Long đong 'giấc mơ' Long Tân của DIC Corp

Tọa lạc tại xã Long Tân, xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, Khu đô thị Du lịch Long Tân của DIC Corp hướng đến khu đô thị du lịch sinh thái hiện đại, năng động, thuộc Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch (theo như phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định số 455/QĐ-TTg ngày 22/3/2016).

Với quy mô dự án lên đến 331ha, tổng vốn đầu tư 15.712 tỷ đồng (sau 2 lần điều chỉnh), DIC Corp cũng coi đây là dự án trọng điểm và được đặt kỳ vọng lớn do có vị trí đắc địa. Điều này không phải không có cơ sở khi Long Tân nằm ngay cạnh đường Vành Đai 3 đã khởi công và chỉ cách sân bay Long Thành đang chuẩn bị xây dựng vài chục phút di chuyển.

Theo tìm hiểu, Khu đô thị du lịch Long Tân là dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Dự án có tổng diện tích 331ha, tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch ban đầu, Long Tân dự kiến khởi công vào quý IV/2010, thời gian thực hiện 10 năm, tức hoàn thành vào quý IV/2019.

Liên tục lùi tiến độ

Dù vậy, tiến độ thực hiện xây dựng liên tiếp bị điều chỉnh ở các năm sau đó. Cụ thể, DIC Corp năm 2014 khẳng định Long Tân là dự án trọng điểm giai đoạn 2016-2020. Đến năm 2018, thì tiến độ đổi thành dự kiến 2017-2023 (tức thực hiện trong 8 năm).

Tháng 4/2021, một lần nữa kế hoạch lại thay đổi, DIC Corp thông tin việc khởi công đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc giai đoạn 1 (82,11ha) trong quý III/2021, thời gian hoàn thành là quý IV/2026.

Hơn 1 năm sau, tức tháng 10/2022, DIC Corp cho biết dự kiến đầu năm 2023 doanh nghiệp mới được giao đất đợt 1 (lô 82,11ha kể trên) và sẽ đủ điều kiện khởi công đầu tư xây dựng. Tiến độ thực hiện là vào quý IV/2028.

Vậy là sau 4 lần điều chỉnh, kế hoạch hoàn thành dự án Long Tân đã thay đổi từ quý IV/2019 xuống đến quý IV/2028, tức bị đẩy lùi đến … 9 năm! Đáng chú ý, sau 15 năm triển khai, lũy kế công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của DIC Corp mới chỉ đạt khoảng 156ha/331ha, tổng kinh phí 1.324 tỷ đồng.

Việc liên tục kéo dài tiến độ thực hiện đã đẩy tổng vốn đầu tư Long Tân lên cao.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, các cổ đông của DIC Corp đã thông qua việc điều chỉnh vốn dự án từ mức 4.751,93 tỷ đồng (UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt từ năm 2021) lên mức 12.618,3 tỷ đồng, gồm: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4.641,4 tỷ đồng; xây lắp HTKT 2.931,1 tỷ đồng; chi phí xây lắp kè & các công trình khác 1.701 tỷ đồng; chi phí dự phòng 1.460 tỷ đồng; lãi vay trong thời gian xây dựng cơ bản 1.323,3 tỷ đồng….

Đến tháng 10/2022, ĐHĐCĐ bất thường lần 2 năm 2022 tiếp tục chấp thuận nâng tổng mức đầu tư sau thuế dự án Long Tân lên 15.712 tỷ đồng gồm: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (tăng 780 tỷ đồng), tiền sử dụng đất phải nộp (tăng 1.294 tỷ đồng)….

Tổng vốn đầu tư dự án bị "đội" lên cao là thách thức không nhỏ với DIC Corp, nhất là trong bối cảnh chung cộng đồng doanh nghiệp (đặc biệt nhóm bất động sản) đang gặp khó trong huy động nguồn vốn.

Bài toán nguồn vốn dự án Long Tân

Theo tìm hiểu, hồi năm 2016, DIC Corp đã hút thành công 64,99 tỷ đồng từ chào bán cổ phiếu riêng lẻ để đầu tư vào dự án Long Tân.

Ngoài ra, trong năm 2021, DIC Corp đã thu về tới 3.500 tỷ đồng trái phiếu qua 3 đợt phát hành là các mã DIGH2124001 (1.000 tỷ đồng), DIGH2124002 (1.000 tỷ đồng) và DIGH2124003 (1.500 tỷ đồng). Trong đó, 2.500 tỷ đồng từ nguồn vốn huy động kể trên dùng để bổ sung vốn thực hiện dự án Long Tân.

Các lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng. Lãi suất áp dụng cho 2 kỳ tính lãi đầu tiên 6 tháng bằng 11%/năm, các kỳ tính lãi sau được tính bằng: tổng của 4,25%/năm và lãi suất sản phẩm tiền gửi tiết kiệm KHCN 12 tháng trả sau cuối kỳ của HDBank tại ngày xác định lãi suất.

Trái chủ của cả 3 lô trái phiếu trên là HDBank, ngoài ra thu xếp cho các đợt phát hành trái phiếu này còn là HDBS. Đây là các pháp nhân thành viên của một tập đoàn tư nhân đa ngành đang mua lại nhiều dự án thành phần trong dự án Khu đô thị Đại Phước cũng của DIC Corp.

Tuy vậy, giai đoạn tháng 11/2022 – tháng 3/2023, trong bối cảnh thị trường TPDN "đóng băng", DIC Corp đã có động thái liên tục mua lại các lô trái phiếu kể trên. Theo đó, vào ngày 14/3 vừa qua, DIC Corp cho biết dự kiến mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2124001, nguồn tiền dự kiến từ hoạt động sản xuất kinh doanh và nguồn thu khác.

Trước đó, trong tháng 11/2022, DIC Corp đã mua lại 539 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2124002 và 1.061 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2124003. Qua đó, khối lượng trái phiếu còn lại lần lượt là 461 tỷ đồng và 439 tỷ đồng.

Không những thế, DIC Corp cũng không thuận lợi ở cả phương án chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu để có vốn thực hiện dự án Long Tân. Hồi ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, các cổ đông DIC Corp đã thông qua kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu giá 30.000 đồng/CP để huy động 3.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, DIC Corp đã hạ giá chào bán về 15.000 đồng/cổ phiếu, thời gian thực hiện trong quý IV/2022 và quý I/2023.

Ngày 23/2 vừa qua, DIC Corp lại tiếp tục lùi thời gian chào bán cổ phiếu sang quý II - III/2023.

Với triển vọng kém tích cực của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong năm 2023, kế hoạch huy động vốn của DIC Corp được đánh giá là không nhiều khả thi. Và, việc thực hiện dự án Long Tân (cũng như nhiều dự án khác của DIC Corp) có thể còn tiếp tục bị kéo dài.

Thậm chí, một thách thức khác trong kế hoạch tăng vốn của DIC Corp là niềm tin của các cổ đông nhỏ lẻ khi các cổ đông lớn bắt tay nhau thoái gần hết cổ phần tại doanh nghiệp, điều mà Nhadautu.vn đã đề cập trong nhiều bài viết trước đây.