Năm 2024 – Bất động sản nhiều gam màu sáng

Tâm lý người mua dần khả quan

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE

Sang năm 2024, dù tâm lý dè dặt của nhà đầu tư và người mua nhà là không thể tránh khỏi nhưng sẽ khả quan hơn năm 2023.

Hiện nay, nhu cầu mua nhà vẫn lớn. Các dự án nhà ở nằm tại vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý sẽ có lợi thế nhiều nhất. Trong đó, người mua chú trọng về tính kết nối giao thông tốt, hoặc dự kiến có kết nối giao thông tốt và không nhất thiết nằm gần trung tâm.

Ngoài ra, các dự án ở vị trí xa trung tâm nhưng đi kèm nhiều tiện ích như một khu đô thị, với mức giá bán phù hợp với giá trị đem lại cho người mua cũng được ưa chuộng nhiều hơn, đảm bảo tính thanh khoản trong thời gian này và trong các năm tới.

Chúng tôi nhận thấy, tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Tuy nhiên phải hiểu rằng khách hàng không hẳn là chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá, mà quan trọng hơn cả là họ chờ đợi có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền, những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng đang rất mong chờ trên thị trường.

Các chủ đầu tư cẩn trọng hơn về chiến lược phát triển dự án

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield

Sau thời điểm quý 2/2204 thị trường căn hộ giá vừa túi tiền sẽ phục hồi rõ nét. Nếu mua nhà ở thực thì đây là thời điểm tốt nhất để đi mua.

Sau 6 chu kì của thị trường bất động sẽ có chủ đầu tư ra đi, có chủ đầu tư ở lại. Có chủ đầu tư mới tham gia thị trường. Thậm chí, có một số chủ đầu tư đi hết các chu kì của thị trường bất động sản. Điểm chung của các chủ đầu tư đã trải qua tất cả các chu kì của bất động sản, ở lại lâu dài với thị trường, đó là: Họ chuyên tâm phát triển dự án nhà ở đáp ứng với nhu cầu ở thực. Thực về diện tích sử dụng, thực về giá bán hợp lý...

Hiện, doanh nghiệp bất động sản đã và đang trải qua sự sàng lọc rất khắt khe của thị trường. Sau mỗi chu kì suy thoái, số lượng doanh nghiệp ra đi là không ít.

Theo đó, trong các chu kì tiếp theo của thị trường, các chủ đầu tư chắc chắn phải suy nghĩ cẩn trọng hơn về chiến lược của mình rằng: Giá trị thực của thị trường nằm ở phân khúc nào?. Từ đó, chủ động tập trung phát triển loại sản phẩm bất động sản thoả mãn nhu cầu ở thực nhiều hơn là nhu cầu đầu tư, tránh tính trạng mất cân đối cung - cầu như hiện nay.

Thị trường bất động sản không xuất hiện giá ảo

Ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group

Thời điểm khó khăn nhất đã qua đi, thị thường sẽ dần được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Năm 2024 thanh khoản sẽ được cải thiện, lượng giao dịch thành công sẽ tăng lên tập trung vào những phân khúc, sản phẩm có tính hấp dẫn cao.

Cụ thể, giao dịch sẽ cải thiện ở sản phẩm căn hộ có chất lượng tốt, vị trí giao thông kết nối thuận lợi; có khả năng tạo ra dòng tiền, mức giá hợp túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực. Sản phẩm nhà phố sẽ có thanh khoản cao nếu vị trí đẹp, diện tích vừa phải, hẻm lớn an toàn về PCCC. Đất nền ở khu vực có tiềm năng, sẵn thổ cư, sổ đỏ cũng sẽ là một loại hình được săn đón trong các năm tới.

Các phân khúc khác có giá trị cao cũng sẽ dần được cải thiện. Tuy nhiên giá bán phải được điều chỉnh phù hợp thì mới có thanh khoản.

Bất động sản năm 2024 sẽ có mặt bằng giá mới, giá cả bất động sản phản ánh đúng giá trị, không xuất hiện giá ảo. Người mua sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà, hoặc đầu tư với giá hợp lý.

Trước đến nay, thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt vì tính hữu hạn và nhạy với thông tin. Ngoài vấn đề tài chính thì việc chọn đúng thời điểm và quyết đoán đã từng mang lại rất nhiều cơ hội, thành công cho nhà đầu tư.

Thời điểm thích hợp đi mua

Ông Nguyễn Đình Trường - Tổng giám đốc TT Capital

Từ quý 2/2024 là thời điểm bất động sản đạt được “đáy”, bắt đầu phục hồi đi lên. Mặt bằng lãi suất hiện đã xuống mức thấp nhất lịch sử, khó xuống thêm nhiều. Vì thế, đây là thời điểm thích hợp để đi mua bất động sản, đặc biệt với người có nhu cầu ở thực.

Năm 2024 sẽ có hai nhóm đối tượng khách hàng vào thị trường giúp bất động sản trở lại vòng quay, hấp thụ từ từ. Thứ nhất là những nhà đầu tư có kinh nghiệm. Thứ hai là nhà đầu tư “mới tinh” tham gia thị trường lần đầu.

Với nhóm thứ nhất, là những nhà đầu tư lâu nay đã ở trong thị trường bất động sản, từng tham gia mua – bán bất động sản nhiều lần. Họ là những người hiện đang sở hữu tài sản nhưng kẹt dòng tiền do chưa bán được. Năm 2024, nhóm này sẽ giải quyết được một phần hàng tồn và xoay dòng vốn, tiếp tục mua bất động sản.

Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, không theo sát giá cả bất động sản nhưng lại có dòng tiền nhàn rỗi muốn vào thị trường. Nhóm này thường không mua được giá tốt như nhóm thứ nhất nhưng năm 2024 là thời điểm “đáy” của thị trường để chuyển tiếp sang giai đoạn tăng trưởng nên thúc đẩy họ xuống tiền.

Riêng với người mua ở thực, thường chọn thời điểm giá cả bất động sản đã nhích nhẹ lên rồi mới tham gia thị trường. Tâm lý chờ đợi giá giảm đã khiến đối tượng này bị mất đi cơ hội mua bất động sản giá tốt.

Trong các năm tới, bỏ tiền vào bất động sản giá hợp lý (khoảng trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM; dưới 40 triệu đồng/m2 tại khu vực ven Tp.HCM) vẫn có thanh khoản khá tốt. Khi thị trường phục hồi thì các sản phẩm ở giá này sẽ hút dòng tiền của người mua ở thực – những đối tượng đa phần mua bất động sản lúc thị trường tốt lên.

Giá nhà hiện tại đã rất tốt 

Ông Lê Quốc kiên – Nhà đầu tư bất động kì cựu tại Tp.HCM

Với người mua ở, đây là thời điểm phù hợp để mua vì giá nhà đã rất tốt.

Giai đoạn nóng sốt, giá bất động sản tăng cao nhưng lại “ít người bán, nhiều người mua” vì ai cũng muốn giữ bất động sản với hy vọng tăng thêm nữa. Lúc này, dù có thể sẽ phải mua giá cao, người mua ở vẫn sẽ khó lựa chọn được căn nhà ưng ý.

Giai đoạn trầm lắng, giá bất động sản giảm nhưng người bán lại nhiều hơn người mua, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy quá sức, vì đa số sẽ sợ mua rồi bị giảm nữa. Lúc này, người mua ở sẽ vừa có cơ hội mua được giá tốt hơn so với lúc nóng sốt, vừa có cơ hội “thong thả đi chợ” lựa chọn sản phẩm ưng ý nhất.

Cùng với đó, các chương trình chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư để đẩy mạnh việc ra hàng, hút dòng tiền về cũng là cơ hội cho người mua ở thực. Lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt như giai đoạn 2017-2020. Đương nhiên trong giai đoạn này, ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay kỹ hơn, tăng thêm hệ số phòng ngừa rủi ro.

Giá sẽ neo cao vào năm 2024 trở đi

Ông David Jackson – Tổng Giám Đốc, Avison Young Việt Nam

Từ năm 2024, thị trường nhà ở Tp.HCM dự báo sẽ có thêm dự án khởi công hoặc tái khởi động, nhất là từ quý 2/2024 trở đi khi doanh nghiệp dần ổn định lại dòng tiền và hoàn tất tái cấu trúc. Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cho thấy các dự án có thể sẽ “thay tên đổi chủ”.

Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển đa dạng và chất lượng, kỳ vọng góp phần cân bằng nguồn cung giữa các phân khúc. Bên cạnh đó, lãi suất tiếp tục trên đà giảm cũng là tín hiệu tốt cho người có nhu cầu vay mua nhà.

Xét về tốc độ hồi phục bất động sản, các khu vực rìa trung tâm được đánh giá khá tốt. Điều này nhờ lợi thế quỹ đất còn dồi dào, cơ sở hạ tầng kết nối tốt, cũng như xu hướng phát triển đô thị ly tâm.

Tuy vậy, từ năm 2024 trở đi, giá bán sơ cấp vẫn neo cao và dự báo khó giảm thêm.

Bất động sản chưa tăng giá mạnh mẽ trong ngắn hạn

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Tp.HCM

Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ do vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến nay. Các yếu tố đang ảnh hưởng đến thị trường có thể sẽ tiếp diễn vào năm tới như khó khăn về dòng tiền và áp lực trả nợ trái phiếu của các chủ đầu tư, thanh khoản thấp, tâm lý người mua bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở dự kiến sẽ có sự phục hồi dần dần nhờ các nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bất động sản Tp.HCM sẽ phục hồi trước, sau đó mới đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Trách nhiệm tháo gỡ khó khăn về pháp lý từ Chính phủ cho các dự án bất động sản cũng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường.