Lo ngại rủi ro khi tín dụng bất động sản tăng cao

Báo cáo giám sát của Quốc hội cho thấy, giai đoạn 2015-2023, tín dụng bất động sản luôn có sự tăng trưởng. Trong 2 năm (2015-2016), tín dụng bất động sản tăng 11%/năm.

Từ năm 2017, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thống kê riêng biệt tín dụng kinh doanh bất động sản (cho vay doanh nghiệp bất động sản) và tín dụng tiêu dùng (cá nhân mua nhà và sửa nhà). Giai đoạn 2017-2023, tín dụng kinh doanh bất động sản đều tăng trưởng mạnh.

Cụ thể, năm 2017, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 9,2%. Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản luôn tăng trưởng ở mức cao (ngoại trừ 2 năm 2020-2021 xảy ra dịch COVID-19).

Đến hết ngày 31/12/2023, tăng trưởng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 35,3%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung cho lĩnh vực bất động sản, cũng như tín dụng chung toàn nền kinh tế. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng bất động sản (tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm hơn 70% phần còn lại).

Tại giải trình trước Quốc hội về báo cáo giám sát thị trường bất động sản ngày 28/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thông tin, cho vay bất động sản tính đến cuối tháng 9 là 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (9%).

Cũng theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước , tính đến cuối tháng 9, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16%, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,6%. Điều này khiến tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng lên 40%, trong khi tỷ trọng tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm còn 60%.

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính trường Đại học Nguyễn Trãi - cho biết, hiện tại trên thị trường bất động sản đa phần các sản phẩm được cung cấp ra đều thuộc phân khúc bất động sản cao cấp. Giá bất động sản đã tăng đáng kể từ đầu năm, phần lớn do nguồn cung khan hiếm và sự hỗ trợ mạnh từ dòng vốn tín dụng. Giá bất động sản tăng quá nhanh, có thể dẫn đến "bong bóng", nhất là khi nhu cầu thực lại không theo kịp.

"Khi phần lớn tín dụng tập trung vào bất động sản cao cấp, nợ xấu tiềm ẩn dễ xuất hiện nếu tình hình kinh tế có dấu hiệu suy giảm hoặc thị trường bất động sản gặp khó khăn", ông Huy nói.

Theo ông Huy, các dự án bất động sản cao cấp đều "ngốn" lượng vốn lớn, chủ đầu tư thường cơ cấu tỷ lệ vay nợ cao. Nếu cầu tiêu dùng trong phân khúc cao cấp giảm sút, các chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong thanh toán khoản vay, tạo áp lực lớn cho ngân hàng. Bất động sản cũng chính là tài sản thế chấp chủ yếu khi doanh nghiệp, người dân sử dụng các khoản vay bất động sản . Khi giá bất động sản tăng quá cao, không thực sự phản ánh đúng trị giá thực của hàng hóa, dẫn đến trị giá tài sản thế chấp có thể không đủ để bù đắp nếu xảy ra rủi ro nợ xấu.

"Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách điều hành nhằm kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản, thế nhưng với tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung cho nền kinh tế, vấn đề kiểm soát rủi ro sẽ gặp nhiều thách thức. Việc tăng trưởng quá mức tín dụng bất động sản sẽ tạo áp lực lên hệ thống chính sách tiền tệ và tài chính", ông Huy cho hay.

Vị chuyên gia cho rằng, nếu thị trường bất động sản gặp biến động tiêu cực, tình trạng nợ xấu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tài sản của các ngân hàng, làm giảm lòng tin của nhà đầu tư. Dòng vốn tập trung nhiều vào bất động sản sẽ làm giảm vốn đầu tư cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác, kìm hãm đà phát triển toàn diện của nền kinh tế.

Để kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính, ông Huy nhấn mạnh cần có những biện pháp quản lý mạnh mẽ từ Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước có thể xem xét hạn chế lượng tín dụng vào các phân khúc bất động sản cao cấp, khuyến khích tín dụng vào phân khúc trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu thực và tăng tính thanh khoản.

Cũng theo ông Huy, cơ quan quản lý cần giám sát kỹ lưỡng những khoản vay bất động sản để đảm bảo rằng, các khoản vay vào phân khúc cao cấp sẽ được trả nợ đúng hạn và không gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước cần ưu tiên chính sách thúc đẩy nguồn cung bất động sản phân khúc bình dân và trung cấp.