Mất “đòn bẩy” tài chính lo thị trường bất động sản có nguy cơ làm giảm thanh khoản, thiếu nguồn cung

Từ cuối tháng 3/2022 có 10 ngân hàng đã tăng lãi suất tiết kiệm, cao nhất tới 0,6%/năm. Áp lực lạm phát sẽ khiến Ngân hàng Nhà nước thắt chặt cung tiền ra thị trường, do đó không thể giúp các ngân hàng thương mại duy trì trạng thái thanh khoản dồi dào.

Kênh huy động bằng trái phiếu doanh nghiệp đang ngày một siết chặt, tâm lý của nhà đầu tư trở nên e dè hơn sau vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa qua, nhiều doanh nghiệp tìm đến kênh ngân hàng, làm nhu cầu vay vốn tăng. Tất cả những yếu tố này tác động sẽ khiến lãi suất huy động tiếp tục tăng và gây áp lực mạnh mẽ lên lãi suất cho vay.

Diễn biến về lãi suất trên thị trường những ngày gần đây không có lợi cho doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng, nếu lãi suất tăng cao sẽ dẫn mở rộng đầu tư, phát triển các dự án bất động sản gặp khó khăn.

Trong báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam về tổng quan thị trường bất động sản quý I/2022, đơn vị này đã chỉ ra nhiều ảnh hưởng của các chính sách tín dụng vào bất động sản đối với thị trường căn hộ, nhà liền thổ tại TP HCM và Hà Nội.

Đối với TP HCM, thị trường căn hộ trong quý vừa qua được dẫn dắt bởi nhu cầu đầu tư dài hạn từ nguồn vốn nhàn rỗi, thay vì tín dụng.

Theo đó, tổng lượng bán trong quý I/2022 đạt 1.507 căn, giảm 74,1% so với quý trước. Do động thái siết tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng Nhà nước, thị trường đã ghi nhận phân hóa nhu cầu giữa nhóm khách mua đầu tư và khách ở. Chính sách hạn chế cho vay đã tác động nhất định đến nguồn cầu đầu cơ và kể cả để cầu ở thực. Tuy nhiên, các chương trình ưu đãi hấp dẫn của chủ đầu tư vẫn thu hút sự chú ý của nhóm khách đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi.

Chính sách siết tín dụng được dự báo sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến triển vọng thị trường tương lai. Theo JLL, tổng lượng mở bán mới trong năm 2022 dự kiến ở mức 32.000 căn hộ, tương đương tổng nguồn cung trong hai năm 2020 và 2021. Trong đó, TP Thủ Đức ở phía đông chiếm tới 55% lượng mở bán mới. Ba quận/huyện phía tây gồm Bình Chánh, Bình Tân và Tân Phú cũng là tâm điểm, dự kiến chiếm tới 22% nguồn cung mới. Đáng chú ý, dù nhu cầu tìm bất động sản gia tăng trú ẩn dòng tiền khỏi rủi ro lạm phát, tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ bị hạn chế phần nào dưới tác động của việc siết tín dụng.

Đối với thị trường nhà liền thổ TP HCM và các tỉnh lân cận, trong 9 tháng còn lại của năm 2022, nguồn cung mới mở bán ở TP HCM khá hạn chế, dự kiến khoảng 505 căn. Trong khi đó, khoảng hơn 8.000 căn dự kiến được chào bán tại 4 tỉnh lân cận gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

"Các chính sách siết chặt tín dụng vào các kênh bất động sản và chứng khoán, tập trung vào việc duy trì ổn định thị trường, phát triển kinh tế và sản xuất sau giai đoạn dịch bệnh kéo dài dự kiến sẽ giúp điều chỉnh và lành mạnh hóa thị trường. Chỉ các chủ đầu tư và khách mua trường vốn sẽ giữ vững vị thế trong bối cảnh này", báo cáo của JLL nêu rõ.

Tương tự, TP HCM, thị trường Hà Nội cũng chịu nhiều ảnh hưởng từ việc thắt chặt tín dụng.

Trong quý I, sự gia nhập của nhiều dự án phân khúc hạng sang như Heritage West Lake (Tây Hồ) hoặc siêu sang như The Grand (Hoàn Kiếm) được dự đoán sẽ đẩy giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tiếp tục tăng. Trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng, nguồn cung và cầu dự kiến sẽ bị ảnh hưởng trong thời gian tới.

Đối với nguồn cung, do các chủ đầu tư nhỏ lẻ khó tiếp cận nguồn vốn, dự án sẽ bị chậm tiến độ, giảm quy mô xây dựng, ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và tốc độ hoàn vốn.

Về nguồn cầu, nhu cầu từ nhóm khách mua đầu tư sẽ giảm. Nhóm khách mua ở thực cần sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ cũng sẽ gặp phải khó khăn trong thời gian tới.

Đối với nhà liền thổ Hà Nội và các tỉnh lân cận, trong 9 tháng tới, nguồn cung tương lai được dự đoán đạt khoảng 6.000 căn, trong đó Hà Nội đóng góp hơn 50% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án tích hợp lớn có quy hoạch bài bản và pháp lý rõ ràng. Việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng và các điều khoản, lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tích cực tìm kiếm các dòng vốn hỗ trợ khác để phát triển dự án theo kế hoạch.

Trong khi đó, các dự án phát triển bởi chủ đầu tư nhỏ không thể tiếp cận nhiều nguồn vốn, có khả năng sẽ bị chậm tiến độ. Điều này cũng sẽ tác động đến nguồn cầu trong ngắn hạn, nhất là đối với tệp khách đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng cho rằng, thị trường bất động sản bất kể giai đoạn nào cũng cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn, đặc biệt giai đoạn hiện nay mới trở lại bình thường sau 2 năm dịch Covid-19. Bất kể một sự điều chỉnh nào về mặt nguồn tiền vào thị trường bất động sản thì ảnh hưởng và tác động đều rất lớn.

"Nếu lãi suất tăng là dòng vốn vay cũng tăng tác động ngay đến thị trường bất động sản, do đó điều chỉnh chính sách vĩ mô là rất thận trọng. Khi thị trường bất động sản có vấn đề gì sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế ngay. Việc hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản cần tính toán ở từng phân khúc, với những sản phẩm đang rất thiếu trên thị trường là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì thậm chí phải mở rộng cho vay để đáp ứng nhu cầu phát triển", ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng nguồn cung khan hiếm, do đó tràn lan tình trạng lách luật gom sổ chia lô, phá rừng san đồi để tách thửa để bán kiếm lời cùng các sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu. Việc siết tín dụng là điều bắt buộc phải làm.

"Siết tín dụng sẽ không làm giá bất động sản đi xuống, có chăng thanh khoản sẽ giảm và giá đi ngang. Nguyên nhân bởi đối với những nhà đầu tư dài hạn, nhóm có dự trù tài chính tốt, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Về phía doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay", ông Nguyễn Văn Đính đánh giá.