Một quy định trong Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sẽ tác động mạnh đến dòng vốn từ ngân hàng đổ vào bất động sản

Theo đó, khoản 3 Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản đảm bảo để thu hồi nợ được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. Trường hợp chuyển nhượng dự án để thu hồi nợ, Luật yêu cầu dự án phải đáp ứng được nhiều quy định chặt chẽ: đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoàn thành giải phóng mặt bằng, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Trước đây, ở thời điểm thị trường phát triển nóng như giai đoạn 2016-2022, nhiều dự án được rót vốn nhưng chưa đủ điều kiện về pháp lý. Nhiều khoản nợ xấu xuất phát từ việc nhận thế chấp những dự án thiếu các điều kiện pháp lý cơ bản. Hệ quả, trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện thì ngân hàng cũng không thể xử lý các khoản nợ này.

Với việc sửa đổi bổ sung, Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sẽ nâng cao trách nhiệm ngân hàng trong tài trợ vốn phát triển dự án bất động sản đồng thời đặt ra điều kiện cho vay đối với dự án bất động sản trở nên chặt chẽ hơn. Điều này cũng sẽ góp phần rủi ro cho ngành ngân hàng khi rót vốn vào bất động sản, và người mua bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Đại Nghĩa, CEO FIIVN nhận định: "Các ngân hàng xem xét kỹ hơn quyết định cấp vốn cho chủ đầu tư, cũng như tăng cường giám sát và quản lý chặt dòng tiền, để nguồn tài chính này được sử dụng hiệu quả, đúng mục đích. Như vậy, sẽ thúc đẩy việc nguồn lực tài chính "chảy" đến những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt, thay vì các chủ đầu tư "tai tiếng" hay các dự án có rủi ro".

Ở góc độ nhìn nhận khác, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia bất động sản cho rằng: "Trường hợp ngân hàng có thể sẽ siết chặt điều kiện cho vay và chỉ giải ngân khi dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng (có quy hoạch chi tiết, đã giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất). Đây là bất cập lớn bởi khi dự án đã đến bước pháp lý này thì chủ đầu tư cũng không thực sự cần đến nguồn vốn tín dụng mà có thể huy động tiền trả trước từ khách hàng hoặc từ các hợp đồng hợp tác".

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc siết điều kiện cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản có thể khiến dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc không có diễn biến tăng tốc mạnh như giai đoạn trước. Song đây lại là thời điểm để thanh lọc dự án bất động sản và chủ đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường minh bạch. Về trung và dài hạn, không chỉ "sức khỏe" của các ngân hàng mà ngay cả với thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển bền vững.

Như ông Trần Đại Nghĩa nhận định: "Việc điều tiết dòng vốn để thị trường bất động sản sớm ổn định, phát triển trở lại là nhiệm vụ rất quan trọng, không chỉ với riêng lĩnh vực bất động sản, mà còn là của cả sự phát triển an toàn, lành mạnh của hệ thống tài chính. Nếu dòng tiền không đi vào những dự án chưa đảm bảo, thì đó là cơ hội cho những dự án tốt và cũng có thể là cho những thành phần kinh tế khác trong xã hội".