Nên đầu tư vào đất nền ở khu vực nào lúc này?

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khá nhiều NĐT mua miếng đất giá 2 tỉ đồng, sau 1 năm tăng giá lên 2.5 tỉ đồng là chuyện bình thường. Với việc tăng giá khoảng 20-25% trong vòng một năm trong khi lãi suất vay ngân hàng khoảng 8-10%, tiền gửi 5-6% thì bỏ tiền vào BĐS là cách nhiều NĐT lựa chọn.

Với NĐT có tài chính hạn chế thì có khuynh hướng đầu tư vào tài sản có thể để dài hơi, đặc biệt phân khúc đất nền có sổ đỏ vẫn được ưu tiên. Vị chuyên gia này lấy ví dụ, có trong tay tầm 1-3 tỉ đồng nếu mua căn hộ giá trị gia tăng không nhiều, mua nhà phố ở quận ven Tp.HCM thì rất nhỏ, nên NĐT có xu hướng chỉ ra mua đất nền ở Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Q.9 hay các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu…. Các nền đất có diện tích 50-60m2 có giá tầm 1 -1.5 tỉ đồng/nền (có thể là đất dân có sổ) thì họ sẽ kì vọng sau một năm giá trị miếng đất sẽ tăng lên 20-25%. Kì vọng này là hoàn toàn thực tế có thể đạt được.

Hiện nay, nhiều NĐT băn khoăn đem tiền bỏ vào đất nền khu vực nào để sinh lời cao nhất. Trong khi đó, thị trường ở một số khu vực Tp.HCM và tỉnh lân cận đã nóng lên khi dòng tiền của NĐT liên tục dồn về. Nhiều khu vực có quy hoạch, đầu tư hạ tầng tốt đã liên tục lên cơn sốt đất nền hơn một năm qua, giá tăng vọt thì ngược lại một số lại đang rục rịch sôi động trở lại sau thời gian dài giảm mạnh. 

Theo quan sát, thời gian qua, một số khu vực nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư cá nhân chủ yếu có lợi thế về thông tin tốt hạ tầng, đường xá, quy hoạch...

Thành phố Thủ Đức: là khu vực được nóng nhất trong thời gian qua, nhất là khu vực Q.9 (khi chưa đổi tên) giá BĐS liên tục được thiết lập trong khoảng thời gian ngắn. Ghi nhận cho thấy, hoạt động mua bán đất nền tại khu vực này diễn ra nhộn nhịp. Những nền đất có giá trên dưới 3 tỉ đồng được mua bán nhanh chóng. 

Nhiều NĐT trước Tết mua vào với giá khoảng 2.1-2.3 tỉ đồng/nền, hiện chốt giao dịch đạt 2.7-2.9 tỉ đồng/nền. Trong khi đó, những NĐT có đất trước đó 1-2 năm thì hiện "hốt bạc" khi giá chênh cả tỉ đồng. Đáng nói, dù giá cao nhưng giao dịch mua bán vẫn diễn ra khá tốt, giá vẫn xu hướng tăng, chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt". Theo đó, nhiều NĐT có vốn sẵn vẫn "xuống tiền" tại khu vực này, chờ hạ tầng và tiện ích lên để bán chốt lời về sau.

Quả thực, thông tin Thành phố Thủ Đức đã tác động rõ nét đến thị trường BĐS khu vực này. Không chỉ về mặt bằng giá mà sức mua cũng gia tăng rõ rệt. Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, lực cầu của thị trường BĐS tăng mạnh do sự dịch chuyển đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang BĐS. Lực cầu của Tp.HCM hiện đang dồn phần lớn về khu vực Thành phố Thủ Đức. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những BĐS có giá tốt ở phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ.

Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào BĐS, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy đang chiếm tỉ trọng rất lớn, khoảng 30-40% tổng cầu đầu tư tại thị trường BĐS Tp.HCM.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng dự báo, hiện giá BĐS Thành phố Thủ Đức đang vượt ngưỡng cao. Không loại trừ khả năng thổi giá ăn theo các thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Rủi ro đầu tư được đẩy lên ở mức cao hơn.

Nhơn Trạch, Đồng Nai:  Đây cũng là một trong những điểm nóng vùng lân cận Tp.HCM khi loạt thông tin tốt về hạ tầng đang được thúc đẩy gần đây. Đáng nói nhất, tuyến đường 319 nút giao với cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây là một điểm nhấn quan trọng về hạ tầng khu vực này.Theo dự kiến, tuyến đường này cũng sẽ được thông xe vào tháng 6/2021. Được biết, dự án đường 319 nối dài, có điểm đầu dự án tại ngã ba Bến Cam (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai), điểm cuối giao với cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Thông tin giao thông trở thành một cú huých cực mạnh cho thị trường và chắc chắn sẽ trở thành điểm nhấn giúp nơi đây hút nhu cầu ở thực.

Thực tế cho thấy, nhiều NĐT cá nhân đã từng thắng đậm tại thị trường BĐS này. Mặc dù giá hiện tại đã cao hơn so với 2 năm trước, thế nhưng so với Tp.HCM – khu vực giáp ranh thì đất nền tại đây giá vẫn mềm. Nếu có tầm tiền 1-2 tỉ đồng, NĐT vẫn còn nhiều sự lựa chọn ở phân khúc đất nền khu vực này. Theo đó, cùng với hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện thì hiện nay nhiều NĐT đã đổ về đây để đón sóng nhu cầu thực, tiếp tục kì vọng vào sự tăng giá trong tương lai.

Thành phố Đà Nẵng: Ngược lại với Tp.HCM, Đồng Nai hay Bình Dương thì đất nền Đà Nẵng lại sụt giảm giá mạnh suốt 3 năm qua với mức độ dao động từ 30-50% tuỳ khu vực so với thời đỉnh điểm 2018, đến nay bất động sản Đà Nẵng có thể nói đã chạm đáy. 

Hiện nay, phân khúc đất nền dự án đô thị tại Đà Nẵng đang rục rịch sôi động trở lại. Nhiều nhà đầu tư cá mập đã tranh thủ "gom hàng" khi thị trường chạm đáy vào cuối năm 2020. Giới đầu tư Đà Nẵng nhận định, thời điểm này BĐS Đà Nẵng đang ấm trở lại nhờ lượng giao dịch sôi động lên mỗi ngày ở các dự án, đã xuất hiện các NĐT cá mập đổ về Đà Nẵng để "vớt xác". Giá nhà đất ở khu vực này bắt đầu nhúc nhích tăng dần, nhất là những nơi được quy hoạch đồng bộ, hạ tầng đầy đủ ở khu vực phía Nam như khu FPT City, khu Thuỷ Sơn, Mỹ An, Nam Hoà Xuân...

Bên cạnh đó, Đà Nẵng bắt đầu bước vào giai đoạn tăng tốc đầu tư hạ tầng, cũng như đầu tư công, thu hút đầu tư FDI,...khi mà bản điều chỉnh quy hoạch chung TP đến 2030 tầm nhìn 2045 vừa được Thủ tướng phê duyệt. Dòng vốn đầu tư mạnh mẽ với rất nhiều dự án tỷ đô đang được khởi động trở lại, cùng với du lịch được dự báo sẽ khởi sắc kể từ mùa hè năm nay,...nhiều NĐT nhận định Đà Nẵng đang bắt đầu bước vào chân "sóng" mới. 

Một khu vực không thể không nhắc tên trong giai đoạn hiện nay là Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong đó, thị trường khu vực này đang xuất hiện điểm nóng là Phú Mỹ. Hoạt động mua bán, sang nhượng đất nền tại thị trường này đang diễn ra khá sôi động thời gian gần đây.  Những nền đất có mức giá từ 700 triệu đến 1.2 tỉ đồng/nền được NĐT săn đón. Trong đó có những NĐT sang nhượng chênh vài trăm triệu đồng trong vài tháng.

Lợi thế của khu vực này là còn quỹ đất rộng, hoạt động đầu tư BĐS của ông lớn hình thành đã tạo nên sự nhộn nhịp cho BĐS, trong đó chủ yếu là phân khúc đất nền. Ghi nhận cho thấy, động thái săn BĐS của những nhà đầu tư "nhanh nhạy" đang bắt đầu xuất hiện mạnh mẽ tại thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu từ cuối năm 2020 đến nay. Họ có xu hướng tìm kiếm các nền đất còn ở ngưỡng giá còn mềm từ 7-10 triệu đồng/m2 để đón đầu chu kì tăng giá của địa phương này. Những lô đất nền có giá trên dưới 1 tỷ đồng vẫn là mối quan tâm của nhiều NĐT do phù hợp với dòng tài chính của số đông .

Ngoài ra, một số địa danh cũng được các NĐT nhắc tên trong thời gian gần đây là Long An, TP.Biên Hoà (Đồng Nai) do đang có những tiềm năng phát triển trong tương lai. Theo các chuyên gia, những vùng đất mới, có hạ tầng đầu tư, dân cư đồng bộ vẫn thu hút được NĐT cá nhân dồn về. Trong đó, các vùng đất còn trũng giá sẽ vẫn có xu hướng tăng lên.