Luật Đất đai sửa đổi tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Luật Đất đai (sửa đổi) có thể kéo giảm khan hiếm nhà ở

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hiện nay, các giao dịch đất nền khá trầm lắng, điều này chứng tỏ nhu cầu đầu cơ đất nền nhiều hơn, không phải mua để ở. Trong khi đó, giá nhà chung cư lại tăng, cho thấy nguồn cung đang khan hiếm, nhu cầu người tiêu dùng là thật.

GS. Cường đánh giá, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án. Trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai không phải do chúng ta cố tình gây khó mà một số quy định thực sự chưa rõ ràng. Ví dụ: phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao... Luật lần này về cơ bản đặt ra các phương thức đó tương đối tường minh.

“Khi Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua thì các doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung có thể sẽ tăng lên, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung này cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như năng lực nhà đầu tư, chính sách về tài chính khác. Nhưng ít nhất, xin khẳng định lại là nguồn tiếp cận đất đai sẽ được mở ra”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Liên quan tới quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”, ông Cường cho hay, trước kia, người ta có thể thực hiện việc chuyển đổi đất đai từ đất khác sang đất ở tương đối dễ dàng, nhưng với dự thảo luật hiện nay, trường hợp không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

“Quy định như vậy giải quyết được vấn đề là khi đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chuyển thành đất ở sẽ có chênh lệch địa tô do chuyển mục đích sử dụng đất. Khi mang đấu thầu, đấu giá, địa tô đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng đấu thầu. Tính chất thị trường do đó sẽ tăng lên. Điều này góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nói, đồng thời cho rằng, trước đây, việc chuyển đổi theo cơ chế xin – cho, dễ dẫn đến chuyện tiêu cực, lợi ích nhóm hoặc lợi ích của nhà đầu tư.

“Với những nhà đầu tư đang gom đất mà không được chuyển đổi phải đấu thầu, đấu giá thì cũng có sự tác động, ảnh hưởng. Điều này là không tránh khỏi”, ông Cường thẳng thắn.

Cũng theo ông Cường, Luật Đất đai sửa đổi đã được bàn thảo khá kỹ, phần lớn các nội dung quy định tương đối rõ. Tuy nhiên, quá trình thực hiện phải có điều kiện, có khoảng trống để có thể vận dụng linh hoạt, không cứng nhắc. Nếu cứng nhắc quá, rất khó để thực thi được.

“Ví dụ như, về việc dự án nào phải đấu thầu, đấu giá, trong dự án luật hiện không quy định cụ thể mà giao cho HĐND các địa phương, căn cứ vào điều kiện của các địa phương để ban hành quy định, tiêu chí. Nếu làm được như vậy thì sẽ giúp việc thực thi ở các địa phương sẽ linh hoạt hơn, không vấp phải các vấn đề vướng vì luật”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nói thêm.

Cơ chế thị trường sẽ góp phần tích cực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Còn theo đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong Luật Đất đai sửa đổi, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.

Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” để được cấp giấy chứng nhận thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

“Những thay đổi này là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định. Bởi lẽ, sẽ không có bất cứ “tượng đài” nào có thể tồn tại lâu dài trên một nền tảng “bất công” với số đông người dân. Trong bất cứ lĩnh vực nào, không chỉ là bất động sản, người dân luôn phải là gốc cho mọi tiền đề phát triển”, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá.

Bên cạnh đó, theo như nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ dành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc “sang tay” kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Để có thể làm được như vậy cần có các quy định rất cụ thể cùng với quy trình thực hiện chặt chẽ. Nếu không e rằng vẫn mang tính “hình thức” là chủ yếu”, đại diện VARS nêu quan điểm.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn, bài toán xác định giá đất có mục đích cuối cùng là để thực hiện việc phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi với nhà đầu tư phát triển đất như thế nào. Nếu trong điều kiện thị trường vận hành ổn định theo đúng quy luật cung cầu thì giá đất sẽ được xác định phù hợp với nội tại thị trường.

Nhưng khi xuất hiện yếu tố đầu cơ, làm xuất hiện sự giả tạo trong cung và cầu thì giá sẽ không đúng bản chất thị trường. Vì vậy, sẽ xuất hiện tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, thị trường đóng băng, lúc nóng, lúc lạnh. Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những điều chỉnh để khắc phục tình trạng này.