Mổ xẻ nguyên nhân “vỡ trận” Cocobay Đà Nẵng

Sự việc xảy ra ở Cocobay Đà Nẵng như một điều tất yếu bởi vấn đề khủng hoảng của dự án này không phải bây giờ mới xảy ra, mà nó đã âm ỉ cách đây 2 năm.

Ngay sau thông báo dừng việc chi trả khoản lợi nhuận 12%/năm đã cam kết trong hợp đồng kể từ 1/1/2020, Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Empire Group (chủ đầu tư) đã thừa nhận với báo chí.

Như một giọt nước tràn ly, việc thừa nhận vỡ trận của ông chủ Cocobay dường như đã được biết trước, và là chuyện đương nhiên xảy ra.

Những ngày qua, đã có nhiều góc cạnh xung quanh sự việc này cũng đã được các chuyên gia phân tích, đánh giá như rủi ro của phương thức cam kết lợi nhuận cao, mô hình sản phẩm condotel…nhưng điều quan tâm của không ít nhà đầu tư lúc này, đó là những nguyên nhân nào khiến Cocobay vỡ trận. Từ đó để thấy được những bài học thành bại trong việc đầu tư một mô hình BĐS còn mới mẻ và nhiều tiềm năng tại Việt Nam.

Để thấy rõ hơn vấn đề, chúng ta hãy nhìn lại quá trình đầu tư phát triển của Cocobay, giữa năm 2016 Tổ hợp Cocobay được xây dựng và quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện truyền thông, có thông tin cho rằng chủ đầu tư đã "chơi lớn" với khoản 17 triệu USD cho marketing, mức chịu chi chưa từng có đối với một dự án BĐS ở Việt Nam.

Từ 2016 – cuối 2017, trong xu thế condotel bùng nổ, lại được truyền thông mạnh mẽ, cam kết lợi nhuận "khủng" 12%... Các sản phẩm cocobay khi đó cứ mở bán là "cháy hàng". Theo chủ đầu tư, chỉ sau hơn 1 năm, hàng loạt hạng mục cocobay được hoàn thành với 8 tòa khách sạn Boutique, xây thô xong 6 tòa condotel và nhiều hạng mục khác…cơ bản 100% tiền thu cả khách hàng đã được đầu tư vào cocobay, kể phần đã đầu tư vào hạ tầng khu vực tiện ích chung gần 8.000 tỷ.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2017 và năm 2018, sóng gió đã ập đến với cocobay, nhiều khả năng đây là một trong những nguyên nhân chính khiến dự án này vỡ trận. Khủng hoảng xảy ra ở Cocobay khi SHB dừng giải ngân do thủ tục chưa được hoàn thiện.

"Chính vì vấn đề dòng tiền và thủ tục nên toàn bộ dự án hầu như đóng băng, nhân sự tan tác, nhà thầu rút quân, các đối tác dừng hợp tác (Viceroy của Pháp, Lotte Duty Free …). Nói chung, dự án gần như bị ngưng trệ hoàn toàn, nguyên nhân chủ yếu do khách quan về thủ tục ách tắc, một phần chủ quan do Ban lãnh đạo trẻ, ý tưởng tốt, quyết tâm cao nhưng chưa đủ bản lĩnh, kinh nghiệm để xử lý khủng hoảng." ông Thành chia sẻ

Phân tích cụ thể hơn về nguyên nhân dẫn đến sự việc, Empire Group đi vào 2 vấn đề chính là PHÁP LÝ và VẬN HÀNH.

Một là về vấn đề pháp lý của condotel hiện không rõ ràng, trong khi đó khách hàng gây sức ép với chủ đầu tư về việc thực hiện cam kết sổ đỏ - sổ hồng.

Thứ hai là việc vận hành khai thác tình hình thực tế của thị trường cho thấy kết quả 2 năm đầu đều lỗ, còn sau đó có lãi chỉ 5-6% mỗi năm.

Ông Thành cho biết, nguồn thu từ vận hành khai thác khách sạn cho dù ký với các tập đoàn hàng đầu thế giới nhưng cũng phải chấp nhận quy luật chung của ngành là 2 năm đầu còn lỗ. Theo báo cáo tài chính, sau 2 năm vận hành Thành Đô lỗ hơn 143 tỷ đồng.

Để "chữa cháy" cho dự án, ông Thành chia sẻ, kể từ tháng 8/2018 đến nay ông đã trực tiếp điều hành việc tái cấu trúc lại toàn bộ dự án. Đầu năm 2019 bằng việc tái cấu trúc lại bộ máy, tìm kiếm và đàm phán với các đối tác vận hành, và đặc biệt là giải quyết vấn đề pháp lý dự án (chuyển đổi condotel thành chung cư, nhà ở…PV).

Tuy nhiên, trong bối cảnh các dự án BĐS phải rà soát, điều chỉnh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý, Thành Đô cũng không thể tung ra các sản phẩm BĐS mới ngay được vì phải tuân thủ tới 5 luật điều chỉnh.

"Tuy nhiên cho dù tài sản thế chấp của Công ty Thành Đô còn, tính khả thi của dự án tốt nhưng trong bối cảnh hiện nay, ngân hàng SHB còn phải tuân thủ các quy định của Ngân hàng nhà nước và Chính phủ đặc biệt trong vấn đề cho vay bất động sản (kể cả cho vay cá nhân). Nên trong năm tài chính 2019 chắc chắn ngân hàng SHB không thể hỗ trợ Công ty THành Đô về dòng tiền. Như vậy trong hoàn cảnh hiện nay chúng tôi không thể có dòng tiền để thực hiện các cam kết với khách hàng." Ông Thành chia sẻ

Tuy nhiên, đó mới chỉ là những nguyên nhân dưới góc nhìn của người trong cuộc, và cũng là chính ông chủ Cocobay phân tích và đánh giá, phần nào chúng ta cũng đã thấy được sự đổ vỡ này sớm hay muộn cũng sẽ xảy ra.

Nói như ông Thành, thì vấn đề này đã âm ỉ hàng năm trời nay của việc chi trả thu nhập cam kết. Thành Đô chỉ là người đầu tiên dám dũng cảm đưa ra cùng các giải pháp để giải quyết vấn đề này.

Vậy còn dưới góc nhìn của những chuyên gia, của chính những nhà phát triển BĐS nghỉ dưỡng khác thì sao?

Trao đổi với chúng tôi, ông chủ một doanh nghiệp BĐS lớn, đã và đang phát triển nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, cho rằng sự thành bại của một dự án condotel phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như lựa chọn vị trí, tư vấn thiết kế, dòng tiền, vận hành, nguồn khách…

Sự việc phá vỡ cam kết lợi nhuận ở Cocobay là bởi trường hợp này gặp vấn đề cùng một lúc nhiều yếu tố. Đầu tiên đó là việc cam kết 12% là quá cao. Thứ hai là vấn đề dòng tiền khi dự án bị ngưng lại, cộng với đó là hoạt động cho thuê của dự án không đạt được công suất như kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư. Thứ ba, đó là quy mô dự án quá lớn, điều này cũng sẽ dẫn đến việc khó khăn trong việc vận hành khai thác cho thuê, chưa kể các sản phẩm condotel còn rất đặc thù ở Việt Nam, chưa hẳn đã thích nghi với khách du lịch.

Tuy nhiên, cũng theo vị này thì việc tuyên bố dừng cam kết và đưa ra một số giải pháp vực dậy dự án của Cocobay có thể nói là giải pháp tối ưu nhất trong bối cảnh hiện nay của cocobay, trong đó việc cắt condotel chuyển sang chung cư được xem là hữu ích để khắc phục những rủi ro lớn tiềm tàng cho các chủ đầu tư và khách hàng sau này.

Ở một khía cạnh khác, nếu nhìn vào chủ đầu tư cocobay với một số tập đoàn khác, nhìn vào hệ sinh thái có thể thấy chủ đầu tư cocobay gần như "đánh cược" vào dự án này mà không có những mảng kinh doanh đủ lớn khác bổ trợ. Trong khi, những tập đoàn BĐS lớn khác cũng làm condotel nhưng họ lại có một hệ sinh thái vững chắc, cho dù có khó khăn về dòng tiền vận hành dự án nhưng cũng có thể bù đắp lại cho condotel. Còn cocobay thì không có được điều này.

Trao đổi với chúng tôi, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết: "Khi dự án đi vào hoạt động, doanh thu không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý."

Nhiều chuyên gia địa ốc khác cũng nhìn nhận sự việc đổ vỡ của cocobay nói riêng và những rủi ro tiềm tàng ở thị trường condotel nói chung dưới góc nhìn tài chính. Trả lời trên TheLeader, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group cũng đã có những mổ xẻ về về những sai lầm có thể dẫn đến đổ vỡ của dự án condotel như trường hợp của Cocobay.

Ngân hàng cho chủ đầu tư vay thì họ còn quan tâm đến phương án kinh doanh, đến tài sản đảm bảo còn nhà đầu tư cho vay không biết nhiều về phương án kinh doanh, không biết chủ đầu tư lấy tiền đâu ra để trả lợi nhuận cam kết 12%. Có thể họ phải ôm nợ xấu.

"Nếu ngân hàng quan tâm đến uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư thì khách hàng cũng không biết, chỉ là "nghe có vẻ như là" hoặc "họ hứa là". Liệu có ai xem bản cáo bạch, báo cáo tài chính ba năm liền hay số dư tài khoản để chứng minh chủ đầu tư có trả được cam kết hay không?" ông Hưng đặt vấn đề.

Cũng theo ông Hưng thì trong trường hợp xấu nhất là hai yếu tố trên không thực hiện được thì ngân hàng phải ôm tài sản bảo đảm mà khi đó đã trở thành nợ xấu. Khách hàng cho vay cũng đồng thời là nhà đầu tư nên khi ký hợp đồng phải ôm luôn tài sản bảo đảm.

Một vấn đề khác ông Hưng chỉ ra, đó là condotel hiện nay cam kết lợi nhuận trên giá thị trường chứ không cam kết trên suất đầu tư, trong khi tỷ suất lợi nhuận trên suất đầu tư chênh lệch rất lớn so với tỷ suất lợi nhuận trên giá bán. Nếu suất đầu tư bao nhiêu và cam kết bấy nhiêu thì lại rất dễ.

Ví dụ, nếu suất đầu tư 1 tỷ đồng thì có thể bán phòng với giá 1 triệu đồng/đêm vẫn có thể sớm thu hồi vốn. Nhưng suất đầu tư chỉ 1 tỷ đồng mà bất động sản lại được bán với giá 3 tỷ đồng thì muốn có tỷ suất lợi nhuận tốt thì phải bán phòng với giá 3 triệu đồng/đêm. Nhưng nếu bán phòng 3 triệu đồng/đêm thì chẳng ai ở cả.

Không đi vào những nguyên nhân cụ thể ở Cocobay, nhưng ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch công ty Sohovietnam lại chỉ ra 4 nguyên nhân có thể sẽ dẫn đến những rủi ro cho dự án BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng giống như cocobay Đà Nẵng.

Thứ nhất, ông Cần phân tích về yếu tố khách quan của thị trường, đó là nguồn cung condotel quá lớn ở những điểm nóng thị trường nhưng cơ quan quản lý nhà nước lại không có một cảnh báo nào. "Nhà nước có thể nắm bắt được lượng tăng trưởng của khách du lịch, có thể kiểm soát được nguồn cung ở mỗi địa phương. Ví dụ, mỗi năm khách du lịch tăng trưởng 20-30% thì đòi hỏi lượng cung cũng chỉ kiểm soát tăng ở mức 10-15% là hợp lý. Thế nhưng, nguồn cung ở những điểm nóng này tăng như vũ bão những năm qua. Điều này khiến giá phòng, công suất thuê giảm, chẳng hạn như ở Nha Trang theo tôi biết giá phòng giảm tới 30%." Ông Cần nói

Cũng theo vị chuyên gia này thì bản chất các chủ đầu tư là họ đi kinh doanh và kiếm lợi nhuận. Các nhà đầu tư thì luôn có ý tưởng muốn làm được nhiều. Vì thế, họ đã không lường trước được những rủi ro về nguồn cung.

Thứ hai, không phải vị trí nào cũng làm được condotel, làm được BĐS du lịch hoặc cùng một vị trí nhưng cũng không thể làm lớn được giống như cocobay. Còn ở Đà Nẵng vẫn có những dự án condotel "sống" rất tốt.

Thứ ba, ông Cần nhấn mạnh đến khâu tư vấn thiết kế ngay từ ban đầu khi làm dự án cũng là yếu tố sống còn với mỗi dự án du lịch. Một chủ đầu tư có tầm nhìn cần thực hiện khâu này một cách tỉ mỉ, chu đáo nên có sự hợp tác với các đối tác lớn đã có kinh nghiệm ở nước ngoài chứ không phải theo ý tưởng của chủ đầu tư.

Ông Cần lấy ví dụ, đối với một dự án khách sạn mà có lượng khách Nhật chiếm phần lớn thì chủ đầu tư phải tính toán lượng phòng có giường đôi nhiều lên, chứ không phải là giường đơn như khách Âu…

Thứ tư, là khâu vận hành khai thác. Đây là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của dự án. Một đơn vị vận hành khai thác chuyên nghiệp, kinh nghiệm mới đủ sức đưa khách du lịch đến để lấp đầy phòng.

Luật sư Phạm Thanh Bình

Ở khía cạnh pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Bình, Công ty luật Bảo Ngọc, cho rằng loại hình condotel ở nước ngoài đã có khung pháp lý rõ ràng, như ở Singapore họ hoàn thiện khung pháp lý trước nên phát triển mạnh còn ở Việt Nam thì làm ngược lại.

Ngoài ra, cũng theo vị luật sư này thì chủ đầu tư ở nước ngoài họ phải tính được lượng khách du lịch vào dự án, để tính được lợi nhuận trả cho nhà đầu tư thứ cấp. Còn ở Việt Nam làm ngược lại, tính đầu ra trước mà chưa tính đầu vào.

"Thực tế ai vào cocobay đều biết, hiện nay chỉ khoảng 1/3 lượng căn hộ ở đó được mua. Cho nên lượng khách đến không nhiều. Cơ sở hạ tầng nghèo nàn, chưa hấp dẫn được khách du lịch. Trong khi đó lợi nhuận cam kết 12% là quá cao chưa có nước nào dám đưa mức ln 8-12% như cocobay." Ông Bình phân tích.

Có thể thấy, sự việc đổ vỡ cocobay Đà Nẵng cũng là một bài học đắt giá cho thị trường condotel Việt Nam vốn còn non trẻ, bởi theo đánh giá thì mô hình BĐS này không có gì sai và vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Điều quan trọng lục này đối với condotel đó là cần có một khung pháp lý để sản phẩm phát triển bền vững.