Liên tục tăng trưởng nguồn cung mới, phân khúc bất động sản này dự báo sẽ “lên ngôi” từ năm 2024 ở cả Hà Nội và Tp.HCM

Đón lượng lớn nguồn cung văn phòng

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield chỉ ra, Việt Nam sẽ chào đón số lượng lớn nguồn cung văn phòng mới vào năm 2024.

Cụ thể tại thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón tổng cộng khoảng 80.700 m2 nguồn cung mới trong 2024, chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, khoảng 100.000 m2 văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024–2027.

Nhu cầu thị trường văn phòng tại Hà Nội tăng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023 nhưng có dấu hiệu chậm lại vào nửa cuối năm 2023 và dự kiến sẽ duy trì ở mức thấp trong suốt năm 2024. Tỷ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 25–30% vào năm 2023–2024 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027. Với nguồn cung mới dồi dào trên khắp Hà Nội, thị trường dự kiến sẽ thuận lợi cho khách thuê trong thời gian tới. Trung bình, tổng nguồn cung của Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng 3,5% mỗi năm trong giai đoạn 2023-2027.

Đối với nhiều dự án phát triển văn phòng mới gần đây, xu hướng chủ nhà tập trung đầu tư vào tính bền vững và các yếu tố xanh trong tòa nhà đang trở nên rõ ràng.

Tại Tp.HCM , nguồn cung hạng A mới dự kiến tại khu vực trung tâm thành phố (Quận 1) vào năm 2024–2025 nằm ở ba dự án, đóng góp tổng cộng 118.700 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Khoảng 81.000 m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024–2026.

Bất ổn kinh tế đã ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng nói chung ở Tp.HCM khi khách thuê ngày càng quan tâm hơn đến chi phí. Tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng dần từ năm 2024, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao hơn và điều kiện kinh tế được cải thiện. Tỷ lệ trống văn phòng dự kiến trên 20% trong suốt năm 2023–2026, do đón nguồn cung mới liên tục.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cho thuê Thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Nguồn cung mới từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm (liền kề khu trung tâm thành phố HCM) đánh dấu một bước tiến quan trọng để thị trường phụ này thực sự trở thành “cánh tay nối dài’”với khu vực trung tâm thành phố hiện tại. Khu vực Quận 7 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố hiện tại với giá thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục”.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm, doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết Net Zero, vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG sẽ là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ. Lấy ví dụ một công ty dịch vụ công nghệ, ngân hàng hay công ty bảo hiểm – thì có tới 80 hoặc 90% lượng khí thải carbon của họ có thể đến từ bất động sản. “Đây là một phần lý do tại sao chúng tôi nhận thấy khách thuê đang dần chuyển ưu tiên từ tập trung vào vị trí, giá thuê và tiện nghi sang những gì tòa nhà có thể cung cấp nhằm giúp họ đạt được mục tiêu bền vững”, bà Trang nhấn mạnh.

Lạc quan trong thận trọng

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu về văn phòng hạng A trên toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương được dự báo sẽ quay trở lại mức trước đại dịch vào năm 2024, nhưng lượng nguồn cung mới kỷ lục sẽ khiến tỷ lệ trống cũng tăng lên.

Khoảng một nửa trong số 25 thị trường khu vực Châu Á Thái Bình Dương được dự báo sẽ có tỷ lệ trống tăng trong khoảng thời gian từ 2023 đến 2027. Tỷ lệ trống tăng lớn nhất được dự báo ở Quảng Châu (lên gần 30% vào năm 2027 từ 20% vào năm 2023) và Thâm Quyến (lên gần 35% vào năm 2027, từ mức 27% vào năm 2023). Hyderabad, Kuala Lumpur và Bangkok cũng được dự báo sẽ vượt quá tỷ lệ trống 25% vào năm 2027. Singapore và Seoul đều dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ trống dưới 5% trong khi Tokyo và Manila được dự báo dưới 7% cho đến năm 2027. Các thị trường trọng điểm của Australia có thể sẽ giảm vẫn ổn định ở mức khoảng 10%.

Tiến sĩ Brown, Trưởng phòng nghiên cứu Cushman & Wakefield toàn cầu cho biết có lý do để chúng ta “lạc quan trong thận trọng” đối với thị trường văn phòng bất chấp tình trạng bất ổn kinh tế toàn cầu có khả năng tiếp tục kéo dài đến năm 2024.

“Lạm phát mặc dù đã được cải thiện nhưng vẫn ở mức cao ở hầu hết các nền kinh tế trên khắp Châu Á Thái Bình Dương. Thương mại đã chậm lại khi các doanh nghiệp và hộ gia đình đều hạn chế chi tiêu để ứng phó với việc lãi suất tăng. Về mặt tích cực, Châu Á Thái Bình Dương được dự báo đạt mức tăng trưởng từ 3,5 đến 4,0% vào năm 2024, tuy thấp hơn so với dự báo trước đó nhưng vẫn tốt hơn cả khu vực đồng Euro, nơi được dự báo tăng trưởng 0,9% vào năm tới, và Hoa Kỳ dự kiến -0,3%”, vị này chia sẻ.

Trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, dự báo tăng trưởng rất đa dạng. Các thị trường mới nổi Việt Nam, Philippines, Ấn Độ và Malaysia có thể được hưởng lợi từ mức tiêu dùng nội địa mạnh mẽ và đầu tư trực tiếp nước ngoài ngày càng tăng, trong khi tiềm năng phục hồi du lịch, vẫn thấp hơn 25% so với mức trước đại dịch ở Châu Á Thái Bình Dương.

Trong số các nền kinh tế trưởng thành hơn, Singapore và Hàn Quốc được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự khởi đầu phục hồi khi thương mại bắt đầu phục hồi; Úc và Nhật Bản có thể sẽ kém xa kỳ vọng tăng trưởng của khu vực. Triển vọng của Trung Quốc vẫn bị ảnh hưởng bởi nhu cầu xuất khẩu yếu hơn và tiêu dùng nội địa yếu.