Lý giải hiện tượng “lạ” của thị trường căn hộ: Giá mở bán lần đầu tăng, mua đi bán lại giảm

Theo báo cáo thị trường căn hộ của DKRA Việt Nam, trong quý vừa qua, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM tăng mạnh, gấp 2,3 lần so với cùng kỳ. Phân khúc căn hộ hạng A (cao cấp) tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 77,7% rổ hàng toàn thành phố và 77,5% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Sức hấp thụ cao dẫn đến giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 8-15% so với giai đoạn mở bán cách đây 3-5 tháng.

Tương tự, dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong quý II, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt 2.455 USD một m2, tăng 8,6% theo năm, riêng phân khúc trung cấp tăng 7%. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TP. Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. Do ảnh hưởng của việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM dự kiến tăng trưởng chậm lại do giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân trong tương lai tiếp tục đến từ các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn.

Còn tại TP.HCM ghi nhận giá rao bán chung cư trên đà tăng. Căn hộ cao cấp tăng giá 7% và giá bán phân khúc này vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng qua. Yếu tố khiến giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tăng mạnh đến từ sự chênh lệch cung - cầu. Nếu xét trên phương diện nguồn cung, rào cản pháp lý và cấp phép xây dựng khiến lượng dự án chung cư triển khai trong 6 tháng đầu năm rất thấp dẫn đến nguồn cầu thực tế không đáp ứng tương xứng với nhu cầu mua của thị trường. Cầu nhiều cung thiếu đã tác động mạnh đến giá thời gian qua.

Giá rao bán chung cư tiếp tục tăng.

Trong khi đó, theo lý giải của DKRA, giá nhà chung cư tăng trên thị trường sơ cấp do chi phí nguyên vật liệu leo thang, siết trái phiếu, tín dụng bất động sản cũng như các chính sách bán hàng, hỗ trợ ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư trong quý vừa qua được cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Mặc dù giá căn hộ chào bán sơ cấp leo thang, thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang đối mặt với nhiều khó khăn, giá bán không có nhiều biến động. Đặc biệt, hiện tượng này không chỉ ghi nhận trên giá bán mà cả ở thanh khoản, thanh khoản thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) bất ngờ tăng vọt so với cùng kỳ năm ngoái nhưng thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) ở mức thấp, đỉnh điểm là tháng 5 và 6.

Một nhà đầu tư tại thị trường TP.HCM cho biết đang chào bán một căn hộ mà anh đã đóng 25% giá trị căn hộ. Anh này cho biết, do không thể đóng tiếp tiền vào đợt tới, cùng với đó lo ngại không vay được, lãi suất tăng nên anh quyết định xả hàng. Tuy nhiên, dù đã giảm giá 7% nhưng vẫn ế khách. 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức thấp hơn kỳ vọng.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, thanh khoản của thị trường sơ cấp tăng trong khi thứ cấp giảm cho thấy việc chào bán dự án mới cho F0 diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mua đi bán lại.

Theo phân tích của ông Kiệt, trên thị trường sơ cấp, vài tháng qua, các dự án thường được một số chủ đầu tư chào bán với chính sách ưu đãi lớn đã giúp các đợt bán hàng đạt hiệu quả kích cầu cao. Quý vừa qua, các chính sách hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay lên đến 48 tháng, điều chưa từng có từ trước tới nay, cộng thêm giãn tiến độ thanh toán và nhiều quà tặng đã thu hút nhóm khách hàng mua căn nhà đầu tiên với vốn tích lũy ở mức trung bình, thu nhập ổn định. Người mua có thể chỉ thanh toán một vài trăm triệu đồng cho đợt đầu tiên, sau đó được kết nối hỗ trợ chương trình thanh toán kéo dài.

Việc mua nhà chung cư chào bán lần đầu có một số lợi thế trả góp chậm, tiến độ thanh toán nhẹ đã phần nào thúc đẩy thanh khoản thị trường này tăng lên. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhóm nhà đầu tư mua đi bán lại đa phần gặp khó khăn khi chương trình hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay ưu đãi đã kết thúc, bước vào giai đoạn phải trả lãi suất thả nổi. Nếu tắc nghẽn dòng tiền và chịu tác động tâm lý thị trường xuống thấp khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng, nhà đầu tư mua đi bán lại thường chọn phương án xả hàng thay vì theo tiếp đến khi dự án về đích.

Ngoài ra, theo ông Kiệt, người mua nhà chào bán lần đầu không bị áp lực phải thanh toán dòng tiền lớn, trong khi đó, người mua thứ cấp phải xuống một khoản tiền lớn hơn ngay từ đầu,..."Với đà kiểm soát tín dụng từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn", ông Kiệt dự báo.