Mua nhà cũ, tân trang rồi bán lại: Cách đầu tư khôn ngoan từng lãi tiền tỷ nhưng giờ cũng gặp khó

Anh Tuấn hiện đang chào bán căn nhà trong ngõ ở khu vực Cầu Giấy (Hà Nội). Căn nhà có diện tích 32m2, xây 3 tầng 1 tum, cách đường ô tô tránh hơn 100m. Hiện tại, anh Tuấn đang chào bán với giá 3,5 tỷ đồng. Căn nhà này được rao bán từ tháng 4/2023, với giá 4 tỷ đồng. Để tìm được khách mua, anh Tuấn phải điều chỉnh giá. Thậm chí, anh Tuấn cũng sẵn sàng giảm giá sâu cho khách thiện chí, bao toàn bộ chi phí sang tên.

Anh Công, môi giới tại Nam Từ Liêm cũng đang rao bán căn nhà xây thương mại. Căn nhà này diện tích 35m2, xây 4 tầng, đầy đủ nội thất. Tuy nhiên, căn nhà rao bán 15 tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Mức giá rao đầu tiên  là 3,85 tỷ đồng. Sau đó, chủ nhà đã điều chỉnh giá 4 lần. Mỗi lần giảm 100-150 triệu đồng. Ban đầu, căn nhà rao bán bàn giao thô. Sau 3 tháng bán không thành, chủ nhà lắp đặt nội thất cơ bản. Tuy nhiên, đến hiện tại dù giảm giá nhà nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Theo anh Nguyễn Hùng Cường (môi giới nhà đất tại Hà Nội), giá nhà trong ngõ Hà Nội vẫn giữ giá, kể từ giai đoạn có xu hướng dịch chuyển giảm nhẹ giai đoạn cuối năm 2022. Đối với trường hợp chủ nhà rao bán nhiều lần không thành, phải giảm, anh Cường cho rằng không ít nhà đầu tư bỏ tiền ra mua lại căn nhà đất trong ngõ, sửa mới và bán.

"Ban đầu họ kỳ vọng lãi cao 300-500 triệu đồng. Nhưng sau vài tháng rao không ai mua, họ sẽ buộc phải cắt lãi dần. Hoặc họ đang tìm được căn nhà đất tốt, giá hợp lý, cần tiền để “nhập hàng mới”. Đó là lý do họ chấp nhận lãi ít, thu tiền về để mua căn mới. Bản chất đó là giảm lãi căn cũ và gia tăng khoản lời cho căn mới", anh Cường cho biết.

Còn việc mua bán, sửa sau đó bán, khoản lãi kiếm được sẽ như “lấy công làm lãi” của nhà đầu tư. Nhưng nếu tìm mua được căn nhà đất giá tốt thì nhà đầu tư lãi 2 lần, tức lãi cơ hội và lãi vốn trong thời gian ngắn. Đây là lý do nhà đầu tư chấp nhận bán nhanh, lãi ít còn hơn đọng vốn.

Anh Cường cũng cho biết thêm, giá nhà đất trong ngõ Hà Nội vẫn giữ giá. Nhiều chủ nhà trong tâm lý “giữ giá, giữ nhà” không chấp nhận giảm giá. Về thanh khoản, anh Cường nhấn mạnh, với căn nhà dân tự xây, vị trí tốt, tài chính khoảng 3-4 tỷ đều nhanh có khách chốt. Với căn nhà đất có nhược điểm về chất lượng công trình, vị trí, phạm phong thuỷ, giá quá cao… thì khả năng thanh khoản sẽ chậm.

Báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn ghi nhận, phân khúc nhà riêng Hà Nội với đặc điểm nằm trong các ngõ nhỏ, không gắn liền với các hoạt động kinh doanh mua bán ghi nhận thực tế giá đi ngang từ đầu năm đến hiện tại. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận nhà riêng quận Đống Đa thuộc các khu vực Khâm Thiên, Thái Hà, Thịnh Quang, Trung Tự, Kim Liên, Đê La Thành, Trung Tự với diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ vẫn duy trì mức giá 3-4,8 tỷ đồng/căn từ đầu năm đến hiện tại.

Theo báo cáo này, mức độ quan tâm nhà riêng quận Cầu Giấy giảm 22% và giá bán tăng nhẹ 1%. Mức độ quan tâm nhà riêng ở quận Đống Đa giảm 26%, giá bán tăng nhẹ 3%. Con số này ở quận Thanh Xuân tương ứng lần lượt là 23% và 5%; Long Biên là 11% và 3%. Điều này cho thấy thị trường nhà riêng Hà Nội vẫn đi lên nhưng sức mua của thị trường hiện không quá lớn khi mức độ quan tâm sụt giảm ở nhiều quận.