Lỗ hổng của đấu giá đất

Ngày 17/12/2021, tất cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đã ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với "Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản" và "Trung tâm phát triển quỹ đất" Tp.HCM và số "tiền đặt trước" được chuyển thành "tiền đặt cọc" để bảo đảm thực hiện Hợp đồng.

Nhưng sau đó, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12 (chiếm đến 79,06% tổng giá trúng đấu giá), chịu mất "tiền đặt trước" ("tiền đặt cọc"). Ủy ban nhân dân Tp.HCM đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12.

Cho đến nay, chưa có thông tin về việc Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, mà lẽ ra phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá trong thời hạn 30 ngày và phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá còn lại trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có Thông báo của Cục Thuế.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá "ảo" để "té nước theo mưa", thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm "đánh vống" giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện "trót lọt" thì có thể "rút ruột" ngân hàng; hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi.

Trước những dấu hiệu "bất thường" của các cuộc đấu giá đất tại một số địa phương, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 1767/CĐ-CP ngày 21/12/2021 chỉ đạo rất quyết liệt, kịp thời và với sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên đã ngăn chặn được những hệ quả, hậu quả tiêu cực có thể xảy ra từ các cuộc đấu giá đất và kiểm soát được tình hình thị trường bất động sản. Nhưng, thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng có dấu hiệu bị "đầu cơ", giá đất, giá nhà, giá căn hộ đang bị đẩy lên rất cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, từ thực tế trên, sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý và nâng cao chất lượng hoạt động của "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản". Cụ thể, Hiệp hội nhận thấy cần tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng hoạt động của "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, bắt đầu từ công tác xác định "giá khởi điểm đấu giá" nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng "đấu giá cuội", "đấu giá có quân xanh - quân đỏ", ngăn ngừa hành vi "thông đồng" giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc hành vi "thông đồng" giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá, hoặc hành vi của phần tử xấu ngoài xã hội "can thiệp" trái pháp luật vào các cuộc đấu giá, đấu thầu.

Hiệp hội cũng dẫn lại số liệu thống kê hoạt động đấu giá tài sản của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Tp.HCM trong giai đoạn 2011-2017 để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thêm căn cứ để xem xét quyết định, như sau:

Chỉ tính từ năm 2011 đến tháng 03/2017 (là thời điểm tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Công văn số 342/TTg- V.I ngày 07/03/2017 của Thủ tướng Chính phủ), Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức 215 cuộc đấu giá, với tổng giá khởi điểm là 3.211,8 tỷ đồng; tổng giá trị giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỷ đồng tăng thêm 1.256 tỷ đồng, chỉ gấp 1,39 lần so với giá khởi điểm đấu giá. Nhưng chỉ riêng cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 có giá khởi điểm 550 tỷ đồng, đã có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá và phải qua 16 vòng đấu thì mới xác định người trúng đấu giá là Công ty Tân Hoàng Minh với giá trúng đấu giá 1.430 tỷ đồng tăng thêm 610 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá. Giá trúng đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn 1.430 tỷ đồng chiếm đến 32% tổng giá trúng đấu giá của cả 215 cuộc đấu giá. Nếu không tính kết quả đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 thì cả 214 cuộc đấu giá tài sản còn lại có tổng giá trị giá khởi điểm đấu giá là 2.661,8 tỷ đồng, tổng giá trị giá trúng đấu giá là 3.207,9 tỷ đồng chỉ gấp 1,2 lần giá khởi điểm đấu giá, thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ "gấp 2,6 lần" của cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn.

Cuối năm 2017, "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tổ chức đấu giá 19 lô đất (gồm 584 nền đất) với giá khởi điểm là 1.351,3 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 2.062,5 tỷ đồng tăng 711,1 tỷ đồng cũng chỉ gấp 1,52 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

"Như vậy, có thể nhận định, thực hiện đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị theo hình thức "đấu giá công khai, đấu thầu rộng rãi" để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo việc bán tài sản công là quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, bổ sung thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước", đại diện HoREA nhấn mạnh.