Mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội có khả thi?

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn từ năm 2021 - 2023, trên địa bàn cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 411.250 căn. Trong đó, có 71 dự án hoàn thành với quy mô 37.868 căn; 127 dự án đã khởi công xây dựng, quy mô 107.896 căn; 310 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có quy mô 265.486 căn.

Tuy nhiên, một số địa phương trọng điểm dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế so với mục tiêu của đề án đến năm 2025. Cụ thể, Hà Nội 3 dự án, 1.700 căn, đáp ứng 9%; TP.HCM có 7 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng 5 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%...

Trước nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ giao cả nước phải nỗ lực phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2023, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, mục tiêu này là rất khó nhưng không phải là không thực hiện được.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng năm xét về số lượng dự án đã đăng ký và có thể khởi động thì đạt mục tiêu đề ra, tuy nhiên, các dự án này chưa hoàn thiện đầy đủ để đến giai đoạn có thể khởi công xây dựng, cấp phép và khởi công. Thực tế vẫn còn rất nhiều vấn đề vướng mắc, trong đó có thủ tục, tính pháp lý của địa điểm phát triển NOXH và nguồn vốn.

Mặc dù ngân hàng đã có cam kết sẽ ủng hộ cho các chương trình này nhưng thủ tục vay vốn từ phía ngân hàng vẫn còn rất rườm rà và phức tạp. Một vấn đề rất quan trọng là đầu ra của nhà ở, vì xét theo luật nhà ở mới được phê duyệt thông qua thì sẽ mở rộng đối tượng, hợp lý hơn cho các đối tượng được mua NOXH. Tuy nhiên,  các luật này chưa có hiệu lực và cũng chưa thể biết trong quá trình thực thi thì chính phủ và các bộ, đặc biệt là Bộ Xây dựng sẽ vận dụng nội dung nào của những quy định này để hướng dẫn các chủ đầu tư, các dự án NOXH có thể nới rộng việc lựa chọn đối tượng khách hàng hay không.

“Vấn đề tiếp cận nguồn vay để mua nhà ở của khách hàng rất đáng lưu tâm. Những đối tượng vay vốn để mua NOXH là những đối tượng nghèo, không có tài sản thế chấp và các quy định pháp luật chưa thực sự cởi mở, nếu để cởi mở như luật vừa thông qua thì phải chờ đợi. Liệu ngân hàng có đồng ý sẽ đồng hành với các bộ ngành trong việc mở rộng đối tượng để thông thoáng hơn, dễ dàng hơn, hỗ trợ nhiều hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn hay không thì vẫn là một câu hỏi còn bỏ ngỏ. Nếu cho vay để xây dựng và phát triển NOXH nhưng đầu ra lại không đảm bảo cho các dự án này thì chủ đầu tư sẽ e ngại bởi việc tiêu thụ “sản phẩm” sẽ chậm trễ và lâu thu hồi vốn. Đây là một cản trở lớn”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Cũng theo ông Đính, xét về số lượng các dự án đang triển khai thì mục tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH trong năm 2024 là không khó nhưng nếu không có sự quyết tâm, không có sự mạnh dạn và không vận dụng các quy định một cách linh hoạt hơn thì khó khăn vẫn sẽ hiện hữu và mục tiêu rất khó đảm bảo.

Ông Đính cho rằng, để hoàn thành mục tiêu Chính phủ đề ra, thì Chính phủ, các cơ quan, bộ ngành, chính quyền địa phương phải có sự quyết tâm rất lớn, đây là lực lượng quan trọng chứ không phải là chủ doanh nghiệp hoặc chủ dự án.

Trăn trở về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, NOXH chủ yếu là vốn tư nhân, tư nhân làm chứ không phải nhà nước làm, do đó Nhà nước không chủ động được kết quả hoàn thành.

Từ lúc khởi công cho đến lúc bàn giao, đưa vào sử dụng với chung cư thấp khoảng 15 tầng trở xuống thì cũng phải mất 18-24 tháng để thực hiện, hiện tại không có dự án nào ở giai đoạn hoàn thành. Tại các địa phương hiện có rất ít dự án đang giai đoạn thi công hoàn thành. Do đó để hoàn thành được mục tiêu mà Chính phủ giao thì phải dựa vào một số yếu tố: Một là quỹ đất, bố trí được quỹ đất sạch dành cho NOXH, quỹ đất NOXH chủ yếu là quỹ 20% của các dự án thương mại, hiện nay nhiều chủ đầu tư NOXH không làm NOXH nhưng cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu không xây dựng thì phải thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới.

Ngoài ra, cần chủ động tạo ra quỹ đất, quỹ đất NOXH độc lập do Nhà nước tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng, tuy nhiên phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân sách để giải phóng mặt bằng. Cho nên, các địa phương cũng phải rất quyết liệt trong việc thu quỹ đất 20% và chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất NOXH sạch, mặt bằng sạch thì mới có thể giải quyết bài toán đầu tiên là bài toán về quỹ đất NOXH.

Một vấn đề nữa là nguồn vốn, NOXH phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Hiện nay, đã có quy định về vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà. Chủ đầu tư có gói 120.000 tỷ theo Nghị quyết 33 của Chính phủ tháng 3/2023 để tháo gỡ thị trường bất động sản, với gói vay này, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn về việc cho chủ đầu tư vay, chỉ đạo các Ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư vay với lãi suất 8%/năm. Mức lãi suất này hiện vẫn coi là lớn và cao so với khả năng sinh lời của NOXH. Đề xuất phương án giảm lãi suất khoảng 4-5% thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư và họ mới yên tâm làm được.

8% gần như là lãi vay thương mại, thả nổi mà biên lợi nhuận định mức tối đa của NOXH chỉ có 10%. Nếu vay nhưng trong thời gian 1 năm không bán được hàng thì nhà đầu tư không còn lãi. Do đó, cần có gói tín dụng mạnh mẽ hơn nữa, lãi suất khoảng 5% thì chủ đầu tư mới mặn mà. Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng phải thông thoáng hơn, mặc dù NHNN đã chỉ đạo nhưng tại các ngân hàng thương mại, vấn đề này được triển khai rất chậm chạp. Rất cần sự quyết liệt của các ngân hàng trong việc giảm lãi suất và giảm điều kiện cho vay.

“Vấn đề thứ 2 là vấn đề vốn, thứ 3 là vấn đề thể chế. Thủ tục để làm NOXH hiện nay vẫn cực kỳ chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện NOXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công quá chậm và mất nhiều thời gian. Thủ tục hiện nay cả nước đều vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NOXH, theo quy định, nếu nhà nước giao đất để làm NOXH thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên, sẽ chỉ định giao trực tiếp nếu có 1 nhà đầu tư. Phần lớn dự án NOXH hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký, vì nhà ở thương mại đang “bế tắc” từ nhiều phía cho nên NOXH lại được nhiều người quan tâm hơn. Ngoài ra, việc đấu thầu cho NOXH cũng rất khó khăn, cần giải pháp tháo gỡ, mặc dù đã có thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư cho NOXH nhưng hầu như không thực hiện được vì không có tiêu chí rõ ràng”, ông Nguyễn Văn Đỉnh bày tỏ.

Tóm lại, phải có 3 yếu tố thì mới thực hiện được mục tiêu mà Chính phủ giao cho. Một là quỹ đất, 2 là nguồn vốn, 3 là thủ tục pháp lý, trong đó đặc biệt là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.

Ông Đỉnh cũng cho rằng, mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội là khó và rất quyết tâm mới có thể đạt được. Cần có quyết tâm chính trị rất cao của cơ quan Nhà nước, vai trò giám sát của bộ ngành, đặc biệt là của bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương và sự chủ động của doanh nghiệp, cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại thì mới có thể hy vọng giải quyết được “bài toán khó” mà Chính phủ giao.