Ngân hàng hạ giá bất động sản phát mại nhiều lần, tại sao vẫn khó bán?

Nhiều khoản nợ thế chấp bằng bất động sản được mang ra đấu giá

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) thông báo đang phối hợp với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tiến hành các thủ tục đấu giá công khai khoản nợ của Công ty TNHH Xuất nhập khẩu thương mại (XNK TM) Võ Thị Thu Hà để thu hồi nợ.

Tổng giá trị các khoản nợ tạm tính đến hết ngày 31/10 là gần 1.408 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là 567,4 tỷ đồng, nợ lãi trong hạn là 566,2 tỷ đồng, lãi phạt quá hạn là 274,1 tỷ đồng. Toàn bộ dư nợ của công ty phát sinh từ các hợp đồng tín dụng ký kết năm 2013.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ trên bao gồm 5 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu phố 1, thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước; 4 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường Tân An, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Ngoài ra tài sản đảm bảo còn có 4 kho, công trình xây dựng, máy móc thiết bị tại tỉnh Đồng Tháp (Kho Thu Hà Lấp Vò và Kho Hòa Tân Lộc tại huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp; Kho A và Kho B + C tại TP Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp); hàng hóa thế chấp theo các hợp đồng thế chấp dựa trên hợp đồng mua bán, hóa đơn, phiếu nhập kho.

Giá khởi điểm cho khoản nợ này là 166 tỷ đồng, tương đương khoảng 1/9 giá trị khoản nợ.

Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đang rao bán khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh. Khoản nợ của doanh nghiệp này được BIDV rao bán hơn 10 lần nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Tính đến ngày 30/4, tổng dư nợ là 2.198,4 tỷ đồng và hơn 20 triệu USD (tương đương 463 tỷ đồng). Trong đó, dư nợ gốc là 1.110 tỷ đồng và 11,8 triệu USD.

Giá khởi điểm đấu giá BIDV đã đưa ra là hơn 1.154 tỷ đồng. Ở lần đầu tiên (thông báo bán vào cuối năm 2020), giá khởi điểm là 2.100 tỷ đồng.

Sau 11 lần thông báo, ngân hàng này đã giảm giá đấu giá hơn 1.000 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh là hơn 64 ha nhà máy điện phân chì kẽm Bắc Kạn tại thôn Bản Cuôn 2 (xã Ngọc Phái, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn). Ngoài ra, khoản nợ trên còn được đảm bảo bằng nhiều bất động sản, quyền khai thác mỏ chì kẽm khác.

Ngoài ra, BIDV cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vertical Synergy VietNam. Tài sản thế chấp khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 63 đường Pasteur (phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM); 12 bất động sản tại phường An Phú Đông (quận 12, TPHCM); bất động sản tại địa chỉ 102 Trần Quốc Toản (phường 7, quận 3, TPHCM). Giá khởi điểm cho toàn bộ tài sản trên là hơn 348 tỷ đồng, giảm hơn 120 tỷ đồng so với thông báo đầu tháng 7/2022.

Tính đến ngày 14/9/2022, tổng dư nợ của Công ty CP Vertical Synergy VietNam tại BIDV là hơn 481 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là 347 tỷ đồng và nợ lãi gần 134 tỷ đồng. Như vậy, BIDV rao bán khoản nợ với mong muốn thu hồi phần nợ gốc, gần như bỏ qua toàn bộ phần nợ lãi.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác như Sacombank, Agribank,... cũng đang hạ giá rao bán các khoản nợ được thế chấp bằng bất động.

Vì sao giảm giá vẫn khó bán?

Thời gian qua, các ngân hàng dù nhiều lần giảm giá nhưng vẫn chưa rao bán được. Lý giải về điều này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguyên nhân chính của việc các ngân hàng phát mại nhưng khó bán là do thanh khoản bất động sản hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng. Do vậy, các tổ chức tín dụng phải giảm giá nhiều lần nhưng vẫn chưa có người mua.

“Bên cạnh đó, do quy định của pháp luật không cho phép giảm sâu một lần, mà phải giảm từ từ. Hơn nữa, ngay từ đầu, các ngân hàng định giá tài sản vào thời điểm thị trường bất động sản vẫn đang sôi động, còn giờ thị trường đang suy giảm thì giá phải thấp hơn. Trong bối cảnh hiện nay, người mua băn khoăn chưa xuống tiền, dù giá đã phải chăng”, ông Lực lý giải.

Ông Lực cho rằng, vấn đề thủ tục khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng cũng là rào cản với nhà đầu tư. Nhất là các tài sản đảm bảo bằng bất động sản liên quan tới nợ xấu.

“Một số cơ quan thực thi pháp luật vẫn chưa hiểu đúng tinh thần Nghị quyết 42, nên vẫn có những vướng mắc. Ví dụ, người mua tài sản đảm bảo bất động sản đó, nếu không phải doanh nghiệp kinh doanh trong ngành thì không được tiếp nhận dự án. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản lại rất khó khăn”, vị chuyên gia nói.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, đây có thể xem là cơ hội cho những người muốn săn bất động sản với giá hời. Nhưng những tài sản đưa ra rao bán dù có giá mềm hơn nhưng cũng phải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi ro.

Theo vị chuyên gia, xét về góc độ người mua, khi đã chọn mua phải chú ý tới tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản, pháp lý quyền mua, quyền bán của ngân hàng. Nếu không chặt chẽ, có thể lâm vào tình cảnh “dở khóc dở cười”.

Luật sư Nghiêm Quang Vinh, Công ty Luật TNHH Nghiêm Quang (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, có những bất động sản hiện nay mang ra bán nhưng vẫn còn vướng mắc về các thủ tục, chưa thu hồi được hoàn toàn. Do vậy, dù hạ giá về mức hợp lý nhưng vẫn khó bán.

“Có nhiều trường hợp dù bán đấu giá tài sản xong nhưng người vay không bàn giao. Ví dụ như một số dự án chung cư chủ đầu tư mang thế chấp, nhưng người dân đã mua và chuyển vào ở thì khó có thể thu hồi. Những trường hợp này sẽ rất khó giải quyết”, Luật sư Vinh nói.

Theo đó, ông Vinh cho rằng, bất động sản phát mại từ ngân hàng có thể là món hời. Song, người mua cần xem xét kỹ về hồ sơ thủ tục pháp lý bất động sản đó đã hoàn toàn sạch chưa. “Nếu bất động sản đã có sổ đỏ thì người mua cũng cần xem sổ đỏ còn vướng mắc thủ tục nào không”, vị Luật sư nói.