Mới hoàn thành được hơn 1% "bài toán" chung cư cũ, Hà Nội liệu có “đẩy khó” xuống cho quận, huyện trong việc xác định hệ số K

"Ì ạch" hàng thập kỷ

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.500 chung cư cũ, hầu hết trong số này đều đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt của người dân. Cuối năm 2021, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố và các kế hoạch triển khai Đề án. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố vẫn chậm và còn nhiều vướng mắc.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, năm 2023, Sở đã rà soát, đôn đốc, hướng dẫn các nhà đầu tư của 11 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, song mới chỉ có 2 dự án hoàn thành xây dựng và đưa vào vận hành, khai thác, là chung cư 3A Quang Trung (phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm) và dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 (số 93 phố Láng Hạ, quận Đống Đa).

Như vậy, tính đến hết năm 2023, toàn thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể, nhà chung cư cũ, bằng 1,14% tổng khối lượng công việc. Nhiều dự án đang tiếp tục được đôn đốc triển khai như: Dự án cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể X1, số 26 Liễu Giai (quận Ba Đình); khu tập thể Dịch vụ vận tải đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148 - 150 phố Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam - The Boulevard (số 22 phố Liễu Giai, quận Ba Đình); dự án phá dỡ nhà nguy hiểm và xây dựng mới tại số 225 phố Thụy Khuê (quận Tây Hồ); dự án số 23 phố Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)...

“Việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn bởi chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với các hộ tại tầng 1, dẫn đến nhà đầu tư khó cân đối hiệu quả tài chính của dự án. Đây là một trong những trở ngại lớn ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố”, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành thông tin.

Liệu có “đẩy khó” cho các quận, huyện

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội, Mạc Đình Minh, năm 2023, Sở Xây dựng đã xây dựng phương pháp xác định hệ số K, đồng thời làm việc với tất cả các quận, huyện, thị xã có nhà chung cư cũ để hướng dẫn. Tuy nhiên, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì mỗi nhà chung cư cũ có một vị trí khác nhau; quy hoạch và mật độ dân số cũng khác nhau.

Trước thực tế này, nhằm tháo gỡ khó khăn cho công tác cải tạo chung cư cũ, Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố thống nhất việc ủy quyền, phân cấp cho quận, huyện có chung cư cũ xác định hệ số K theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Cũng theo thông tin từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội, cuối năm 2023, Sở này đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định về việc ủy quyền cho UBND quận, huyện, nơi có nhà chung cư cũ cải tạo, xây dựng lại, phê duyệt hệ số K bồi thường khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn quản lý, phù hợp với quy hoạch được duyệt, bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, việc phân cấp cho quận, huyện xác định hệ số K (hệ số bồi thường hỗ trợ cho người dân có chung cư cũ trong diện cải tạo, xây dựng lại) có thể “đẩy khó” xuống cho cấp quận, huyện trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Cụ thể, cấp quận, huyện có thể xác hệ số đền bù hỗ trợ (hệ số K) cao theo nguyện vọng của người dân nhưng khi đó sẽ khó thu hút được doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ do không đảm bảo về bài toán kinh doanh do công trình sau cải tạo phải tuân thủ các giới hạn về quy hoạch.

Ngoài ra, trong trường hợp các dự án cải tạo chung cư cũ sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì việc xác định hệ số K vốn chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể cũng sẽ khó tìm được sự đồng thuận của người dân.

Các chuyên gia đánh giá, khi chưa có được cơ chế xác định hệ số K phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân, doanh nghiệp thì những "ách tắc" trong việc "tìm được tiếng nói chung" mang tên hệ số K vẫn sẽ còn đó.

Theo đó, những vấn đề liên quan đến hệ số K mà các cấp cao hơn như UBND cấp tỉnh, thành phố hay cấp Sở chưa thể giải quyết thời gian qua sẽ khó có thể được giải quyết bởi cấp quận, huyện.

Thực tế cho thấy, không chỉ riêng Hà Nội, thời gian qua, việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ dù được các địa phương đẩy mạnh, các chính sách mới ban hành nhằm gỡ khó thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư. Đã từng có hàng chục doanh nghiệp là các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản xin cải tạo chung cư cũ nhưng đến nay đều "lắc đầu" vì không giải được bài toán bồi thường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng (VACC) chia sẻ rằng hệ số đền bù hiện nay theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP, hệ số đền bù được xác định trong khoảng từ 1-2 lần, nhưng không có hướng dẫn cụ thể nào là chỗ nào 1, chỗ nào 2, chỗ nào 1,5 hay 1,7 và điều kiện như thế nào cho nên trong quá trình thương lượng với cư dân rất khó khăn.

"Với hệ số như thế thì diện tích phải trả lại cho tái định cư rất lớn, mâu thuẫn với các chỉ tiêu quy hoạch mà Thành phố đặt ra là hạn chế chiều cao và mật độ dân số. Đây là cái khó cần phải thay đổi” - ông Hiệp nhận định.