Luật hóa 'chung cư mini' nên theo hướng nào?

Tại báo cáo số 661/BC-UBTVQH15 ngày 22/10/2023giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đánh giá về việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (thường gọi là "chung cư mini").

Theo đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận định: Thực tiễn phát triển loại hình nhà ở này thời gian qua ở nhiều địa phương có tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra chặt chẽ, không xử lý kịp thời các sai phạm dẫn đến nhiều hệ lụy, gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị, các tiện ích phục vụ sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ, thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản.

Siết chặt quản lý "chung cư mini"

Trên cơ sở đó, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh lý theo hướng yêu cầu cá nhân có quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu đầu tư "chung cư mini" để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ (không giới hạn quy mô số căn); hoặc đầu tư "chung cư mini" có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật đối với dự án nhà ở.

Nếu cá nhân đầu tư "chung cư mini" có quy mô dưới 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì không phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, không phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở nhưng phải đáp ứng quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê theo quy định của Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt PCCC và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC theo quy định đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê.

Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở cũng quy định: Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Hướng chỉnh lý này đã phần nào cụ thể hóa quan điểm "không hợp thức hoá chung cư mini" theo chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ sau vụ cháy "chung cư mini" gây thiệt hại nghiêm trọng tại Hà Nội. Đây là sự sửa đổi cần thiết để khóa lỗ hổng pháp lý liên quan "chung cư mini", đồng thời khắc phục tình trạng "xung đột pháp luật" điều chỉnh loại hình nhà ở này.

Về lỗ hổng pháp lý, hiện nay chung cư mini đang tồn tại "núp bóng" nhà ở riêng lẻ. Đã có sự nhập nhằng, không minh định rõ bản chất pháp lý của "chung cư mini": Đây là "nhà ở riêng lẻ" hay "nhà chung cư"?

Luật Nhà ở quy định hai loại hình nhà ở: "Nhà ở riêng lẻ" và "Nhà chung cư". Theo nguyên tắc loại trừ, do không phải "nhà chung cư" nên bản chất các tòa "nhà chung cư" tồn tại dưới khung pháp lý là nhà ở riêng lẻ. Điều đó dẫn đến chủ đầu tư "chung cư mini" được miễn thủ tục lập dự án đầu tư theo Điều 52 Luật Xây dựng; cũng không cần được cơ quan nhà nước thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm thiết kế cơ sở) - thủ tục tiền kiểm; không phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn - thủ tục hậu kiểm, trước khi đưa công trình vào vận hành.

Thủ tục pháp lý đầu tư "chung cư mini" hiện nay rất nhanh gọn (chỉ cần xin giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường, do UBND cấp huyện cấp, thường chỉ mất khoảng 2-3 tháng). Đã vậy, chủ đầu tư còn được xin cấp "sổ hồng" cho từng căn hộ và được bán đứt ngay sau đó. Điều đó dẫn đến "chung cư mini" trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Trong khi đó, nếu một cá nhân có thửa đất ở, muốn đầu tư nhà chung cư để bán thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS; phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...)

Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công, chủ đầu tư phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn, năng lực triển khai và chịu tác động của hàng chục luật quản lý theo nhiều chuyên ngành.

Do đó, không thể duy trì mô hình "chung cư mini" tự phát, không lập dự án đầu tư, không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, chất lượng công trình, PCCC, luôn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Sản phẩm chung cư trong hình bóng nhà ở riêng lẻ nhưng lại đưa vào giao dịch như nhà chung cư cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua khi thiếu khung pháp lý về điều kiện huy động vốn, điều kiện kinh doanh nhà ở...

Ngoài vấn đề an toàn, phòng chống cháy nổ thì "chung cư mini" còn tạo áp lực cho chính quyền tại các đô thị trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, sân chơi, thể dục thể thao, cây xanh, dịch vụ...), trong khi nếu thực hiện theo dự án thì các vấn đề này thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Tính khoa học, chặt chẽ trong dự thảo Luật Nhà ở

Như đã phân tích ở trên, quy định cá nhân có nhu cầu đầu tư "chung cư mini" để bán, cho thuê mua (không giới hạn quy mô số căn); hoặc để cho thuê (quy mô từ 20 căn hộ trở lên) thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở là cần thiết. Mặc dù vậy, cách thiết kế Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là thiếu chặt chẽ bởi tên điều luật là "Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân" nhưng quy định cụ thể lại yêu cầu cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở.

Theo quy định tại Điều 35, 36 dự thảo luật, chủ đầu tư dự án nhà ở nói chung, dự án nhà ở thương mại nói riêng phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở phải là tổ chức kinh tế, có tư cách pháp nhân. Điều đó đồng nghĩa với việc cá nhân có quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu đầu tư "chung cư mini" để bán, cho thuê mua (không giới hạn quy mô số căn) hoặc để cho thuê (quy mô từ 20 căn hộ trở lên) thì trước tiên phải thành lập tổ chức kinh tế và chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà ở theo Luật Đầu tư.

Như vậy, sản phẩm nhà ở hình thành từ dự án là tài sản của tổ chức kinh tế do cá nhân thành lập, không phải tài sản của cá nhân (pháp luật về doanh nghiệp quy định rạch ròi giữa tài sản của doanh nghiệp với tài sản của chủ doanh nghiệp). Do đó, loại hình nhà ở này không thể là "nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân" mà phải là nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh BĐS như các dự án nhà ở thương mại thông thường.

Việc trong một điều luật về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân có quy định về cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở (là điều kiện đặt ra với doanh nghiệp BĐS) cũng chưa đảm bảo tính logic, chặt chẽ.

Do đó để đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở cần được chỉnh lý theo hướng: cá nhân có quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu đầu tư nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua; hoặc để cho thuê (quy mô từ 20 căn hộ trở lên) thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật này.

Tên Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở cũng cần được chỉnh lý để đảm bảo tính bao quát, tránh mâu thuẫn giữa tên điều luật với quy định cụ thể trong điều luật như đã phân tích ở trên.