Mặc đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông chuẩn bị vận hành, thị trường nhà đất vẫn 'thờ ơ'

Trong cuộc trò chuyện với anh Tuấn - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Victory trên địa bàn quận Hà Đông cho biết, ‘ăn theo’ tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông sắp đưa vào hoạt động nên các dự án dọc đường Nguyễn Trãi – nơi tuyến đường sắt trên cao chạy qua đều tăng giá bán so với thời điểm trước đó.

Khách hàng thờ ơ

Anh Tuấn lấy dẫn chứng dọc tuyến đường nơi đường sắt trên cao đi qua có hàng loạt dự án như: Royalcity, Golden Land, Mỹ Sơn Tower, PCC1, Hồ Gươm Plaza… Xa hơn một chút là các khu đô thị như Xa La, Mỗ Lao, Văn Khê, Văn Phú… Tính đến thời điểm này giá các dự án cũng tăng từ 5 - 10%, tùy vị trí. Mức tăng giá còn lớn hơn khi dự án đã hoàn thiện.

Cụ thể, dự án Golden Land trước khi có tuyến đường trên cao giá dự án rơi vào khoảng 28 triệu đồng/m2. Hiện tại dự án đã bàn giao nhà, cộng với tuyến đường sắt trên cao có ga trung chuyển đặt ngay gần nên hiện tại mức giá tại dự án dao động từ 31 - 33 triệu đồng/m2.

Hay dự án Sapphire Place cách đây 3 tháng giá chào bán 27 triệu đồng/m2, hiện tại cũng chính căn hộ đó giá rơi vào khoảng 29 triệu đồng/m2. Chung cư Hattoco 110 Trần Phú giá từ 20 – 22 triệu đồng/m2.

Với những dự án kết nối trực tiếp với ga trung chuyển tuyến đường trên cao thì khả năng tăng giá là có

Anh Tuấn tiết lộ, trái với kỳ vọng bất động sản dọc tuyến đường sẽ bùng nổ thì khách hàng đều tỏ ra không mấy hào hứng. Hầu như họ không quan tâm tới việc dự án đường sắt trên cao bao giờ đi vào hoạt động. Cái chính mà họ quan tâm là chủ đầu tư là ai, dự án bao giờ giao nhà, dự án có nằm cạnh tuyến đường lớn hay không, có gần trường học, bệnh viện, chợ không?

Chia sẻ với DĐDN, chị Lan Anh – người có ý định mua nhà cho biết, khi mua nhà chị xác định mua để ở chứ không trông chờ vào dự án đường sắt trên cao bao giờ hoạt động và chị cũng không xác định sẽ đi làm trên tuyến đường này.

Trao đổi với DĐDN, một doanh nghiệp lý giải, nguyên nhân khách hàng mua nhà quanh khu vực này thờ ơ với đường sắt trên cao bởi, tuyến đường sắt này hiện mới chỉ phục vụ cho việc di chuyển vào trung tâm thành phố và ra khu vực Hà Đông mà không hề kết nối trực tiếp với các trung tâm thương mại hay khu vui chơi giải trí. Trong khi nếu để di chuyển, thay vì phải lên xuống trạm trung chuyển hoặc đi bộ đến địa điểm thì họ di chuyển bằng các phương tiện các nhân sẽ tiện hơn rất nhiều. Thứ hai, đây là mô hình giao thông mới nên họ cũng không mấy mặn mà.

Hệ thống đường sắt được xây dựng rất sát với các dãy nhà mặt phố chật hẹp thì khả năng tăng giá là điều hiếm có

Đấy là về căn hộ chung cư, còn nhà mặt phố tại các tuyến phố Hà Nội thường có giá cao và thanh khoản tốt. Tuy nhiên, theo suốt chiều dài, hệ thống đường sắt được xây dựng rất sát với các dãy nhà mặt phố cùng với diện tích chật hẹp của những tuyến phố nên việc tăng giá ở các khu nhà này là điều hiếm có.

Anh Vũ – chủ một nhà phố trên đường Cát Linh cho biết, thay vì trước đây cứ mỗi sáng mở cửa nhìn thấy đường phố thì hiện tại tuyến đường sắt đi qua che chắn hết tầm nhìn, chưa kể mức độ ảnh hưởng của độ rung, tiếng ồn cùng bụi là những tác động từ tuyến đường gây ra.

Kinh nghiệm thế giới

Theo ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn vì hệ thống giao thông công cộng tốt cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến các điểm quan trọng. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia với giá bán nhà tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6% đến 45%.

Lấy kinh nghiệm thành công trên thế giới, các chuyên gia Savills cho rằng, Bangkok có thể coi là một mô hình khá thành công, có thể học hỏi trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư hệ thống giao thông công cộng, từ đó giải quyết các vấn về giao thông đô thị và ô nhiễm không khí. Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Các điểm trung chuyển quanh khu vực tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông đang là cơ hội cho các chủ đầu tư

Theo Savills, mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển. Mô hình này đã diễn ra tại các nước trong khu vực và tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản khu vực lân cận các trạm trung chuyển, ví dụ Trung Quốc (10%), Hồng Kông (32%), Thái Lan (10%). Xu hướng tương tự được kỳ vọng sẽ sớm diễn ra ở Hà Nội và TP.HCM với các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên được đưa vào vận hành.

Chuyên gia của Savills cho rằng, dẫu Metro ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản tại khu vực không đồng nghĩa với việc đưa ra các sản phẩm không phù hợp vẫn có thể bán được. Vì vậy, chủ đầu tư phải lựa chọn phát triển những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường tại khu vực liên quan đến metro. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần chú ý về việc kết nối hạ tầng dự án của mình với metro, để tạo giá trị thặng dư cho dự án, đồng thời hưởng lợi từ việc phát triển các tiện ích lân cận của metro.

Do vậy, các chuyên gia của Savills kỳ vọng: “Chúng ta có thể mong đợi sự phát triển các dự án phức hợp bao gồm chung cư, căn hộ, văn phòng, khách sạn, nhà hàng, cửa hàng bán lẻ và các điểm tham quan khác xoay quanh nhà ga như hiện nay tại Hồng Kông, Bangkok hay Singapore”.

Quay trở lại câu chuyện về thị trường bất động sản phía Đông, nhược điểm là hệ thống giao thông chủ yếu phụ thuộc và đường Nguyễn Trãi để vào trung tâm thành phố vì thế tuyến đường này rất hay xảy ra ách tắc. Chính vì hạ tầng chưa hoàn thiện, đồng bộ nên thanh khoản tại các dự án quanh khu vực này không cao, tỷ lệ lấp đầy tại các dự án chỉ dao động trong khoảng 60 – 70% tại mỗi căn hộ. Các vấn đề này đang được nhiều chuyên gia kỳ vọng được giải quyết triệt để khi hệ thống đường sắt trên cao đi vào hoạt động.

Riêng đối với các nhà đầu tư bất động sản, hiện tại các điểm trung chuyển quanh khu vực tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông đang là cơ hội cho các chủ đầu tư. “Nếu chọn đúng sản phẩm bất động sản đầu tư thì trong tương lai, chắc chắn bất động sản dọc tuyến đường này sẽ được rất nhiều khách hàng lựa chọn và cũng để tuyến đường sắt trên cao chứng minh được sự tiện ích của nó” – anh Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch Victory khẳng định.