Lo ngại khi hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS cần gần 150 năm mới bán hết?

Gánh nặng hàng tồn

Báo cáo mới đây của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) dựa trên phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của 1.579 doanh nghiệp (thuộc 10 ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, doanh thu các ngành đều giảm. Nghiêm trọng nhất là hai ngành bất động sản và xây dựng.

Báo cáo này còn đánh giá,, đến hết quý II/2023, tình hình vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày phải thu (là thời gian bình quân để thu hồi công nợ sau khi doanh nghiệp bán hàng) và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần.

Cụ thể, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 cũng lên đến 5.662 ngày, cá biệt là có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng.

Liên quan đến lượng hàng tồn kho, báo cáo quý III/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, theo số liệu báo cáo của 52/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý 3 năm 2023 vào khoảng 16.940 căn, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền.

Trong đó, chung cư tồn kho 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ tồn kho 6.554 căn; đất nền 7.190 nền. Theo Bộ Xây dựng, qua số liệu trên có thể thấy phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tồn kho bất động sản.

Tín hiệu lo ngại?

Theo các chuyên gia, thanh khoản trên thị trường địa ốc suy giảm, dự án gặp ách tắc pháp lý trong một thời gian dài là những nguyên nhân khiến cho lượng hàng tồn kho gia tăng. Lượng hàng tồn kho tăng mạnh ở giai đoạn hiện nay cũng đã phản ánh thực trạng khó khăn của thị trường địa ốc.

Điều này cũng cho thấy vướng mắc về pháp lý, sự chồng chéo về pháp luật. Trong khi đó, việc tiếp cận vốn tín dụng cũng như khó khăn về dòng vốn từ trái phiếu cũng là lý do khiến doanh nghiệp địa ốc đối mặt với trở lại. Nếu chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao là chưa đủ, mà cần xem xét chi tiết cấu thành hàng tồn kho.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư quỹ DGCapital từng cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm hoàn thiện tồn kho mới đáng lo ngại. Hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp với mức giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.

Đối với tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.

Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần giải vướng mắc về pháp lý cho dự án, doanh nghiệp. Các đơn vị quản lý nhà nước cần xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn.

Đặc biệt, cần sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai nhằm giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và hạn chế lượng hàng tồn kho tăng cao. Vị này cũng khuyến nghị những dự án đang đền bù, xây dựng dang dở cần tháo gỡ sớm, giúp chủ đầu tư lưu thông dòng vốn, tránh tình trạng ứ đọng dòng tiền. Đây là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến hàng tồn kho bất động sản.