Nên “có giải pháp” cho tín dụng và trái phiếu bất động sản

Nhận định vừa được ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, chia sẻ với chúng tôi xoay quanh diễn biến thị trường bất động sản hiện nay.

Là chuyên gia gắn bó nhiều năm với thị trường, có biệt danh là "bác sĩ bất động sản", ông Quang nhận định bức tranh chung thị trường hiện nay đang chững lại, đưa ra lời khuyên về "sức chịu đựng" với người mua…

Câu hỏi được nhiều người quan tâm là liệu có nên đầu tư bất động sản giai đoạn hiện nay hay không. Quan điểm của ông ra sao?

Tôi đã nhận định sau Tết là thời điểm xấu của bất động sản khi các năm rồi phát triển tăng nóng do 2 năm rồi dính dịch COVID. Sau dịch có sự bùng phát về tiêu dùng, đầu tư trở lại. Tuy nhiên do bùng phát quá nhanh, trong 4 tháng gồm 3 tháng cuối năm 2021 và 1 tháng đầu năm 2022 đẩy giá bất động sản tăng giá quá nhanh, bất ngờ với mọi người. Điều này khiến bất động sản đi theo hướng lệch pha, cung cầu không gặp nhau, theo từng thị trường.

Có thể thấy, cầu bất động sản hiện còn lớn nhưng hiện chủ yếu là dân đầu tư, có tới khoảng 80% là dân đầu tư còn lại 20% là nhu cầu người mua để ở. Do những chính sách về tín dụng, trái phiếu, về mặt pháp lý bất động sản, nên mọi thứ đứng lại, thị trường đứng lại, ảnh hưởng nhiều tới việc đầu tư, thậm chí có hiện tượng giảm giá bán 3-5%.

Các nhà đầu tư đang đứng trước lưỡng lự có nên đầu tư bất động sản hiện nay hay không, đây là câu hỏi lớn. Tôi cho rằng, giai đoạn này, nhà đầu tư không chuyên thì không nên đầu tư bất động sản. Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo được dòng tiền ổn định 6-12 tháng thì đây là cơ hội mua bất động sản giá tốt, vị trí tốt thời điểm hiện nay.

Với tình hình lạm phát trên thế giới, tiền đang mất giá, trong các kênh để trú ẩn tài sản thì bất động sản là một lựa chọn. Thị trường hiện đang chững lại từ tháng 5, 6 tới giữa tháng 7 chứ chưa có dấu hiệu giảm sốc, nếu thị trường gặp khó thì bất động sản đã lao dốc. Thị trường chỉ giảm giao dịch, giao dịch chậm hơn.

Thị trường vẫn chịu đựng được, người bán muốn bán nhanh thì buộc giảm giá 3-5%, người mua cũng đang lưỡng lự nên mua hay không. Tôi nhấn mạnh nhà đầu tư chuyên nghiệp có sức chịu đựng 6-12 tháng kế tiếp thì mua thời điểm này cũng là một sự lựa chọn.

Nhà đầu tư có nên sử dụng đòn bẩy tài chính?

Trong thời điểm hiện nay, với việc kiểm soát chặt tín dụng và khả năng lãi suất biến động tăng trong cuối năm nay hoặc đầu năm tới, với việc đầu tư bất động sản hiện nay, tôi đưa ra lời khuyên là không nên vay vốn ngân hàng, chỉ có người mua với nhu cầu để ở thì nên vay ở mức khoảng 30% - 50% giá trị sản phẩm.

Theo ông phân khúc nào thu hút được nhà đầu tư?

Tôi nghĩ sẽ có 3 phân khúc. Một nhà phân khúc người có nhu cầu ở thực. Nếu tìm kiếm căn hộ thứ cấp, nhà phố giá hợp lý thì đây là thời điểm tốt mua để ở.

Hai là mua làm tài sản để dành. Hiện nay bất động sản dù đang đứng nhưng do tiền mất giá nên bất động sản cũng là một lựa chọn là nơi trú ẩn của tài sản. Theo đó, đất nền là sự lựa chọn an toàn.

Ba là bất động sản khai thác. Với nhà đầu tư ôm tiền lớn, từ 500 tới 1.000 tỷ, có thể cư trú ở bất động sản đang khai thác, dù tỷ suất khai thác đang không cao. Hiện bất động sản đang khai thác ở vị trí đắc địa có tỷ suất chỉ khoảng 0,5-2%/năm, nhưng đây là kênh trú ngụ an toàn trong thời gian tới vì vị trí đắc địa thực sự khó tìm.

Ông nhìn nhận ra sao về phong trào đầu tư farmstay và second home?

Farm stay và second home trở thành xu thế, trào lưu của hiện đại mà chúng ta không cản được. Với người ít tiền mua mảnh đất dưới 1 tỷ, có farm có diện tích đủ để trồng trọt, sống cuộc sống trong xanh gần thiên nhiên, là nhu cầu chính đang sau dịch.

Second home cũng vậy, người mua cần căn nhà thứ 2 để nghỉ ngơi, thư giãn. Nhưng nó trở thành xu hướng với người nhiều tiền thì đúng hơn, chứ không dành cho những người đi đầu tư. Nhu cầu này hiện vẫn còn nhưng sẽ bị hạn chế. Vì khi bắt đầu phát triển là nhu cầu thực, nhưng sau đó "nóng" lên thành nhu cầu đầu tư. Hiện nhu cầu đầu tư phân khúc này lớn, thậm chí xuất hiện đầu cơ đẩy giá lên cao hơn ở một số khu vực.

Tôi cho rằng, việc đầu tư farm stay hay second home là xu hướng vẫn còn nhưng người mua đầu tư hết sức thận trọng vì phát triển quá, giá ở đâu cũng 5 triệu đồng, 10triệu đồng/m2, mức giá bán lên tới 10-20 tỷ/căn mà chưa quan tâm cơ sở hạ tầng xã hội, cơ sở hạ tầng vật chất. Cơ sở hạ tầng xã hội là trường học, trung tâm thương mại… cơ sở hạ tầng vật chất là đường sá, kết nối liên vùng, nhu cầu của bản thân…

Với TP.HCM, gần đây có nhiều thông tin về thị trường khu Nam. Cụ thể, là việc triển khai xây cầu Cát Lái, nếu như trước đây dự định làm cầu ở vị trí quận 2 (TP.Thủ Đức) nối qua Nhơn Trạch, Đồng Nai thì hiện TP đang ưu tiên phương án làm cầu ở vị trí quận 7. hay đề xuất di dời khu chế xuất Tân Thuận rộng hàng trăm ha… Ông có bình luận gì về tác động các thông tin này tới bất động sản khu nam TP?

Theo tôi, sau một thời gian phát triển gần 10 năm nay, mọi thứ cơ sở hạ tầng ưu tiên khu Đông, trở thành vùng trũng việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong khi khu Nam đi trước khu Đông với khu Phú Mỹ Hưng, khu chế xuất Tân Thuận… Nhưng khu Nam triển khai chậm chân hơn, có phần thiệt thòi.

Khu Nam đang là điểm nhấn đầu tư trong thời gian kế tiếp của TP.HCM, kết nối TP với các vùng phụ cận như Long An, Đồng Nai… Nhưng thông tin hạ tầng, quy hoạch ở trên giúp cho bất động sản khu Nam phấn khởi hơn, kết nối trục nam - bắc của TP. Đó là tin tốt, nhưng hiện nay chưa đúng thời điểm vì thị trường đang chững lại, chậm lại. Các thông tin này trước mắt chưa tác động tới thị trường khu Nam mà cần khoảng thời gian nữa mới lên được.

Ở trên ông đề cập việc thị trường chững lại, có tác động từ việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu. Một số ý kiến gần đây cho rằng chúng ta cần có ứng xử phù hợp với hoạt động này. Ông có bình luận gì thêm về điều này?

Tôi cho rằng siết tín dụng trong khoảng thời gian nhất định là hợp lý khi thị trường bất động sản tăng giá cao quá. Đây là biện pháp giúp kéo bất động sản xuống, trở về giá trị thực. Chúng ta thấy rõ, thời gian tháng 5, 6 vừa qua, khi việc kiểm soát tín dụng chặt, thị trường đứng lại.

Nhưng siết tín dụng bất động sản vô tình siết luôn nhu cầu người vay mua sản phẩm ở thực, sản phẩm khai thác, nhu cầu đầu tư chính đáng.

Tôi cho rằng, trong thời gian tới chúng ta nên mở ra một tỷ lệ room nhất định cho tín dụng bất động sản. Có như vậy thị trường mới phát triển ổn định, tăng trưởng bền vững. Nếu không, khả năng sẽ gây hậu quả xấu khi siết toàn bộ tín dụng bất động sản, bởi nếu bất động sản sụp đổ sẽ kéo theo nhiều ngành nghề.

Về trái phiếu bất động sản, rõ ràng thời gian trước phát triển ồ ạt, ai cũng có thể phát hành trái phiếu được, mất kiểm soát nên việc siết là đúng. Thời gian tới, chúng ta nên đưa ra quy định kiểm soát dòng tiền về trái phiếu, kiểm soát tài sản đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu, đưa ra bảng định giá mức độ tín nhiệm trái phiếu, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Khi đó chúng ta có thể mở dần dần việc phát hành trái phiếu, trong đó có trái phiếu bất động sản cho tiếp tục phát triển.

Nhưng cần hạn chế cho trái phiếu bất động sản lẫn tín dụng về nhu cầu bất động sản cao cấp hoặc có thể ngưng trong thời điểm hiện nay.

Cảm ơn ông chia sẻ!