“Mắc kẹt” vì... tiền sử dụng đất

Cách đây vài tháng, ông Bùi Xuân Huy - Tổng giám đốc Novaland cho biết, doanh nghiệp của ông đang bị "treo" 14 dự án chưa thể hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất. Trong đó, 4 dự án đã nộp tiền sử dụng đất nay do điều chỉnh quy hoạch dẫn đến phải nộp bổ sung, còn lại 10 dự án đang trong quy trình, thủ tục xác định giá đất chưa biết khi nào hoàn tất.

Doanh nghiệp bị vạ

Đại diện Novaland cho biết thêm, Tập đoàn đã liên tục kiến nghị UBND TP HCM xem xét giải quyết cho được sớm nộp tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất phát sinh bổ sung, kể cả các trường hợp xin được tạm nộp tiền sử dụng đất và cam kết nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) của 14 dự án. Nếu được giải quyết sẽ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Trường hợp của Novaland không phải hiếm trên thị trường bất động sản. Trước đó, sau nhiều lần xin nộp tiền sử dụng đất không thành, CTCP Đầu tư Times Square đã gửi văn bản đến UBND TP HCM đề nghị sớm giải quyết cho nộp tiền sử dụng đất của dự án Times Square tại khu đất 57-59 Đồng Khởi và số 23-26 Nguyễn Huệ (quận 1).

Công ty này phản ánh dù đã có rất nhiều chỉ đạo, hướng dẫn từ năm 2012, nhưng công ty vẫn chưa được xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án trên. Việc chậm xác định tiền sử dụng đất làm công ty bị thiệt hại do thời gian khấu trừ tiền thuê đất đã nộp bị giảm, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp.

Việc xác định tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng kéo dài quá lâu còn khiến các thủ tục liên quan đến cấp phép dự án tắc, còn doanh nghiệp "vượt rào" thì bị vạ. Trường hợp CTCP Thương mại Phú Nhuận - chủ đầu tư dự án Thương mại, dịch vụ, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 128 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận (có tên thương mại là Orchard) là một ví dụ.

Ông Bùi Hữu Phúc – GĐ doanh nghiệp thừa nhận: "Quy định chuyển đổi cơ quan phê duyệt thẩm định giá từ Sở Tài chính sang Sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) kéo dài quá lâu, trong khi đơn vị tư vấn thẩm định giá trúng thầu ban đầu lại bỏ giữa chừng… khiến chúng tôi không thể hoàn tất các thủ tục pháp lý cho toàn bộ dự án. Trước áp lực tiến độ nên doanh nghiệp chấp nhận bị phạt".

Cơ quan quản lý phải "phá lệ"

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM thừa nhận, hiện nay DN xin nộp tiền sử dụng đất không phải dễ. Bởi theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, việc xác định tiền sử dụng đất phải qua 3 bước: Đầu tiên DN phải qua Sở TNMT xác định phương án giá đất. Sở TNMT phải tổ chức đấu thầu và chọn đơn vị thẩm định giá có chi phí thấp nhất. Khi đơn vị thẩm định đưa ra được giá đất theo giá thị trường sẽ trình liên sở là Sở TNMT và Sở Tài chính thẩm định và phê duyệt. Cuối cùng phải được Hội đồng thẩm định giá đất TP phê duyệt khi đó DN mới được đi đóng.

Sơ đồ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại thành phố

"Mục đích của quy định này là muốn có cơ chế kiểm tra chéo để DN không bị hành và có một con số chính xác nhất, tránh gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để hoàn thành được thủ tục này DN phải mất từ 1 - 3 năm mới đóng xong tiền sử dụng đất là chuyện bình thường" – ông Châu cho biết.

Quy định được cho chặt chẽ là vậy nhưng trên thực tế đã có không ít con số vênh nhau. Điển hình như một dự án ở khu Nam Sài Gòn, tiền sử dụng đất chỉ hơn 10 tỷ đồng nhưng đơn vị thẩm định giá đưa con số 80 tỷ đồng gây rất nhiều khó khăn cho DN với cơ quan quản lý để đi đến thống nhất một con số.

Về phía DN, Novaland sau nhiều lần gửi công văn xin nộp tiền sử dụng đất buộc cơ quan quản lý phải "phá lệ". Hiện 11 trong tổng số 14 dự án của Novaland đã được chấp thuận. Về lâu dài, đại diện DN này đề xuất nhà nước nên có 1 hệ số chuẩn để tính tiền sử dụng đất . Như vậy, khi DN bắt tay vào làm dự án, họ đã dự tính được tiền sử dụng đất phải nộp, từ đó đưa vào cơ cấu giá thành để tính được lợi nhuận và định hướng cho sản phẩm. Việc này còn làm giảm bớt thủ tục, giải quyết nhanh hồ sơ.

Ông Châu cũng kiến nghị phải sửa đổi một số bất cập về tài chính đất đai và giá đất trong Luật Đất đai 2013 bằng cách bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định. Như vậy, vừa minh bạch lại loại trừ được cơ chế xin – cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước.