Mua nhà mới hiểu câu ‘người giàu không chọn phía Đông, người nghèo tránh phía Tây’: Không phải phong thủy, mà là bài toán tài chính đáng học

Gần đây, một người mua nhà chia sẻ rằng khi đi xem căn hộ mới, anh khá bất ngờ khi hai căn cùng tầng, cùng diện tích nhưng căn nằm về phía Đông có giá cao hơn căn phía Tây một khoản đáng kể.

Nhân viên bán hàng liên tục nhấn mạnh lợi thế của căn phía Đông: đón nắng sớm, không bị nắng chiều gay gắt, quan niệm truyền thống cũng thường đánh giá cao hướng Đông. Nếu chỉ nghe tư vấn, nhiều người rất dễ nghĩ rằng bỏ thêm một khoản tiền để mua căn phía Đông chắc chắn sẽ "đáng".

Thế nhưng, một người có nhiều năm làm trong lĩnh vực bất động sản lại đưa ra góc nhìn khác. Theo anh, câu nói dân gian "người giàu không mua nhà phía Đông, người nghèo không chọn nhà phía Tây" không nên hiểu theo nghĩa phân biệt giàu nghèo hay mê tín. Điều đáng nói nằm ở tỷ lệ giữa giá mua ban đầu và chi phí sử dụng sau này.

Và dù điều kiện xây dựng hiện nay đã khác trước rất nhiều, cách suy nghĩ này vẫn có thể giúp người mua nhà tránh trả tiền cho những lợi thế không thực sự cần thiết.

Vì sao lại có câu "người giàu không mua nhà phía Đông"?

Nghe qua có vẻ trái ngược với suy nghĩ thông thường. Trong nhiều dự án, căn phía Đông thường được đánh giá cao hơn vì có nắng buổi sáng, ít bị nắng chiều và thường được môi giới giới thiệu như một vị trí đẹp.

Nhưng vấn đề đầu tiên nằm ở giá bán.

Do tâm lý chuộng căn phía Đông, một số dự án có thể áp dụng mức chênh giá đáng kể giữa các vị trí. Chênh vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông nghe có vẻ không lớn, nhưng khi nhân với một căn hộ 80-100m², số tiền chênh có thể lên tới hàng chục hoặc hàng trăm triệu đồng.

Nếu căn phía Đông thật sự phù hợp với sinh hoạt của gia đình, khoản tiền này có thể đáng. Nhưng nếu mua chỉ vì suy nghĩ "hướng Đông chắc chắn tốt hơn", người mua rất dễ trả thêm tiền cho một lợi thế mà mình ít khi sử dụng.

Ví dụ, ánh sáng đẹp nhất của căn phía Đông thường tập trung vào buổi sáng. Trong khi đó, với gia đình có hai vợ chồng đi làm từ sáng đến chiều, khoảng thời gian căn nhà có nhiều ánh sáng nhất lại chính là lúc… không có ai ở nhà.

Đến chiều, đặc biệt vào mùa đông hoặc ở những căn bị che bởi tòa nhà khác, không gian có thể tối nhanh hơn. Gia đình thường xuyên sinh hoạt ở nhà vào buổi chiều vì thế chưa chắc đã thấy căn phía Đông tiện hơn.

Một vấn đề khác từng xuất hiện khá nhiều ở các công trình cũ là tường ngoài phía Đông dễ chịu tác động của mưa gió tại một số khu vực.

Nếu chất lượng chống thấm không tốt, sau nhiều năm, tường có thể xuất hiện tình trạng thấm nước, bong sơn hoặc nấm mốc. Đương nhiên, đây không phải vấn đề của mọi căn hộ phía Đông. Chất lượng xây dựng, vị trí địa lý, hướng gió và hệ thống chống thấm mới là những yếu tố quyết định.

Tuy nhiên, nó nhắc người mua một điều quan trọng: đừng chỉ nhìn hướng nhà, hãy nhìn cả chất lượng công trình.

Một căn phía Đông đắt hơn 200 triệu đồng nhưng chống thấm trung bình chưa chắc đáng mua bằng một căn vị trí khác có chất lượng xây dựng tốt hơn.

Còn vì sao lại nói "người nghèo không chọn nhà phía Tây"?

Nếu căn phía Đông có nguy cơ khiến người mua trả quá nhiều cho giá trị chưa chắc sử dụng hết, thì căn phía Tây lại đặt ra một bài toán khác: chi phí vận hành.

Nhược điểm dễ nhận thấy nhất là nắng chiều.

Trong những ngày nóng, đặc biệt với căn hộ có cửa kính lớn hoặc tường ngoài hấp thụ nhiệt mạnh, mặt trời chiếu trực tiếp từ khoảng đầu giờ chiều có thể khiến nhiệt độ trong phòng tăng đáng kể.

Điều hòa vì vậy phải hoạt động sớm hơn và lâu hơn.

Giả sử một gia đình phải tốn thêm vài trăm nghìn đồng tiền điện mỗi tháng trong mùa hè vì căn nhà quá nóng, sau nhiều năm, khoản chi này không còn nhỏ.

Đó là chưa kể đến chi phí rèm cách nhiệt, phim cách nhiệt, kính tốt hơn hoặc các giải pháp chống nóng khác.

Vì thế, mức giá mua ban đầu rẻ hơn chưa chắc đồng nghĩa với tổng chi phí sở hữu thấp hơn. Đây chính là phần dễ bị bỏ qua khi mua nhà.

Nhiều người chỉ so sánh:

Căn A: 3 tỷ đồng

Căn B: 2,9 tỷ đồng

và lập tức cho rằng căn B tiết kiệm được 100 triệu đồng.

Nhưng bài toán chính xác hơn phải là:

Giá mua + tiền điện + chi phí chống nóng + bảo trì + nội thất xuống cấp + mức độ thoải mái trong nhiều năm.

Khi tính theo cách đó, lựa chọn rẻ hơn ban đầu đôi khi lại chưa chắc rẻ hơn về lâu dài.

Nắng chiều còn làm nội thất xuống cấp nhanh hơn

Ánh nắng trực tiếp kéo dài không chỉ làm căn phòng nóng.

Sàn gỗ, sofa, rèm cửa, đồ nội thất hoặc vật liệu trang trí gần cửa kính cũng có thể phai màu nhanh hơn nếu liên tục tiếp xúc với tia nắng.

Một bộ sofa vốn có thể sử dụng 8-10 năm nhưng nếu đặt sát cửa kính chịu nắng mạnh mỗi chiều, bề mặt rất dễ xuống màu hoặc lão hóa sớm.

Rèm cửa cũng tương tự.

Sau vài năm, gia đình có thể phải thay rèm, dán phim cách nhiệt hoặc bổ sung các lớp chống nóng.

Từng khoản riêng lẻ không lớn, nhưng khi cộng dồn trong 10-15 năm sở hữu nhà, nó trở thành một phần đáng kể trong tổng chi phí.

Chính vì vậy, câu nói "người nghèo không chọn nhà phía Tây" nếu diễn giải theo góc nhìn hiện đại có thể hiểu đơn giản là:

Gia đình có ngân sách hạn chế càng cần cẩn thận với những căn nhà có chi phí vận hành cao.

Không phải vì nhà phía Tây "xấu", mà vì căn nhà giá thấp chưa chắc là căn nhà ít tốn tiền.

Nhưng nhà phía Tây cũng không phải lúc nào cũng bất lợi

Có một điểm rất quan trọng: không thể áp dụng máy móc những kinh nghiệm cũ cho mọi thành phố, mọi dự án.

Công nghệ xây dựng hiện nay đã cải thiện đáng kể.

Nhiều tòa nhà sử dụng kính cách nhiệt tốt, tường hai lớp, vật liệu chống nóng, hệ thống thông gió hoặc logia che nắng. Những giải pháp này có thể giảm đáng kể nhược điểm của căn phía Tây.

Ngược lại, tại những khu vực có mùa đông lạnh, ánh nắng chiều thậm chí lại trở thành lợi thế.

Một căn nhà có nắng chiều có thể ấm hơn, khô ráo hơn và dễ phơi quần áo hơn.

Gia đình thích trồng cây, thường xuyên ở nhà vào buổi chiều hoặc cần nhiều ánh sáng tự nhiên cũng có thể thích căn phía Tây hơn căn phía Đông.

Điều đó cho thấy một nguyên tắc rất rõ: Không có hướng nhà tốt nhất cho tất cả mọi người, chỉ có hướng nhà phù hợp hơn với từng gia đình.

Mua nhà hiện nay, nên nhìn gì thay vì chỉ nhìn Đông - Tây?

Trước tiên là khí hậu nơi bạn sống.

Ở khu vực nóng kéo dài, căn phía Tây cần được kiểm tra kỹ khả năng cách nhiệt. Ngược lại, tại nơi mưa nhiều, người mua nên chú ý đến chống thấm ở các mặt tường trực tiếp hứng mưa.

Thứ hai là thiết kế thực tế của tòa nhà.

Không phải cứ phía Tây là nắng gắt. Một căn có ban công sâu, tòa nhà bên cạnh che bớt nắng hoặc sử dụng kính tốt có thể dễ chịu hơn rất nhiều.

Tương tự, không phải căn phía Đông nào cũng sáng. Nếu phía trước bị tòa nhà khác che khuất, lợi thế về ánh sáng có thể giảm đáng kể.

Thứ ba là thời gian sinh hoạt của gia đình.

Người dậy sớm, làm việc tại nhà vào buổi sáng và không thích nóng có thể hợp căn phía Đông.

Ngược lại, người đi làm cả ngày, chiều tối mới về nhà, cần phơi đồ hoặc thích căn nhà có nhiều nắng lại có thể thấy căn phía Tây phù hợp hơn.

Cuối cùng là giá chênh thực tế.

Nếu hai căn chỉ chênh vài chục triệu đồng, người mua có thể ưu tiên căn phù hợp hơn về ánh sáng và sinh hoạt.

Nhưng nếu mức chênh lên tới vài trăm triệu đồng, câu hỏi cần đặt ra là: Khoản tiền đó đang mua thêm giá trị thực hay chỉ mua thêm một nhãn "hướng đẹp"?

Cách đơn giản nhất: Đi xem nhà đúng thời điểm

Một trong những sai lầm phổ biến khi mua căn hộ là chỉ đi xem nhà mẫu hoặc xem căn hộ vào một thời điểm trong ngày.

Trong khi đó, cùng một căn nhà có thể mang lại cảm giác hoàn toàn khác lúc 9 giờ sáng và 3 giờ chiều.

- Nếu đang cân nhắc căn phía Đông, hãy thử đến xem vào buổi chiều để biết mức độ thiếu sáng thực tế.

- Nếu định mua căn phía Tây, nên đến vào khoảng 14-16 giờ trong một ngày nắng nóng.

- Hãy đứng trong phòng khách khoảng 15-20 phút.

- Sờ thử tường.

- Đứng gần cửa kính.

- Quan sát nhiệt độ.

- Kiểm tra vị trí đặt điều hòa.

Những trải nghiệm đó có giá trị hơn rất nhiều so với hàng chục câu quảng cáo như "hướng đẹp", "đón tài lộc" hay "căn hiếm".

Nếu có thể, người mua cũng nên hỏi cư dân đã sống trong tòa nhà vài năm. Họ thường biết rõ căn nào nóng, căn nào thiếu sáng, khu vực nào dễ thấm nước hơn nhân viên bán hàng.

Khi mua nhà, đừng chỉ tính giá mua

Điều đáng suy nghĩ nhất từ câu nói "người giàu không mua nhà phía Đông, người nghèo không chọn nhà phía Tây" không nằm ở chữ "giàu" hay "nghèo".

Nó nằm ở cách tính tiền.

Một người mua nhà tỉnh táo sẽ không chỉ hỏi: "Căn nào rẻ hơn?"

Mà còn hỏi: "Trong 10 năm tới, căn nào khiến tôi tốn ít tiền và ít phiền phức hơn?"

Một căn nhà có thể đắt hơn lúc mua nhưng tiết kiệm tiền điện, ít sửa chữa và phù hợp lối sống. Ngược lại, một căn rẻ hơn ban đầu có thể kéo theo nhiều chi phí phát sinh.

Cũng có trường hợp hoàn toàn ngược lại: căn được gắn mác "hướng đẹp" lại bị định giá quá cao, trong khi trải nghiệm sống không khác biệt đáng kể.

Vì thế, khi mua nhà, đừng quá tin vào những công thức kiểu "nhất định phải mua hướng này" hay "tuyệt đối tránh hướng kia".

Hướng nhà chỉ là một biến số. Chất lượng xây dựng, khả năng chống nóng - chống thấm, ánh sáng, thiết kế, thói quen sinh hoạt và tổng chi phí sở hữu mới là những yếu tố quyết định một căn nhà có thực sự đáng tiền hay không.

Với phần lớn gia đình, căn nhà tốt nhất không phải căn có cái tên đẹp nhất trên bảng giá. Đó là căn mà sau nhiều năm sinh sống, bạn vẫn thấy thoải mái khi ở và nhẹ đầu khi trả tiền.