khi phát hành chứng thư bảo lãnh cho một dự án, ngân hàng phải giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là giám sát quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư, mặc dù đấy không phải vốn vay từ ngân hàng (mà là vốn của người mua thanh toán cho người bán). Thứ hai là phải nắm giữ được khối lượng tài sản hình thành, để tránh trường hợp chủ đầu tư có thể bán một căn hộ cho nhiều người.

Lý giải nguyên nhân vì sao tại một số dự án người mua nhà ở hình thành trong tương lai để được bảo lãnh, phải ký cam kết giao nhà cho ngân hàng trong khi qui luật qui định trách nhiệm bảo lãnh thuộc về chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc pháp chế ngân hàng OCB cho biết: “Người mua nhà phải ký cam kết giao nhà cho ngân hàng được hiểu là trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết thì ngân hàng phải có trách nhiệm trả lại đúng số tiền mà người mua đã nộp theo tiến độ. Nhưng đồng thời khách hàng cũng phải bàn giao toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan đến căn hộ đó để ngân hàng có tư cách truy đòi từ phía chủ đầu tư".

Ở khía cạnh khác, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho rằng để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy phép xây dựng, văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn và thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng.

"Khi có được những giấy tờ này, khách hàng đã tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi khi chủ đầu tư trình ra được giấy phép xây dựng, tức là người mua nhà an tâm về mặt pháp lý; còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro nếu trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết", ông Phúc nói.