Mất hơn 20% kể từ đỉnh, điều gì đang xảy ra với cổ phiếu của Vạn Phát Hưng (VPH)?

Ngày 27/03/2017, cổ phiếu VPH của CTCP Vạn Phát Hưng tiếp tục giảm sàn phiên thứ 2 liên tiếp với trạng thái trắng bên mua. Phiên giao dịch này cũng đánh dấu mức giảm lên tới 21,5% kể từ đỉnh, khối lượng giao dịch trong giai đoạn này xấp xỉ 1 triệu cổ phiếu/phiên.

VPH là một trong những cổ phiếu ấn tượng nhất trong cơn sóng bất động sản vừa qua bởi mức tăng nhanh, mạnh và có nhiều phiên tăng trần. VPH tăng liên tục kể từ mốc giá 6.000 đồng lên tới mốc 14.800 đồng, tương đương mức tăng 146,7% chỉ trong khoảng hơn 2 tháng. Với việc giảm sàn 3 phiên trong vòng 4 ngày qua, nhiều nhà đầu tư đang cầm cổ phiếu đã cảm thấy lo lắng.

VPH tăng giá: Ví dụ điển hình của một doanh nghiệp “thoát lầy”

CTCP Vạn Phát Hưng được thành lập vào năm 1999, tuy là một doanh nghiệp quy mô nhỏ nhưng có nhiều kinh nghiệm phát triển BĐS ở khu vực phía Nam Tp.HCM. Tên tuổi của Vạn Phát Hưng gắn liền với các dự án đất nền và KDC ở khu vực phía Tây Nam Sài Gòn như KDC Phú Mỹ, Phú Xuân, Phú Thuận. Nhờ việc tham gia thị trường BĐS khu Nam từ sớm, doanh nghiệp này đã tích lũy được quỹ đất có giá vốn thấp cũng như kinh nghiệm phát triển các dự án KDC và đất nền nhà liền kề/biệt thự.

Từ năm 2010, VPH chỉ tập trung xây dựng và kinh doanh 2 dự án là: KDC Nhơn Đức và khu phức hợp La Casa. Trong đó, KDC Nhơn Đức có diện tích hơn 40ha và nằm khá xa trung tâm Tp.HCM. Công tác đền bù và đầu tư hạ tầng kéo dài do thiếu vốn đã khiến VPH phải trì hoãn việc mở bán dự án này từ năm 2012. Trong khi đó, dự án La Casa là một khu phức hợp gồm chung cư cao cấp và đất nền biệt thự thuộc phân khúc cao cấp. Trong giai đoạn thị trường BĐS đóng băng, việc kinh doanh tại đây cũng không có nhiều thuận lợi.

Vì thiếu dự án gối đầu nên doanh thu và LNST của VPH giảm mạnh trong suốt giai đoạn giai đoạn 2010-2014. Trong hai năm 2013 và 2014, doanh thu của VPH có sự hồi phục tương đối nhờ việc bàn giao các căn hộ Block 1A và 1B của dự án Lacasa. Tuy nhiên, do phải gánh nhiều chi phí cho việc phát triển trong giai đoạn đầu nên biên LNG của Block 1 khá thấp (25%) và dòng tiền từ dự án chỉ vừa đủ bù đắp các chi phí hoạt động của doanh nghiệp. Khó khăn trong việc bán hàng khiến VPH phải liên tục vay nợ để bù đắp dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong giai đoạn này.

Năm 2014 đánh dấu sự đảo chiều trong hoạt động tài chính của VPH. Đây là năm đầu tiên từ 2010 Công ty ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương (47,9 tỷ đồng). Sự cải thiện này chủ yếu là nhờ việc kinh doanh đất nền và căn hộ cũng như chuyển nhượng Block 5 của dự án La Casa cho An Gia. Trong năm, VPH cũng đã trả 40 tỷ đồng nợ vay đồng thời thương lượng lùi thời gian đáo hạn các khoản nợ dài hạn sang 2017 và 2018.

VPH bắt đầu được đạt được con số lợi nhuận vượt trội kể từ năm 2015 (hơn 108 tỷ đồng) sau khi lợi nhuận tạo đáy khoảng 2,9 tỷ đồng vào năm 2014. Kết quả kinh doanh năm 2016 cũng “ sáng sủa” khi doanh thu lên tới 429 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tương ứng ở khoảng 73,3 tỷ đồng. Giá cổ phiếu trong thời kỳ này cũng tương ứng tạo đáy vào 15/05/2014.

Doanh thu trong năm 2016 có tăng trưởng mạnh so với năm 2015, nhưng lợi nhuận sau thuế lại sụt giảm. Về lý, có thể nói không có cớ gì khiến VPH hình thành một đợt tăng giá mạnh trong ngắn hạn như vậy. Tuy nhiên nếu để ý kỹ hơn thì có lẽ nhà đầu tư kỳ vọng vào việc chuyển nhượng một phần dự án Lacasa (dự kiến lãi gộp 325 tỷ), một phần dự án Nhơn Đức của trường Đại học tài nguyên môi trường. Thời gian gần đây công ty đã ký thành công 3 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng khối 3, 4, 6 và khối thương mại dịch vụ tại dự án La casa vào ngày 15/2/2017 và 21/02/2017 với tổng giá trị trên 912 tỷ đồng mà phần lớn nguồn thu của các hợp đồng này sẽ được thu vào trong năm 2017.

VPH cũng đặt ra kế hoạch lợi nhuận khá sáng sủa cho năm 2017 với lợi nhuận kỳ vọng lãi gấp đôi, nhờ vào việc triển khai bán 8 dự án và tập trung thi công các dự án chính bao gồm dự án nhà ở Nhơn Đức, Nhà bè, hoàn thiện chung cư Hoàng Quốc Việt, hạ tuyến cáp ngầm dự án Phú Mỹ; san lấp một phần dự án Nhơn Đức mở rộng.

Ngoài yếu tố về doanh thu lợi nhuận được kỳ vọng tốt trong năm 2017, thì đóng góp 1 phần không nhỏ cho đợt tăng giá hiện tại của VPH, chính là việc thị trường chung nói riêng và nhóm bất động sản, xây dựng rất sôi động trong đợt đầu năm.

Suy giảm 21,5 % ở mốc cao nhất, phải chăng VPH đã đạt đỉnh?

Trước đợt giảm giá, thông tin bất lợi cho doanh nghiệp là công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn RSM Việt Nam đã đưa ra vấn đề cần nhấn mạnh về lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của VPH bị âm gần 248 tỷ đồng, dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Công ty. Tuy nhiên VPH cũng đã có giải trình chủ yếu là do nguồn tiền thu về từ nhận bồi thường và chuyển nhượng một phần dự án Nhơn Đức của trường Đại học Tài nguyên môi trường về chậm, khoản thu từ chuyển nhượng khối 2 và khối 5 dự án La casa còn lại và khoản góp vốn đầu tư hợp tác kinh doanh. Trong năm 2017 phần lớn các nguồn thu này sẽ về nên lưu ý của kiểm toán về dòng tiền kinh doanh âm vào ngày 31/12/2016 sẽ ảnh hưởng không đáng kể. Theo đó, cổ phiếu vẫn tăng trần vào phiên 20/03.

Vì thế, việc VPH giảm mạnh được lý giải do trong ngắn hạn cổ phiếu đang được đầu cơ quá mức khiến giá “bạo phát” thì “bạo tàn”, thanh khoản của VPH luôn ở mức 1 triệu cổ phiếu/phiên trong khi lượng trôi nổi ngoài thị trường chỉ hơn 20 triệu cổ phiếu. VPH đã giảm khá mạnh, tuy nhiên mức giảm hiện tại so với mức tăng hơn 146% vừa qua thực sự không ăn nhằm gì. Giá cổ phiếu vẫn cần một giai đoạn điều chỉnh trước khi quyết định xu hướng tiếp theo, dựa vào những gì VPH làm được trong thời gian sắp tới.

Áp lực margin khi cổ phiếu giảm giá cũng là một nguyên nhân gây ra sự sụt giảm hiện tại, khi những nhà đầu tư mua margin nhưng “ không đúng thời điểm” phải bán ra tự động hoặc để bảo toàn vốn. Ngoài ra việc công ty dự kiến phát hành tăng vốn cũng là một lý do khiến khá nhiều nhà đầu tư e ngại, bởi lịch sử đã chứng minh trên thị trường chứng khoán Việt Nam đa phần các cổ phiếu đều bị “ buông” sau khi phát hành thành công.

Vậy nhà đầu tư nên làm gì với VPH hiện tại? Có thể nói việc tham gia vào những cổ phiếu mang tính đầu cơ cao như VPH nếu không đúng thời điểm, hoặc mua vào giá cao là khá rủi ro. Do vậy, có khả năng việc tham gia mới ở hiện tại là không nên cho tới khi VPH thể hiện được kết quả kinh doanh tốt ở các kỳ báo cáo tài chính sắp tới.