Một khu vực bất động sản không giảm sâu trong mùa thấp điểm giao dịch, ngược lại có một phân khúc vẫn âm thầm tăng giá

Đơn vị này chỉ ra, thanh khoản nhà đất Long An chịu ảnh hưởng của thị trường chung. Tuy nhiên, giá bất động sản khu vực này không giảm sâu dù trong mùa thấp điểm giao dịch của thị trường.

Cụ thể, 7 tháng đầu năm 2023, một số loại hình nhà đất Long An như căn hộ, nhà phố, biệt thự không ghi nhận tình hình giảm giá. Ngược lại, loại hình đất nền lại xảy ra tình trạng cắt lỗ, giao dịch giảm. Tuy vậy, mức độ giảm cũng không quá nhiều.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượt tìm kiếm đất nền dự án tại Long An có xu hướng chững lại trong tháng 6 và tháng 7/2023. Nếu so với giai đoạn tháng 5/2023, tỷ lệ tìm kiếm đất nền Long An tiếp tục giảm 10%. Tương tự, lượt quan tâm tìm kiếm sản phẩm nhà riêng Long An cũng chưa có dấu hiệu cải thiện. Nếu đầu quý 2/2023, nhu cầu tìm kiếm hai phân khúc này có sự tăng trưởng nhẹ thì đến tháng 7/2023, con số này lại giảm thêm 15 – 16%.

Nhà mặt phố Long An đang là phân khúc ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm mạnh nhất trong các tháng vừa qua. Theo đó, lượt tìm mua nhà phố Long An trong tháng 7 giảm 10% so với tháng 6 trước đó. Nếu so với thời điểm đầu tháng 5/2023 thì mức giảm gần 30%.

Ở chiều ngược lại, hướng quan tâm của thị trường với phân khúc căn hộ và biệt thự tại Long An lại ghi nhận động thái tăng trong tháng 7. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ Long An trong tháng 7 tăng 12%, biệt thự liền kề tăng 14% so với tháng trước. Lượt tìm kiếm chủ yếu tập trung vào dự án chung cư trong khu đô thị lớn tại Bến Lức.

Tuy nhiên, nếu so sánh với thời điểm tháng 5/2023, lượt quan tâm biệt thự Long An có xu hướng giảm gần 10%. Căn hộ là phân khúc duy nhất vẫn kiên trì ghi nhận nhu cầu mua tăng liên tục trong các tháng qua. Nếu so với thời điểm đầu quý 2/2023, lượng tìm kiếm căn hộ Long An tăng hơn 25%.

Bước sang tháng 8/2023, giá rao bán bất động sản Long An ít biến động hơn hẳn so với các tháng trước đó. Cả lượng đăng tin và mức độ quan tâm ở tất cả các phân khúc đã tăng nhịp trở lại. Mức độ quan tâm nhà đất tăng ở Đức Hoà, Bến Lức, Cần Giuộc, Tân An; giảm ở các huyện còn lại.

Xét về mặt bằng giá bán, loại hình căn hộ, biệt thự, nhà phố trong dự án khu đô thị ghi nhận mức độ giảm giá ít nhất. Trong khi đất lẻ, nhà riêng lẻ vẫn ghi nhận giảm từ 10-20%. Cụ thể, trong tháng 7/2023, phân khúc nhà phố, biệt thự có giá khoảng 38- 39 triệu đồng/m2 thay vì tầm 39-40 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm. Mức giảm này được nhận định là khá nhẹ nhàng nếu so với tỷ lệ giảm giá cùng loại hình này tại các thị trường khác như Đồng Nai (trung bình giảm từ 10 – 15%), Bình Dương (giảm từ 8-10%), Phan Thiết (giảm từ 12%).

Về giá bán căn hộ thì hầu như không có biến động. Do nguồn cung phân khúc này tại Long An không nhiều, gần đây dự án duy nhất triển khai mở bán cũng thuộc phần khúc bình dân nên tầm giá duy trì mức trung bình từ 20-21 triệu đồng/m2. Không biến động so với đầu năm và cả cùng kỳ 2022.

Nếu xét khách quan giữa các thị trường vệ tinh Tp.HCM, thị trường bất động sản Long An có ưu thế giá “mềm” hơn so các thị trường quanh Tp.HCM. Giá bán đất nền tại Long An đang giao động ở khoảng giá từ 8 – 23 triệu đồng/m2, căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng/căn, phù hợp túi tiền nhiều người mua để ở. Còn với loại hình biệt thự, nhà phố, Long An đang ở khoảng giá cạnh tranh từ 5 -18 tỷ đồng/căn, trong khi cùng loại hình, giá bán tại Bình Dương và Đồng Nai có thể từ 8 -40 tỷ đồng/căn. Vì thế, mức độ giảm giá sâu về bất động sản cũng thấp hơn các khu vực khác.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nhờ có quỹ đất đa dạng mà bất động sản Long An rất phù hợp để phát triển các dự án KĐT quy mô. Bên cạnh đó, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua, những năm qua Long An đã đa dạng nhiều loại hình, không chỉ có dự án đất nền lẻ, thị trường này đã phát triển thêm phân khúc căn hộ và biệt thự hạng sang. Đây cũng là thị trường duy nhất lân cận Tp.HCM còn căn hộ mức giá từ 1 tỉ đồng/căn.

“Đây là địa phương mấy năm gần đây xuất hiện các KĐT với đa dạng phân khúc từ đất nền, căn hộ đến nhà phố, biệt thự, shophouse của các chủ đầu tư địa phương và CĐT từ Tp.HCM. Đây cũng là địa phương thời gian tới sẽ thay thế cho thị trường Tp.HCM phát triển dòng sản phẩm căn hộ giá mềm, từ 1 tỉ đồng/căn, vốn đã tuyệt chủng từ lâu tại Tp.HCM cũng như Bình Dương, Đồng Nai. Sự thay thế này sẽ là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường bất động sản tăng giá mạnh, khan hiếm phân khúc nhà giá rẻ”, ông Kiệt khẳng định.

Chẳng hạn, mới đây, Nam Long đã công bố mở bán hơn 500 căn hộ EHome Southgate giá chỉ từ 1 tỷ/ căn 50m2, tương đương 20 triệu/m2 tại khu đô thị Waterpoint, cách TP.HCM hơn 30 phút di chuyển theo cao tốc TP.HCM – Trung Lương. Với mức giá chỉ từ 1 tỷ/căn cùng sự hỗ trợ vay từ các ngân hàng chiến lược, dự án này giải bài toán an cư của tệp khách hàng có thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, nhất là các hộ gia đình trẻ. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% được chia thành 5 đợt. Trong đó, từ đợt thứ 3, ngân hàng sẽ hỗ trợ giải ngân đối ứng, khách hàng không cần trả lãi suất trước khi nhận nhà. Kể từ thời điểm bàn giao quý 4/2023 đến hết năm 2025, khách hàng chỉ phải trả lãi suất cố định 6%/năm, chủ đầu tư sẽ đồng hành trả phần lãi suất chênh lệch. Tổng số tiền cả gốc lẫn lãi khách hàng trả chỉ ở mức 7 triệu đồng/tháng, tương đương giá thuê nhà trung bình hiện nay.

Nếu các khu vực khác im ắng giao dịch vì giá cao hoặc thiếu hụt nguồn cung mới vừa túi tiền thì tại Long An, căn hộ lại có giao dịch khá tốt. Việc phát triển các dự án căn hộ giá mềm tại Long An đang là hướng đi tương lai được chính quyền địa phương này quan tâm thúc đẩy phát triển.

So với tỉnh lân cận Tp.HCM khác là Bình Dương, nguồn cung căn hộ Long An vẫn rất khiêm tốn, hiện chỉ mới có một vài dự án có kế hoạch triển khai nhưng ưu thế là phần lớn đều có giá mềm hơn.

Theo thống kê từ Sở xây dựng Long An, trên địa bàn tỉnh hiện có khoảng hơn 250 dự án, tương ứng với gần 7.000ha đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã và đang chuẩn bị triển khai. Trong đó, tập trung nhiều ở các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Thủ Thừa, Tp.Tân An.

Tỉnh được quy hoạch 31 khu công nghiệp và 62 cụm công nghiệp, trong số này có 16 khu công nghiệp và 22 cụm công nghiệp đã hoạt động, tỷ lệ lấp đầy khoảng 91,9% với lượng công nhân gần 200.000 người. Nhu cầu về nhà ở tại các khu công nghiệp và cụm công nghiệp vẫn còn khoảng 30%, tương ứng gần 50.000 người hiện chưa có nơi sinh sống ổn định.

Việc tăng cường phát triển căn hộ vừa túi tiền sẽ giúp Long An giải bài toán nhà ở cho nhóm đối tượng thu nhập thấp cũng như gánh một phần áp lực nhà ở cho thị trường lân cận là Tp.HCM.

Lý do giá nhà đất Long An ổn định, ít giảm sâu như các khu vực khác theo chuyên gia đánh giá là, người mua bất động sản Long An khách phần đông là có nhu cầu thực hay đầu tư đường dài. Rất ít nhà đầu tư mua với mục đích lướt sóng, đầu cơ. Dư địa phát triển trong tương lai được đánh giá còn rất lớn.

Chính vì vậy, thị trường Long An ít xuất hiện tình trạng sốt ảo, tăng trưởng giá đột biến. Thay vào đó, biên độ tăng giá nhà đất Long An dựa trên sự tăng trưởng về nhu cầu mua và thay đổi hạ tầng, kinh tế địa phương.

Ngay cả ở giai đoạn thị trường nguội lạnh, giao dịch ảm đạm. Giá bất động sản Long An cũng rất ít có động thái giảm sâu, cắt lỗ mà phần lớn là điều chỉnh để phù hợp với thanh khoản chung của thị trường hiện nay.

Theo quy hoạch vừa được Chính phủ phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030, Long An sẽ có 27 đô thị. Bao gồm đô thị loại I là TP. Tân An, một đô thị loại II là thị xã Kiến Tường và 3 đô thị loại III gồm Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa. Ngoài ra sẽ có thêm 9 đô thị loại IV và 13 đô thị loại V. TP. Tân An đóng vai trò là trung tâm thương mại, dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao. Các đô thị Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc là các đô thị vệ tinh, có vai trò giảm tải về áp lực dân số, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho Tp.HCM.

Chia sẻ tại hội thảo gần đây, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho hay, nếu nói về Long An thì tôi sẽ tập trung vào hai khu vực là Bến Lức và Cần Giuộc – Cần Đước.

Tại Cần Giuộc – Cần Đước, trước đây đã sốt đất do nằm liền kề với cảng Hiệp Phước của Tp.HCM. Cảng này ban đầu được xác định sẽ xây dựng thành cảng biển nước sâu, tuy nhiên sau đó kế hoạch này không đạt được khiến cho giá BĐS khu vực này có giảm đôi chút. Tuy nhiên, nếu làm tốt các đường sông kết nối với Tp.HCM thì cảng biển Hiệp Phước vẫn có thể đón được các tàu từ 5.000 – 10.000 tấn, BĐS khu vực này vẫn giữ được tiềm năng phát triển.

Còn đối với Bến Lức, đây là khu vực đang có nhiều dự án đô thị lớn, có dòng sông Vàm Cỏ Đông rất đẹp, mặt đất bằng phẳng. Đặc biệt, nơi đây phù hợp với loại hình khu công nghiệp đặc thù 4.0. Những khu công nghiệp này không thể làm tại Tp.HCM vì không còn quỹ đất nhưng Long An lại đáp ứng được tốt. Theo ông Hiển, trong tương lai gần, với sự kết nối của cao tốc Bến Lức – Long Thành, Bến Lức có thể lên thành phố với hai hướng là khu đô thị dân cư liền kề Tp.HCM và có tiềm năng rất lớn về phát triển BĐS khu công nghiệp nhẹ, công nghiệp 4.0.

Theo dự báo năm 2023, bất động sản Long An tiếp tục là một trong những thị trường chính cũng cấp nguồn cung đất nền và nhà liền thổ phía Nam. Giá đất nền Long An dự kiến sẽ tiếp tục đi ngang trong khi giá bán nhà liền thổ có thể tăng nhẹ trên thị trường sơ cấp do các chủ đầu tư điều chỉnh tăng theo lộ trình triển khai.