Liều lĩnh đầu tư đất nền

Nhiều người chạy theo cơn sốt nhà đất dù không hiểu biết gì về luật đất đai, pháp lý cũng như quy định trong mua bán, kết quả là nhận trái đắng sau khoản đầu tư.

Nhiều người "mắc cạn"

Dựa vào lời giới thiệu của người quen, chị Thu Thủy, một tiểu thương tại chợ Tân Bình, quận 10 đã bỏ ra gần 800 triệu đồng để mua lô đất 120m2 tại Long Thành, Đồng Nai. Khi đó, chị Thủy đi xem giới thiệu 1 lần và được môi giới cam đoan giá sẽ tăng mạnh sau 1 năm.

Thấy pháp lý đầy đủ, chị gom tiền và giao hết cho người quen làm hợp đồng mua bán. Lúc nhận hợp đồng, do tin tưởng người bán và không hiểu lắm về đất đai nên kiểm tra thấy diện tích đúng, chị Thủy đặt bút ký mua mà không mảy may nghi ngại.

Đến cuối năm 2017, chị tá hỏa phát hiện ra lô đất mình mua không phải ở mặt tiền mà nằm sâu mấy trăm mét, trong một khu vực heo hút và chưa có đường xá gì. Khi chị thắc mắc, nhân viên môi giới giải thích do hết đất mặt tiền, chỉ còn lại các lô đất ở gần đó và đã thông báo với người đại diện của chị, người này cũng đã đồng ý.

Hỏi lại người bạn thì người này cũng té ngửa vì tin người quen mà không kiểm tra lại. Khi chị muốn rút tiền lại không mua thì bên bán không chấp nhận vì đã ra sổ xong. Kiện tụng cũng không thành vì chính chị đã ký hợp đồng xác nhận đầy đủ. "Các vị trí đẹp giờ đất vù vù tăng giá, lô của tôi vị trí xấu nên rao bán lại bằng giá cũng không có người mua vì các lô kế bên bán thấp hơn do chi phí mua lúc đầu thấp", chị Thủy cho biết.

Cũng trong cơn sốt đất nền, nghe theo người quen, bà Nguyễn Thị Hoạch tin tưởng đặt mua một miếng đất 200m2, giá 750 triệu tại huyện Bến Lức, Long An. Theo hợp đồng, bà đặt cọc 10%, sau đó thanh toán tiếp 85%, giữ lại 5% đến khi có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả nốt.

Công ty cũng cam kết sẽ giao đất vào đầu 2017 và trong vòng 18 tháng sau đó sẽ hoàn tất giấy tờ. Đến thời hạn nhận giấy tờ đất, bà nhận được thông báo công ty cần bổ sung giấy tờ với cơ quan quản lý Nhà nước nên chưa thể tách sổ. Tuy nhiên, hiện tại bà vẫn chưa được nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mình. Sau này bà được biết công ty đã mang giấy tờ đi thế chấp vay ngân hàng.

“Trong khi đất đã tăng giá, tôi muốn bán đi nhưng không thể vì chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Thậm chí, tôi cũng không thể xây nhà ở đây vì tôi mới chỉ có một tờ hợp đồng góp vốn”, bà Hoạch cho biết.

Những trường hợp như của bà Hoạch rất khó nhờ được sự can thiệp của pháp luật vì không có chế tài nào cho việc chậm giao giấy tờ của chủ đất. Trong khi đó, công ty đã thực hiện nghĩa vụ giao nền nên khách hàng khó đi kiện. Đây chính là lỗ hổng khiến nhiều khách mua thiệt thòi.

Không ngậm trái đắng vì người quen, ông Nguyễn Xuân Bách, một hộ dân tại quận 11 lại thua lỗ nặng sau khi ăn theo làn sóng đầu tư đất. Vào thời điểm quý I/2017, khi cơn sốt đất đang nóng, ông quyết định bán đi căn nhà mặt phố 120m2, một trệt 2 lầu, nằm trên tuyến đường khá sầm uất của quận Tân Phú, Tp.HCM với giá 10 tỷ. Số tiền này ông dành để mua 3 lô đất tại quận 9, sau đó nhanh tay bán ra ngay trong cuối quý III/2017 với giá lời gần 800 triệu/lô.

Tuy nhiên, đầu năm nay, do không quen ở nhà chung cư, gia đình ông muốn quay lại mua nhà phố thì với gần 13 tỷ đồng, ông không thể tìm mua được một căn nhà khác tương tự. Các căn cùng vị trí, diện tích nhà cũ của ông có giá 14-15 tỷ đồng. Trước tình cảnh dở khóc dở cười này, ông Bách mới vỡ lẽ ra của bán đi rồi không mua lại được. Gia đình ông đành phải mua một căn mới ở vị trí xấu hơn và diện tích nhỏ hơn căn đã bán với giá 12 tỷ đồng.

“Giá đất giờ tăng quá cao, nhà phố chỉ sau có mấy tháng mà giá dội lên gần 40-50% so với ban đầu. Lúc đầu còn tưởng mình lời vì bán nhà đầu tư đất nền, sau mới nhận ra đây là khoản đầu tư lỗ vốn”, ông Bách tâm sự.

Không nên chạy theo theo lợi nhuận trước mắt

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, không ít người Việt có xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông, thấy người khác đổ xô đi mua đất cũng nhảy vào đầu tư. Điều đó khiến cho nhiều người bị cuốn vào vòng xoáy thị trường mà bỏ qua hết kiến thức, quy luật thị trường cũng như những kinh nghiệm của người đi trước. Ông Chánh khuyên, người mua cần có sự tính toán trước khi nhảy vào đầu tư thay vì chạy theo số đông để không chịu thiệt trong giao dịch.

Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Eximrs cũng đưa ra lời khuyên, khi tham gia giao dịch, người có nhu cầu mua đất nên so sánh với mảnh đất tương đồng về diện tích ở khu vực xung quanh, phải tìm hiểu kỹ vị trí khu đất mình mua và tránh phụ thuộc vào một cá nhân hay môi giới nào đó. Cần đặc biệt chú ý đến biên bản bàn giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy hoạch theo tỉ lệ 1/500.

Phải xem rõ hợp đồng về điều khoản tiến độ thanh toán, bồi thường, không nên mua đất có chung giấy sở hữu quyền sử dụng đất. Điều này cực kì nguy hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần thận trọng với những khu đất chưa được phân lô, tách nền vì thường đang vướng mắc khá nhiều về pháp lý.

Cuối cùng là lưu ý khi mua đất nền ở bất kỳ khu vực nào cũng cần kiểm tra quy hoạch dự án từ cơ quan chức năng. Mỗi hợp đồng ký kết giữa người bán và người mua đều có những điều khoản được ghi rõ.

"Tất nhiên, ở góc độ người soạn thảo hợp đồng mua bán, chủ đầu tư luôn cài những điều khoản có lợi cho mình. Vì thế, người mua cần tỉnh táo, tìm hiểu rõ thay vì nhắm mắt đưa chân, chạy theo lợi nhuận trước mắt mà có thể phải đánh đổi bằng tài sản mình tích góp cả đời" - bà Tú cho biết.