Loạt dự án khu công nghiệp tỷ USD đổ bộ, giá thuê đất dự báo tăng cao

Trong nửa đầu năm 2022, mặc dù chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế. Hàng loạt các dự án khu công nghiệp, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương. Nhu cầu hỏi thuê dần phục hồi, theo đó, lượng hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng CBRE nhận được lần lượt tăng 10% và 7% so với cùng kỳ.

Với nhu cầu logistics ngày càng tăng do làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất trên thế giới sang Việt Nam, CBRE đã ghi nhận nhiều dự án bắt đầu triển khai hoạt động xây dựng ở cả miền Bắc và miền Nam trong 6 tháng đầu năm 2022 như lễ khởi công của VSIP 3 – KCN thứ 11 của VSIP tại Việt Nam tại tỉnh Bình Dương với diện tích hơn 1.000 ha, KCN DEEP C - giai đoạn 1 tại Khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng II với quy mô 10,6 ha, JD Future Explore V Limited khởi công xây dựng Khu Logistics JD Property (Việt Nam) Hải Phòng 1 tại Khu phi thuế quan và Khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Khu 1), với diện tích đất 97.000m2. Gần đây nhất, vào tháng 6 năm 2022, BWID đã khởi công dự án “Dự án 16 - Kho xây sẵn BW Phú Nghĩa” tại KCN Phú Nghĩa, Hà Nội, dự án đầu tiên của BW tại Hà Nội được xây dựng theo tiêu chuẩn xanh LEED.

Ở khu vực phía Bắc, cơ sở hạ tầng đang được cải thiện, chẳng hạn, Hà Nội khởi công dự án đường vành đai 4 vào tháng 4/2022. Thị trường cũng chứng kiến quy mô hạ tầng cảng biển ngày càng mở rộng, với hơn 2.500 tỷ đồng vốn đầu tư vào 2 bến container tại Hải Phòng. Tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái sẽ được vận hành từ tháng 8/2022. Trong khi đó, đường vành đai 3 được kỳ vọng sẽ nâng cao năng lực cạnh tranh cho khu vực miền Nam. Đường vành đai 3 đi qua 4 tỉnh thành là TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, có tổng chiều dài 76,34 km. Công tác chuẩn bị đầu tư và triển khai dự án từ năm 2022, cơ bản hoàn thành vào năm 2025 và đưa vào khai thác từ năm 2026. Dự án đường vành đai 3, TP.HCM đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư vào giữa tháng 6/2022. Với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới.

Về tình hình hoạt động thị trường đất công nghiệp, các thị trường cấp 1 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khả quan ở mức từ 80% ở khu vực phía Bắc và 90% ở khu vực phía Nam trong 6 tháng đầu năm 2022. CBRE ghi nhận số liệu của 5 tỉnh/thành phố trọng điểm phía Bắc bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, và Hải Dương với gần 15.000 ha đất công nghiệp. Trong khi đó, các thành phố chính ở khu vực phía Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An với tổng quy mô đất hơn 30.000 ha.

Nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng trưởng tại các thành phố công nghiệp chính, 5-12% tại phía Bắc, và 8-13% tại phía Nam so với cùng kỳ năm trước. Theo ghi nhận của CBRE đối với một số khu công nghiệp tiêu biểu trong từng khu vực, mức giá chào thuê thậm chí có thể tăng tới 20% tại một vài dự án ở khu vực phía Bắc và khoảng 26% ở khu vực phía Nam. Trong khi đó, với việc nguồn cung kho đang tăng nhanh tại nhiều địa phương, giá thuê kho được giữ ở mức ổn định. Giá đất công nghiệp dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, trong khi giá thuê nhà kho và xưởng dự kiến biến động nhẹ ở mức 0-3%/năm .

Nhu cầu mở rộng mạnh mẽ từ lĩnh vực ô tô và điện tử dự kiến sẽ thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Trong 6 tháng đầu năm, yêu cầu hỏi thuê từ các ngành này chiếm khoảng 22% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE tại phía Bắc. Bên cạnh đó, các tên tuổi lớn trong lĩnh vực điên tử như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek cũng công bố kế hoạch mở rộng, tăng vốn, hoặc thuê mới nhà xưởng để bắt đầu sản xuất tại Việt Nam.

Trong vòng ba năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 14.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 21% đến 42% nguồn cung miền Nam và miền Bắc. Một số khu công nghiệp chuẩn bị đi vào hoạt động trong nửa cuối 2022 và đầu năm 2023 đã đạt được tỷ lệ cam kết cho thuê sớm khả quan, ở ngưỡng từ 40% - 100% giai đoạn đầu triển khai. Với nguồn cầu khả quan, mức giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ có mức tăng khả quan là khoảng 5-10%/năm trong ba năm tới tại thị trường phía Bắc và 8-13%/năm tại khu vực phía Nam.

CBRE dự báo sẽ tiếp tục có nguồn cung mạnh mẽ cho kho xưởng trong ba năm tới. Ở khu vực phía Bắc, 87% nguồn cung mới trong giai đoạn 2022-2024 đến từ hai tỉnh là Hải Phòng và Bắc Ninh. Trong khi đó, tại miền Nam, 60% nguồn cung mới trong giai đoạn 2022-2024 đến từ Bình Dương.

Về mặt quy định, quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu, dự kiến sẽ đi vào thực thi từ 2023, sẽ tác động đến chiến lược thu hút FDI của Việt Nam. Do đó, ngoài các ưu đãi về thuế, khách thuê giờ đây nên xem xét them các yếu tố khác để lựa chọn địa điểm phù hợp (lực lượng lao động, vị trí, cơ sở hạ tầng, các yếu tố liên quan đến chi phí, v.v.) trong khi các chủ đầu tư dự kiến sẽ nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ để thu hút khách thuê ngoài việc dựa vào các ưu đãi thuế từ Nhà nước. 

Trong khi đó, một số thay đổi được thực hiện nhằm hỗ trợ phát triển các KCN trong tương lai và tăng nguồn cung có chất lượng, gần đây nhất là việc ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP (“Nghị định số 35”) quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Về đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, Nghị định số 35 bãi bỏ thủ tục thành lập KCN nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho doanh nghiệp khi theo quy định, các KCN được xác định thành lập kể từ ngày được cấp có thẩm quyền. Thủ tục thành lập và mở rộng các khu công nghiệp được đơn giản hóa, ưu tiên thức đẩy sự phát triển của mô hình khu công nghiệp sinh thái và phát triển nhà ở, tiện ích cho công nhân là những điểm nổi bật trong quy định mới này.

CBRE kỳ vọng diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử sẽ tiếp tục tăng trưởng. Với mỗi 1 tỷ đô la Mỹ doanh thu từ thương mại điện tử, thị trường sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích logistics. Trong 5 năm tới, dự kiến cần khoảng 160-200 triệu m2 diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử trên toàn thế giới. Việt Nam đang trở thành nền kinh tế kỹ thuật số lớn thứ hai ở Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia, và thị trường Việt Nam dự kiến sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hơn. Dựa theo dự báo tăng trưởng về quy mô thương mại điện tử tại Việt Nam, ước tính sẽ cần thêm hơn 2 triệu m2 diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử tới năm 2025 cho cả nước.

Về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc - Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết: "Tình hình cam kết thuê trước lành mạnh tại các KCN mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục tại các KCN có vị trí tốt hoặc có lợi thế riêng. Thêm vào đó, nguồn cung đất công nghiệp và nhà kho, nhà xưởng sẽ tăng lên tại các khu vực được hỗ trợ bởi nhu cầu ngày càng gia tăng trên nhiều lĩnh vực. Khách thuê nên nắm bắt cơ hội mở rộng trong khi đàm phán các điều khoản tốt hơn, trong khi đó, các chủ đầu tư nên điều chỉnh chiến lược cho thuê phù hợp với từng vị trí. Bên cạnh đó, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ duy trì ở mức cao ở nhiều khu vực. Một xu hướng khác là nhà kho, nhà xưởng nhiều tầng sẽ được mở rộng ở các khu vực có nguồn cung đất công nghiệp hạn chế".

Cũng đưa ra đánh giá triển vọng về ngành bất động sản công nghiệp, CTCP Chứng khoán VNDirect cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.