Luật sư nói về việc TGDĐ tự ý giảm giá thuê: Ngay cả khi chứng minh được Covid thuộc trường hợp ‘bất khả kháng’, TGDĐ cũng không được phép đơn phương quyết định giảm tiền thuê

Mới đây, Thế Giới Di Động (TGDĐ) vừa tạo ra một làn sóng ‘tẩy chay’ khác, sau vụ Bách Hóa Xanh tăng giá thực phẩm trong cao trào dịch bệnh ở làn sóng Covid-19 lần thứ tư tại thị trường miền Nam.

Theo đó, TGDĐ gửi "Công văn gửi quý đối tác mặt bằng" (vào 2/8/2021), thông báo sẽ không thanh toán 70% khi cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch, không thanh toán 100% lúc đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước, đồng thời tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo.

Theo nhận định của luật sư, thì nhìn ở góc độ nào, động thái nói trên của Thế Giới Di Động đều chưa đúng. Việc TGDĐ gửi thông báo đến các Bên cho thuê tự ý áp đặt giảm giá thuê như vậy vừa không hợp tình mà vừa không hợp lý. Trong trường hợp TGDĐ không chịu trả đủ tiền thuê theo hợp đồng thuê, các Bên cho thuê có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu TGDĐ thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình.

NGAY CẢ KHI, DỊCH BỆNH NẰM TRONG TRƯỜNG HỢP ‘BẤT KHẢ KHÁNG’, THÌ TGDĐ CŨNG KHÔNG ĐƯỢC PHÉP ĐƠN PHƯƠNG QUYẾT ĐỊNH GIẢM TIỀN THUÊ

Bàn về vấn đề này, theo Luật sư Lê Thị Minh Thu – đại diện Công ty luật Phuoc & Partner, để chứng minh ‘đại dịch Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng’ là không dễ. Và ngay cả khi, TGDĐ thành công chứng minh được, thì họ cũng không được phép đơn phương quyết định giảm tiền thuê mặt bằng.

Luật sư Lê Thị Minh Thu nhận định: Covid-19 và ảnh hưởng của dịch bệnh này đến nền kinh tế toàn thế giới là điều mà không một hệ thống pháp luật của quốc gia nào có thể nhìn thấy và dự liệu trước được. Trong vụ việc của TGDĐ, có thể thấy TGDĐ vận dụng điều khoản vì lý do bất khả kháng, tuy nhiên điều khoản về bất khả kháng hiện nay không được đề cập minh thị rằng: dịch bệnh có phải là một trong những sự kiện bất khả kháng hay không.

Căn cứ quy định tại Điều 156.1 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".

Điều khoảng quy định về trường hợp 'bất khả kháng' trong 1 hợp đồng thuê mặt bằng của Thế Giới Di Động. Ảnh: Tuổi Trẻ

Bên cạnh BLDS, một số văn bản cũng có quy định về hệ quả của sự kiện bất khả kháng. Ví dụ, theo khoản 1 và 4 Điều 296 Luật thương mại năm 2005: "Trong trường hợp bất khả kháng, các bên có thể thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng; nếu các bên không có thoả thuận hoặc không thỏa thuận được thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được tính thêm một thời gian bằng thời gian xảy ra trường hợp bất khả kháng cộng với thời gian hợp lý để khắc phục hậu quả’; và ‘Việc kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ có thời hạn cố định về giao hàng hoặc hoàn thành dịch vụ".

Vì vậy, để được xem là sự kiện bất khả kháng, một sự kiện phải hội tụ đủ 03 yếu tố của sự kiện bất khả kháng: (i) khách quan, (ii) không thể lường trước và (iii) không thể khắc phục được.

Khi có tranh chấp xảy ra, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ là cơ quan có thẩm quyền để xem xét trong từng tình huống cụ thể để đưa ra quyết định liệu Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng đối với từng trường hợp. Trong trường hợp các bên có giao kết hợp đồng với nhau thì:

- Nếu hợp đồng ghi nhận thỏa thuận ‘dịch bệnh’ là ‘sự kiện bất khả kháng’ và các bên trong hợp đồng được miễn trừ trách nhiệm khi sự kiện này xảy ra thì nếu có tranh chấp xảy ra, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thường ưu tiên áp dụng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng để công nhận miễn trừ trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng.

- Nếu hợp đồng không có thỏa thuận ‘dịch bệnh’ là ‘sự kiện bất khả kháng’ các bên trong hợp đồng được miễn trừ trách nhiệm khi sự kiện này xảy ra thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ xem xét 03 yếu tố của ‘sự kiện bất khả kháng’ quy định tại Điều 156.1 Bộ luật Dân sự năm 2015: (i) khách quan, (ii) không thể lường trước và (iii) không thể khắc phục được.

Lúc này, doanh nghiệp cũng phải chứng minh được nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được do bất khả kháng để được miễn thực hiện nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều quan trọng là phải chứng minh được rằng nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được và việc không thể thực hiện được này có nguyên nhân trực tiếp từ dịch Covid-19.

Tuy nhiên, trong tình thế mà tất cả những doanh nghiệp đang còn hoạt động tại thời điểm này đều gặp khó khăn trầm trọng do Covid-19, cả Bên thuê và Bên cho thuê đều có những khó khăn về tài chính nhất định. Nếu chỉ xem xét những yếu tố trên để kết luận Covid-19 là sự kiện bất khả kháng thì dường như không công bằng với Bên cho thuê.

"Theo góc nhìn của chúng tôi, việc chứng minh ba yếu tố trên chưa đủ để một doanh nghiệp được xem là đang gặp sự kiện bất khả kháng do Covid-19.

Doanh nghiệp cần làm thêm một bước nữa để được xem là doanh nghiệp đang gặp sự kiện bất khả kháng do Covid-19, đó là đưa ra những bằng chứng, tài liệu để chứng tỏ doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp bị sụt giảm do ảnh hưởng nghiêm trọng và tiêu cực của Covid-19 thông qua báo cáo tài chính, báo cáo doanh thu, số đơn hàng bị hủy, lợi nhuận…", Luật sư Minh Thu khẳng định.

Vậy liệu TGDĐ đơn phương thông báo tới Bên cho thuê về việc giảm tiền thuê từ 70%-100% có phù hợp với quy định của pháp luật?

Cũng theo quan điểm của đại diện Phuoc & Partner: hiện nay, xem xét các quy định của pháp luật Việt Nam, chưa có văn bản nào quy định rằng dịch bệnh là một trong những căn cứ để miễn trách nhiệm thực hiện hợp đồng của các bên.

Như đã phân tích ở trên, Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không còn phụ thuộc vào sự xem xét của nhiều yếu tố, nhưng kể cả khi Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng thì một bên có nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng cũng không được tự động được miễn trừ nghĩa vụ.

Trong quan hệ thuê nhà thì mối quan hệ giữa các bên là Bên cho thuê sẽ tiến hành giao nhà, mặt bằng, địa điểm cho thuê; Bên thuê sẽ thanh toán tiền thuê và sử dụng mặt bằng thuê để kinh doanh. Vì vậy, trong hợp đồng cho thuê nhà/bất động sản/mặt bằng, thì nghĩa vụ thanh toán tiền thuê là nghĩa vụ cơ bản mà bên thuê phải thực hiện.

Trong trường hợp Bên thuê chứng minh do các quy định về giãn cách xã hội của nhà nước mà mình không thể hoạt động được, việc ngừng hoạt động là sự kiện bất khả kháng cũng không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể không thanh toán tiền thuê mặt bằng cho Bên cho thuê, trong khi Bên thuê vẫn có thể hoạt động theo hình thức khác và tạo ra lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh này.

Trong trường hợp này, Bên thuê có quyền dựa vào lý do dịch bệnh để thỏa thuận với Bên cho thuê về việc giảm tiền thuê trên tinh thần thiện chí. Việc thỏa thuận này dựa trên tinh thần tự nguyện và xuất phát từ lợi ích chung của các bên, tuy nhiên, dưới góc nhìn pháp lý mà nói, trong trường hợp Bên cho thuê không đồng ý giảm tiền thuê thì cũng không có cơ sở nào để Bên thuê buộc Bên cho thuê làm điều này.

"Thực tế, trong giai đoạn hiện nay, có rất nhiều chủ nhà trọ, Bên cho thuê mặt bằng tự động giảm tiền cho thuê hoặc thương lượng giảm tiền thuê xuống mức thấp nhất.

Nếu không chủ động giảm, chủ nhà trọ và Bên cho thuê sẽ thương lượng với Bên thuê để tìm ra giải pháp tốt nhất cho cả hai. Nếu Bên thuê mong muốn được giảm tiền thuê, việc giảm tiền thuê xuất phát từ việc Bên thuê đề xuất được giảm (giảm bao nhiêu, giảm trong bao lâu, có lùi thời hạn thanh toán hay không) và Bên cho thuê đồng ý.

Vì thế, theo góc nhìn của chúng tôi, việc TGDĐ gửi thông báo đến các Bên cho thuê tự ý áp đặt giảm giá thuê như vậy vừa không hợp tình mà vừa không hợp lý. Trong trường hợp TGDĐ không chịu trả đủ tiền thuê theo hợp đồng thuê, các Bên cho thuê có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu TGDĐ thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình", Luật sư Minh Thu kết luận.