'Ma trận' chung cư cao cấp tự phong, người mua dễ mất tiền oan

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn trong quý II/2023 tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp.

Các dự án có giá trung bình 52 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng 1,46% so với quý trước. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư trung bình 67 triệu đồng/m2, giảm 4,6% so với quý trước. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Tương tự, theo báo cáo của CBRE, 6 tháng năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội có khoảng 3.926 căn hộ, đáng lưu ý, toàn bộ nguồn cung mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó lượng căn hộ cao cấp chiếm 51%.

Nhìn vào số liệu trên có thể thấy các chủ đầu tư ngày càng phát triển các phân khúc chung cư cao cấp.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản, bên cạnh các dự án thực sự cao cấp, không ít chủ đầu tư khi mở bán căn hộ đã tự gắn cho dự án của mình danh hiệu "cao cấp", "siêu sang" để thu hút khách hàng và nâng giá cao hơn chất lượng thực tế. Không ít dự án khiến người mua thất vọng vì nhầm tưởng.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ở nhiều nước không có khái niệm chung cư cao cấp. Bởi lẽ, ở nhà chung cư, người dân buộc phải tuân theo những quy định chung và chịu sự ảnh hưởng của các hộ gia đình xung quanh.

“ Ví dụ như nhà bên cạnh sửa chữa thì các hộ khác phải chấp nhận chịu bụi bẩn cũng như ồn ào. Vì vậy, ở nhà chung cư là chấp nhận những sự bất tiện nhất định ”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, nhiều chủ đầu tư chỉ đang tự vẽ và tự gắn mác “cao cấp” vào để thu hút người tiêu dùng và lợi dụng đẩy giá lên. Có chung cư gắn mác cao cấp nhưng chỉ là có mặt bằng rộng, không khí thoáng, ánh sáng tốt, địa điểm tốt. Đây thực chất chỉ là một “chiêu” quảng cáo.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng liên quan đến việc này . Theo đó, Chủ tịch HoREA cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện tràn lan danh xưng chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, gắn với các cụm từ nước ngoài như "Luxury", "Premier", "Hi-end", "Royal"…

Đây chỉ là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Trong khi trên thực tế, chỉ có một số dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu.

Thậm chí, không ít dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư gắn mác dự án cao cấp, căn hộ hạng sang trong khi chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Trong 10 năm qua, Bộ Xây dựng đã có 2 thông tư về phân hạng nhà chung cư. Mặc dù đã có quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư, song đến nay hiếm có chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư.

Bởi vậy, rất cần xem xét lại tính thiết thực của các văn bản pháp luật vì chưa đáp ứng được thực tế, đòi hỏi của thị trường bất động sản và người tiêu dùng về sự minh bạch, trung thực và cạnh tranh lành mạnh.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra một bất cập là việc phân hạng chung cư sẽ minh bạch trong trường hợp dự án đã xây dựng xong vì khi đó đã có căn hộ thực tế, người mua nhà khó bị lừa. Nhưng đối với căn hộ hình thành trong tương lai được quảng cáo dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, người mua nhà rất dễ mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Vì vậy, HoREA đề xuất cần sửa đổi theo hướng sau khi chung cư đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu mới công nhận hạng nhà chung cư cao cấp để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Các dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án chung cư cao cấp trong trường hợp đã có văn bản công nhận đạt tiêu chí này do Sở Xây dựng cấp.

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến 30/11/2022, cả nước chỉ có 7 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (3 nhà chung cư), Hà Tĩnh (3 nhà chung cư), An Giang (1 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện nay có rất nhiều chung cư được quảng cáo là cao cấp với mức giá trên trời, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố thay vì chỉ tin vào việc gắn mác chung cư cao cấp.

Thứ nhất, dự án phải có vị trí tại các quận trung tâm của các thành phố lớn, giao thông kết nối thuận tiện với các tuyến đường lớn, trọng điểm.

Thứ hai, dự án phải có hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ đồng bộ hiện đại, chất lượng quản lý vận hành đẳng cấp được thực hiện bởi các thương hiệu quản lý tầm cỡ thế giới.

Thứ ba, dự án được đầu tư và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.