Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung cơ chế tài chính để chống đầu cơ

Sáng 28/2, Liên đoàn Luật sư (LS) Việt Nam tổ chức Hội thảo "Đóng góp ý kiến của Liên đoàn LS Việt Nam vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)".

Bổ sung cơ chế tài chính chống đầu cơ đất đai

Góp ý về chính sách thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự thảo Luật Đất đai, LS Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, Nhà nước xem xét các khía cạnh, yếu tố khác nhau về việc thu hồi đất, bồi thường đất. Việc triển khai dự án không đúng, không phù hợp, sai lệch thiết kế, dẫn tới quyền lợi của người dân chưa được đảm bảo lại chưa xây dựng quy định pháp luật để giải quyết trường hợp này.

Thực tế, xảy ra nhiều trường hợp dự án chậm hàng chục năm hoặc không triển khai được nữa, cũng không thu hồi được dự án, do đó, làm thiệt hại tới Nhà nước, cộng đồng, người dân ở xung quanh và trực tiếp liên quan tới dự án. Trách nhiệm mà chủ đầu tư đang bị gánh chịu chỉ là bị thu hồi mà không được đền bù, nhưng không phải gánh chịu bồi thường thiệt hại cho việc chậm trễ triển khai dự án này.

Các đoàn LS, LS góp ý kiến cho Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Nhadautu.vn

Do đó, cần phải có quy định trách nhiệm tương ứng về việc chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại, chịu phạt cho Nhà nước nói chung và bao gồm người dân khi triển khai dự án liên quan tới việc trả quyền lợi cho người dân trong dự án.

"Việc này mới đảm bảo được bình đẳng trước pháp luật giữa chủ đầu tư và người dân, khi người dân bị cưỡng chế, thu hồi đất ra khỏi đất nơi mình ở, kinh doanh, còn chủ đầu tư thì không bị thiệt hại gì ngoài số tiền đã đầu tư vào dự án, không phải gánh trách nhiệm gì về tài chính, hành chính đối với tổ chức, cá nhân liên quan", LS Tuấn kiến nghị.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay, giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng. Lý do là đầu cơ đất đai, dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.

Về thẩm quyền thu hồi đất, LS Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho biết, dự thảo luật quy định UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư giống như Luật Đất đai 2013. Điều này dẫn đến những bất cập trong thực tiễn, nếu vẫn để UBND huyện thu hồi đất thì tới đây tiếp tục sẽ có nhiều bức xúc trong nhân dân.

Hiện nay, phần lớn các vụ kiện liên quan đến đất đai là thu hồi đất. Theo đó, nếu UBND huyện thu hồi thì các khiếu kiện của người dân được thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong địa bàn tỉnh, kết quả giải quyết thường chính quyền, cơ quan trong cùng địa phương bảo vệ nhau, không đảm bảo quyền lợi cho nhân dân. Hơn nữa, UBND cấp huyện không phải ở địa phương nào cũng có kinh nghiệm trong hoạt động thu hồi đất, một số yếu tố chủ quan khách quan như năng lực cán bộ, nguồn lực không đảm bảo.

Vì vậy, LS Tú đề xuất giao thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh để đảm bảo tính thống nhất cũng như quyền lợi cho nhân dân khi phát sinh khiếu kiện.

Thu hồi đất chưa đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên

Trong khi đó, góp ý liên quan đến các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, LS Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông, Liên đoàn LS Việt Nam chia sẻ, dự thảo luật cần bổ sung quy định đối với trường hợp thu hồi đất xây dựng hạ tầng cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu tập trung người lao động; cần thể hiện rõ điều kiện bao gồm xây dựng cả vật chất và tinh thần, không chỉ có quy định xây nhà vì hiện nay đời sống tinh thần của người lao động ở các khu vực nói trên hầu hết đang rất hạn chế.

"Về quy trình bồi thường, cần có sự tham gia của người bị thu hồi đất ngay từ giai đoạn ban đầu trong quá trình xây dựng phương án bồi thường. Trong trường hợp tỷ lệ người dân không đồng tình cao (từ 10% trở lên) thì phải giải trình, thay đổi phương án như thế nào, dự luật cũng cần có quy định cụ thể, để đảm bảo tính dữ liệu của pháp luật khi có tình huống phát sinh trong thực tiễn", ông Hậu nhấn mạnh.

Đồng thời, việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải tương thích với các luật khác, như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý tài sản công…

LS Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn LS Việt Nam. Ảnh: LSVN

LS Hậu dẫn chứng, điều, khoản của Luật Đất đai có quy định về thời điểm thực hiện chuyển quyền sử dụng đất quy định người đó phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi so sánh Luật Kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sử dụng nhà ở, kinh doanh bất động sản từ thời điểm người đó bàn giao và trả tiền thì điều này đã hợp pháp. Cùng một thời điểm nhưng bị chi phối quá nhiều luật thì cần phải tương thích lại với các luật khác.

Trong khi đó, LS Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn LS Việt Nam cho rằng, dự thảo luật cần làm rõ hơn vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai.

Theo LS, thực tiễn thi hành Luật Đất đai và các vụ án hình sự vi phạm các quy định về quản lý đất đai, quản lý, sử dụng tài sản công gây thất thoát lãng phí được đưa ra xét xử thời gian qua cho thấy một thực tế là chính một số cá nhân nhân danh đại diện chủ sở hữu đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng, gây thất thoát tài sản công đặc biệt nghiêm trọng. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân xảy ra các vụ án nghiêm trọng về đất đai, các vụ khiếu kiện, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư kéo dài có phần xuất phát từ các quy định pháp luật chưa rõ ràng.

"Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên, nguồn lực quốc gia trọng yếu, mà còn là hàng hoá đặc biệt với giá trị ngày càng tăng cao, cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với một số doanh nghiệp, tập đoàn Nhà nước chưa chú trọng các yếu tố kinh tế của đất đai", LS Hoài nói.

Từ thực tiễn giải quyết các vụ án hình sự liên quan đến đất đai thời gian qua cho thấy pháp luật chưa quy định rõ ràng, cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) đối với doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ làm chủ đầu tư.

Các cơ quan tố tụng gặp khó khăn trong nhận định, đánh giá sự bất cập trong đảm bảo thực hiện Luật Kinh doanh BĐS và Luật Quản lý và sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

"Nếu thực hiện theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được chọn (thông qua đấu giá công khai để xác định giá chuyển nhượng dự án) có thể không đảm bảo điều kiện nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS khi chưa được thẩm định giá. Ngược lại, nếu thực hiện trước quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS, thì doanh nghiệp được chọn (thông qua hội đồng thẩm định) có thể không đảm bảo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp", LS Hoài lý giải.

Trong định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, LS cho rằng, các nhà làm luật cần định nghĩa rõ ràng khái niệm và căn cứ phát sinh hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai.

"Người dân với tư cách là chủ sở hữu đích thực phải được quyền có ý kiến đối với Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, được quyền sử dụng và hưởng lợi ích từ đất. Đến lượt mình, xét trong quan hệ là chủ sở hữu về đất đai với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, cần chú trọng và xác lập rõ ràng hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bảo đảm sự công khai, minh bạch và dân chủ trong việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai", LS Hoài nhấn mạnh.