Loạt yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2024

Tình hình kinh tế thế giới

Theo giới chuyên gia, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc lớn vào các nhân tố như tình hình kinh tế trong nước, tình hình kinh tế thế giới, đầu tư công, việc gỡ vướng pháp lý và dòng vốn vào bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, một nhân tố khác tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam là bức tranh kinh tế thế giới. Vị chuyên gia này phân tích, cuộc khủng hoảng của kinh tế tại một số nước phát triển đang ảnh hưởng tâm lý và tác động trực diện đến kinh tế các nước đang phát triển.

Chưa kể, biến động xung đột một số khu vực cũng làm dấy lên lo ngại. PGS. TS. Trần Đình Thiên từng cho rằng, nếu kinh tế thế giới không có triển vọng tốt, chắc chắn sẽ ảnh hưởng một phần đến nền kinh tế trong nước. Là một bộ phận của nền kinh tế, bất động sản cũng sẽ gặp khó.

Diễn biến kinh tế trong nước

Ngoài biến động thế giới, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế còn cho rằng, diễn biến của thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh tế trong nước. Ông Hiếu phân tích, mục tiêu đạt tăng trưởng GDP của Việt Nam 6-7% là con số đầy thách thức. Đáng chú ý, khi kinh tế khó khăn, tâm lý người dân sẽ không mạnh xuống tiền vào các kênh đầu tư. Theo ông Hiếu, nếu kinh tế khởi sắc, bất động sản có thể đảo chiều dần sang hồi phục từ giữa năm 2023.

Đồng quan điểm đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cũng cho rằng, kịch bản của thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào bức tranh kinh tế trong nước.

Vị chuyên gia này cũng nhận định, một yếu tố khác liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến. Tuy nhiên, mới đây, thông tin về việc dừng thông qua sử đổi Luật Đất đai đã chính thức được công bố. Đây có thể là thông tin tác động đến mức độ hồi phục của thị trường bất động sản.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những chính sách, biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã dần “thẩm thấu" vào thị trường, giúp thị trường bớt ảm đạm, giúp cộng đồng doanh nghiệp không rơi vào tình trạng bất ổn, kịp thời ngăn chặn đà bước qua ngưỡng giới hạn của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, các tỉnh hiện nay đang tiếp tục phối hợp tích cực, chủ động với các doanh nghiệp thu hồi các dự án không đủ điều kiện triển khai; tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc tái khởi động. Điều này giúp thị trường dần được tháo gỡ khó khăn.

Đơn vị nghiên cứu này nhận định, nếu chính sách pháp lý khơi thông, các giải pháp gỡ khó cho dự án được đẩy mạnh, thị trường địa ốc sẽ khởi sắc.

Đầu tư công

Nhân tố khác ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường bất động sản, theo các chuyên gia đó là tốc độ giải ngân đầu tư công.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, đầu tư công được ví như “tham số” có tác động lớn đến diễn biến bất động sản. Khi đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được chú trọng triển khai, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư, thanh khoản sản phẩm tốt, giá bất động sản tăng lên. Và ngược lại, khi tiến độ giải ngân vốn đầu tư công ì ạch, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nhất định.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long nhận định, nơi nào đầu tư công diễn ra kém, nơi đó thị trường bất động sản phát triển “yếu ớt”. Đặc biệt đối với đầu tư công vào dự án hạ tầng giao thông, yếu tố này sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Theo dữ liệu cung cấp của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước 8 tháng đầu năm 2023 đạt 40% kế hoạch năm. Nhiều địa phương, bộ ngành đạt được mức giải ngân cao trên 60%. Đơn vị này cũng nhận định, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt tại các dự án giao thông trọng điểm quốc gia, kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng. dịch vụ, văn phòng,... làm bệ đỡ kéo theo thị trường ấm lên.

Lãi suất ngân hàng

Theo chuyên gia đến từ Savills, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định, sự hồi phục của thị trường còn phụ thuộc vào việc tiếp cận và hấp thụ vốn ngân hàng. Bởi lẽ, vốn ngân hàng là yếu tố quan trọng tác động đến tâm lý, quyết định của người mua.

Vị chuyên gia này cho rằng, đến thời điểm này, lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện đối với người mua có nhu cầu được dễ dàng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, đối với nhu cầu ở thực, người mua vẫn cần xem xét và đánh giá câu chuyện trả gốc và lãi.

“Sự tháo gỡ các nút thắt tồn tại của thị trường ngày càng rõ nét. Chính sách tiền tệ đang phát huy hiệu quả. Thị trường cũng đã có những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và mang tính hỗ trợ lớn về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Các chính sách tài khoá như đầu tư công cũng được đẩy mạnh, tạo liên kết dễ dàng tới các khu vực, giảm áp lực tập trung nguồn cầu tại các khu vực nội đô, thành phố lớn. Từ đó làm động lực mở rộng thị trường bất động sản, bổ sung thêm nguồn cung mới với giá phải chăng hơn”, vị này nói thêm.