Minh bạch pháp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Một trong những thông tin gây xôn xao dư luận những ngày qua đó là việc có loạt phiên đấu giá đất tại các huyện ven ngoại thành Hà Nội gây xôn xao thị trường. Trong đó, một số cuộc thu hút hàng nghìn hồ sơ tham dự, gấp hơn chục lần số lô đất được bán ra. Tại huyện Hoài Đức, hàng trăm nhà đầu tư đã tham gia phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, đẩy giá hơn chục lô đất trúng với mức trên 100 triệu đồng/m2. Lô cao nhất trúng với giá hơn 133 triệu đồng một m2 - gấp 18 lần mức khởi điểm.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng, có 3 nguyên nhân dẫn đến việc đẩy giá, đó là mức khởi điểm, tiền đặt cọc thấp và nhiều hội nhóm đầu tư chuyên nghiệp tham gia rồi bán lại ngay để kiếm lời, đánh chú ý là có rất ít số lô trúng đấu giá nộp tiền, còn lại là bỏ cọc. Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất như tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường. Thời gian nộp tiền trúng đấu giá cũng cần rút ngắn và hạn chế người tham gia với mục đích đầu cơ.

Liên quan đến vấn đề này, trong các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản, tại Điều 6 điều chỉnh về công khai thông tin đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư bắt buộc công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp bất động sản. Thông tin yêu cầu công khai quy định cụ thể đối với từng loại bất động sản. Để hạn chế tình trạng bất thường trong đấu giá đất như tại Hà Nội vừa qua, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, khi cơ sở dữ liệu về bất động sản, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai về mặt pháp lý. Tình trạng "sốt đất" sẽ không còn, từ đó giảm rủi ro trong giao dịch, mua bán bất động sản.

“Để giảm thiểu tình trạng mặt trái của cơn sốt giá, điều quan trọng nhất cần phải minh bạch quy hoạch công khai mức giá trần giá sàn của địa phương và đồng thời đảm bảo các mức giá của các dự án Nhà nước đền bù phải áp giá thị trường. Từ đó, tránh tất cả những thông tin nhiễu hoặc những cái gọi là bị thổi bởi các cò trung gian hoặc bởi những thông tin thiếu, cuối cùng là việc rà soát, đánh giá chống đầu cơ là rất quan trọng”, TS. Nguyễn Minh Phong nêu rõ.

Với hàng loạt dự án bất động sản, đô thị bỏ hoang, dự án chậm triển khai xảy ra tại nhiều địa phương trong cả nước, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, tình trạng này cũng sẽ không còn có cơ hội tiếp diễn, bởi 3 luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực, đối chiếu các quy định sẽ có biện pháp xử lý.

“Lập tức người ta sẽ thu hồi và người ta sẽ hủy kết quả giao đất. Như vậy, rõ ràng là sẽ bắt buộc đơn vị nhận dự án là phải làm và phải làm đúng các quy hoạch, không được tự ý chuyển công năng này chức năng này sang chức năng khác”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết cho rằng, với các dự án khả thi còn vướng thủ tục pháp lý thì nhờ có những quy định trong luật mới và các Nghị định giúp các địa phương có hướng giải quyết, doanh nghiệp sẽ có lợi thế và tăng nguồn cung cho thị trường: “Đối với những doanh nghiệp có dự án sẵn trước đây và việc chỉ còn hoàn thiện về mặt pháp lý, thì họ sẽ có lợi thế về chi phí vốn thấp từ trước. Thứ hai nữa là họ có thể nhanh chóng hoàn thiện pháp lý để có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ ra thị trường thu được doanh thu lợi nhuận để giải quyết nhu cầu tài chính. Ngoài ra, họ cũng có thể lựa chọn phương án là không thể bán bớt những dự án sẵn có cho doanh nghiệp khác”.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Xuân Dũng, việc việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, có một số điều mới tác động đến thị trường bất động sản; khắc phục được những bất cập, chồng chéo giữa quy định pháp luật liên quan đến việc đầu tư, kinh doanh bất động sản.

“Có một số điểm mới tác động đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ 1/8 đã khắc phục được những bất cập chồng chéo giữa quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư đất đai, nhà kinh doanh bất động sản xây dựng, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch trong việc thực hiện. Đồng thời, Nghị định hướng dẫn cũng đã có quy định rõ ràng với trình tự, thủ tục triển khai các dự án theo hướng đơn giản hóa thủ tục rút ngắn thời gian thực hiện các dự án”, Thứ trưởng Bùi Xuân Dũng thông tin.

Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 cùng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Những thay đổi này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh mà còn bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư. Để các quy định pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân trong việc triển khai, thực thi và giám sát.