Loại bỏ "đầu cơ", phát triển thị trường bất động sản

Tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản do VNREA tổ chức, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương chia sẻ, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nằm trong hệ thống các luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Bởi bất động sản là một hệ thống gồm đất đai, nhà ở và nhiều yếu tố khác liên quan.

Theo ông Chung, có 3 vấn đề trọng tâm cần tháo gỡ:

Thứ nhất, đặt mục tiêu đến năm 2050, đô thị hóa đạt 50%. Quá trình đô thị hóa thực chất chính là chuyển đổi đất đai. Về vấn đề chuyển dịch đất đai liên quan đến giá trị đất: Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất hiện rất không rõ ràng. Các bên liên quan: Nhà nước, chủ bị thu hồi, chủ được giao đất luôn không thỏa mãn với với các phương án đền bù, giải tỏa, thu hồi, giao đất, nộp tiền sử dụng đất. Dẫn đến tình trạng khiếu kiện tranh chấp chủ yếu tập trung ở khâu này. Nguyên nhân là do không xác định rõ ai là chủ thể, hoặc chủ thể đến đâu trong quá trình gia tăng giá trị quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc xác lập phần giá trị gia tăng giá trị quyền sử dụng đất đai, nếu không có cơ chế tường minh, cũng rất khó có thể xác định được.

Thứ hai, thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản hiện có các nguồn như sau:

Các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản hiện là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản.

Thông tin về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26 tháng 7 năm 2018 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê.

Thông tin đất đai, các báo cáo chính thống hiện vẫn chưa thành các thông tin phổ cập. Các thông tin đất đai, thị trường bất động sản vẫn là thông tin cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành.

Các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản.

Thứ ba, sự tăng giảm, nóng sốt của thị trường diễn ra thường xuyên nhưng chúng ta vẫn chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, thị trường bất động sản. Trên thực tế, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.

Để giải quyết 3 vấn đề trên, ông Chung đưa ra các giải pháp:

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương.

 Thứ nhất, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Chung đề xuất hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan.

Một là, cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát.

Hai là, công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư.

Ba là, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

Thứ hai, đối với bất cập về hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản hiện nay, thể chế trong lĩnh vực này chậm được hoàn thiện, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch.

Mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng chưa phù hợp, còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Chúng ta có thể hoàn thiện việc đăng ký căn cước công dân chỉ trong 3 tháng, do đó không khó khăn gì trong việc đăng ký cho đất đai.

Thứ ba, giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản:

Một là, đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.

Hai là, giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm.

Ba là, đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia.

Bốn là, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2007).

Năm là, tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Chung cũng kiến nghị, cụ thể, ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045.

Chỉ đạo các bộ ngành, nghiên cứu, trình Quốc hội các văn bản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với chất lượng đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội Luật Đất đai mới đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới.

Bộ Xây dựng, nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn phát triển mới.

Với các bộ, ngành liên quan phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản phù hợp yêu cầu phát triển của giai đoạn mới.

Tổng cục Thống kê, tạo lập phương pháp, số liệu và tính toán, công bố các hệ thống số liệu, chỉ số giá và chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản một cách chính thức, vận hành đồng bộ và hiệu quả.

UBND cấp tỉnh, quản lý vận hành luật pháp và thị trường đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công khai, minh bạch, hướng tới thị trường phát triển và hiệu quả.

Về các doanh nghiệp tham gia có trách nhiệm và đóng góp có hiệu quả đối với việc sửa đổi, bổ sung các luật để tạo lập sự đồng thuận xã hội, sự phát triển của thị trường và sự sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, tạo nên một thị trường bất động sản phát triển.