Luật Đất đai (sửa đổi): Những vấn đề còn băn khoăn

. Phóng viên: Ông đánh giá dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất đã bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương Nghị quyết 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII chưa?

- Thạc sĩ NGUYỄN VĂN ĐỈNH, chuyên gia pháp lý bất động sản: Rất khó để thể chế hóa trọn vẹn tinh thần của một nghị quyết mang tính chủ trương của Đảng như Nghị quyết 18/2022 trong một đạo luật bởi mỗi luật có phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng riêng.

Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ điều chỉnh một nhóm quan hệ pháp luật liên quan quản lý, sử dụng đất. Một số vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của luật khác, chẳng hạn Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua vào cuối tháng 11-2023, cũng góp phần thể chế hóa và đưa tinh thần Nghị quyết 18/2022 vào đời sống. Ngay tại Nghị quyết 18/2022 cũng nêu rõ nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm là "sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển mới".

Cụ thể, với nhiệm vụ hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, Nghị quyết 18/2022 nêu nhiệm vụ: "Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất...; xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế...; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang...". Nhiệm vụ này chỉ có thể thực hiện thông qua các luật về thuế, đặc biệt là Luật Thuế bất động sản đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu nhiều năm qua nhưng chưa đưa vào chương trình xây dựng pháp luật.

. Ba vấn đề lớn được người dân đặc biệt quan tâm hiện nay là thu hồi đất, định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo ông, những quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đáp ứng được kỳ vọng của thực tiễn hay chưa?

- Tôi tán thành với ý kiến đề xuất thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ. Nghị quyết 18/2022 đã chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

 Việc cho phép thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ sẽ tạo điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giúp quản lý đất đai theo hướng công khai, minh bạch, tăng thu ngân sách và điều tiết chênh lệch địa tô từ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Tôi cũng tán thành với ý kiến cần thiết kế tiêu chí cụ thể cho loại hình dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ được thu hồi đất, tránh thu hồi đất tràn lan, xâm phạm đến quyền, lợi ích của người dân.

Qua nghiên cứu các phiên bản dự thảo luật, tôi nhận thấy giữa cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra vẫn chưa chốt được phương án cuối cùng cho khoản 27 điều 79. Trong đó có phương án thu hồi đất chỉ áp dụng cho dự án "không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận QSDĐ". Phương án này chắc chắn sẽ gây vướng mắc lớn khi thực hiện bởi các địa phương dễ gặp lúng túng trong xác định dự án nhà ở thương mại nào không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận QSDĐ.

Bên cạnh đó, khoản 6 điều 127 dự thảo luật quy định: "Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có QSDĐ ở và đất khác". Kết hợp với phương án như trên tại khoản 27 điều 79 sẽ dẫn đến cách hiểu: Nếu một dự án nhà ở thương mại mà trong ranh dự án có một phần đất ở thì sẽ thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận QSDĐ. Khi đó, nhà nước không được phép thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu mà buộc phải chờ có nhà đầu tư thỏa thuận nhận QSDĐ thực hiện dự án, làm chậm quá trình đô thị hóa.

Một phương án khác là kế thừa theo điều 62 Luật Đất đai năm 2013: Thu hồi đất thực hiện "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn". Việc thực hiện nội dung này có thể tiếp tục dẫn đến vướng mắc như thời gian qua, đó là pháp luật đất đai không giải thích từ ngữ hay dẫn chiếu đến văn bản pháp luật khác để làm rõ các loại hình dự án này. Hơn nữa, khái niệm "dự án khu đô thị" lại thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng.

Bởi những lẽ trên, dù tán thành việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhưng theo tôi, cần nghiên cứu thêm để thiết kế phương án chặt chẽ tại khoản 27 điều 79.

Về các dự án tạo quỹ đất, tôi tán thành với ý kiến của cơ quan thẩm tra là dự án loại này cũng cần thuộc một trong số các trường hợp thu hồi đất với tiêu chí, điều kiện rõ ràng, tránh thu hồi đất tràn lan, xâm phạm đến quyền và lợi ích của người dân. Do đó, việc loại bỏ điều luật về các dự án tạo quỹ đất là cần thiết.

Về phương pháp định giá đất, tôi đồng thuận với phương án hiện nay là quy định về nguyên tắc của các phương pháp trong luật và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với sự biến động của thực tiễn đời sống.

. Ông còn băn khoăn nội dung nào trong dự luật và đề xuất hoàn thiện theo hướng nào để khi Quốc hội bấm nút thông qua, Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào thực tiễn cuộc sống sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không để xảy ra vướng mắc, xung đột pháp luật?

- Tôi vẫn băn khoăn về vấn đề loại đất nào mà nhà đầu tư đang có hoặc đi thỏa thuận về QSDĐ (mua gom) thì sẽ được chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại.

 Dự thảo đã "chốt" theo hướng nếu nhà đầu tư đang có đất thì phải là đất ở và đất khác (không giới hạn tỉ lệ % đất ở tối thiểu bao nhiêu); còn nếu thỏa thuận về QSDĐ thì phải 100% là đất ở. Như vậy, dự thảo đang thiết kế bảo toàn quy định hiện hành và nếu thông qua sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn. 

Thực tế, chỉ riêng TP Hà Nội và TP HCM hiện có hơn 200 dự án nhà ở thương mại bị "tắc" do không có đất ở. Chưa kể, dự thảo luật quy định theo hướng này cũng chưa thể chế đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 18/2022 về "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Trong khi đó, Nghị quyết 18/2022 quy định rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa phương án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu với phương án cho phép thỏa thuận về QSDĐ để thực hiện dự án.