Ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cho vay, lĩnh vực BĐS, chứng khoán “không được nhắc tên”, doanh nghiệp địa ốc nói gì?

Được biết, sau đợt giảm lãi suất vào giữa tháng 7/2021, mới đây các ngân hàng lớn tiếp tục giảm lãi suất và bổ sung gói tín dụng lãi suất ưu đãi hỗ trợ người dân và doanh nghiệp bị ảnh hưởng của dịch bệnh. Đợt hỗ trợ lần này tập trung ưu tiên các khách hàng tại các tỉnh, thành phía Nam đang thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16. Chẳng hạn như Vietinbank, bên cạnh giảm lãi suất cho vay còn triển khai bổ sung gói tín dụng ưu đãi lãi suất từ 4,0%/năm với quy mô 20.000 tỷ đồng đối với các khách hàng hoạt động trong ngành nghề, địa bàn bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh.

Còn Vietcombank giảm lãi suất tới 0,5%/năm cho toàn bộ dư nợ vay của khách hàng tại Tp.HCM và tỉnh Bình Dương. Giảm lãi suất tới 0,3%/năm cho toàn bộ dư nợ vay của khách hàng tại các địa bàn tỉnh, thành phố phía Nam khác áp dụng giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ bao gồm Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Long An, Vĩnh Long, Đồng Tháp, Bến Tre, Hậu Giang, An Giang, Bạc Liêu, Sóc Trăng, Trà Vinh, Cà Mau, Kiên Giang.

Tuy nhiên, lần này cũng như đợt giảm lãi suất tháng 7/2021, ngân hàng lưu ý: Việc giảm lãi suất trên không áp dụng với các khoản vay chứng khoán, vay kinh doanh bất động sản, vay cầm cố giấy tờ có giá…

Như vậy có thể thấy, các ngân hàng vẫn chưa "rộng cửa" với lĩnh vực BĐS nói chung. Với thông tin giảm lãi suất như trên thì không áp dụng với việc cá nhân, tổ chức vay kinh doanh BĐS (như mua đất, mua nhà, mua đi bán lại…), chỉ áp dụng với doanh nghiệp BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch. Tuy nhiên, được hiểu, chỉ các doanh nghiệp BĐS chịu ảnh hưởng bởi dịch chứ không phải tất cả. Theo đó, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng không biết mình có thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi về lãi suất đợt này của ngân hàng hay không.

Chia sẻ quan điểm cá nhân về vấn đề này, bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land cho rằng, các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư BĐS luôn có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ với các ngân hàng thông qua các chương trình vay vốn đầu tư và phát triển dự án trong trung và dài hạn. Dịch bệnh kéo dài lần này ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp BĐS gây ra giảm sút nghiêm trọng về doanh thu và dòng tiền của các doanh nghiệp này dẫn đến việc không đảm bảo được khả năng thanh toán các khoản vay đến hạn.

Theo đó, việc các ngân hàng đồng loạt áp dụng gói lãi suất ưu đãi cho hàng loạt các ngành nghề bị ảnh hưởng do dịch bệnh Covid là giải pháp cấp thiết và rất đáng hoan nghênh. Tuy nhiên việc áp dụng chính sách ưu đãi lãi suất loại trừ các khoản vay chứng khoán, BĐS và chứng từ có giá là chưa công bằng. Các khoản vay BĐS chiếm tỷ trọng không nhỏ trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng và mang lại phần lợi nhuận khá lớn cho ngân hàng trong suốt thời gian vừa qua. 

BĐS cũng là lĩnh vực trọng yếu đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế và tác động đến hơn 200 ngành nghề liên quan. Vì vậy không có lý do gì mà lại các khoản vay BĐS nằm ngoài danh mục được hưởng chính sách hỗ trợ về lãi suất vừa được công bố của các nhân hàng.

"Đây là lúc các bên cần ngồi lại với nhau để đánh giá mức độ tác động, các thiệt hại, các giải pháp hỗ trợ và phương án trả nợ vay sau khi dịch bệnh qua đi. Làm tốt được việc này thì các bên đều có lợi, doanh nghiệp BĐS được tăng thêm nguồn lực để chống chịu với dịch bệnh và tái khởi động hoạt động đầu tư, phát triển dự án. Nhà đầu tư cá nhân có cơ hội phục hồi nguồn lực và thu nhập để tiếp tục trả nợ. Ngân hàng giữ được khách hàng và có cơ hội thu hồi nợ vay. Ngân hàng nên có giải pháp tạm thời khoanh nợ, giãn nợ và hạ lãi suất trong ngắn hạn đối với các gói đang vay, đặc biệt là các CĐT đang đầu tư và phát triển dự án", bà Hương chia sẻ.

Cũng quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho hay, việc áp dụng chính sách ưu đãi lãi suất loại trừ các khoản vay chứng khoán, BĐS và chứng từ có giá đúng là bất lợi và thiệt thòi cho thị trường BĐS, nếu không nói là bất công.

Theo ông Hoàng, có thể hiểu được, Ngân hàng nhà nước và Chính phủ muốn ưu tiên việc giảm lãi suất, bổ sung khoản vay ưu đãi cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, đặc biệt là lĩnh vực hàng tiêu dùng, xuất nhập khẩu, giao thông vận tải, hay các lĩnh vực quan trọng cấp thiết khác.

Cùng với đó, mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành công văn số 3029/NHNN-TTGSNH chỉ đạo đến các ngân hàng thương mại yêu cầu kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng đổ vào bất động sản. Lo sợ rằng khi hết dịch, thị trường BĐS sẽ bùng nổ nóng cũng là lý do ngân hàng cẩn trọng với thị trường BĐS.

Ngoài ra, hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS đặc biệt các doanh nghiệp lớn cũng đã bớt phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng mà da dạng cấu trúc nguồn vốn.

"Tuy nhiên, có thực tế là do đợt dịch lần này kéo dài, gần như tất cả các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt doanh nghiệp chưa đủ lớn mạnh gặp khó khăn vô cùng lớn. Từ suốt quý 2/2021 đến nay, doanh nghiệp BĐS bán hàng khó khăn, không có doanh thu, dòng tiền sụt giảm mạnh, trong khi vẫn phải duy trì hoạt động bộ máy, chi phí nhân sự, dự án, mặt bằng, tiền ngân hàng vẫn phải trả…", ông Hoàng cho hay.

Theo đó, theo vị chuyên gia này, nếu không có sự hỗ trợ từ giãn, giảm nợ hoặc lãi vay thì doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Bên cạnh lãi suất, doanh nghiệp BĐS rất cần giảm các khoản khác như thuế VAT, thuế TNCN, BHXH…. Để doanh nghiệp BĐS có thể duy trì hoạt động, nhất là chi trả cho người lao động vốn đã bị suy giảm thu nhập từ nhiều tháng qua.

Ở một góc nhìn khác, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, với tình hình dịch bệnh hiện tại, việc cho vay cũng không mấy hiệu quả do lượng giao dịch thấp. Người mua cũng gặp hạn chế trong việc đi lại để thực hiện thủ tục như công chứng, ký giấy, xem đất…Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu tăng cao và tạm dừng các công trình xây dựng cũng gây khó khăn trong việc hoàn thiện công trình. Thị trường lúc này, cung và cầu đều giảm.

Trong khi đó, ngân hàng Nhà nước cũng quản dòng vốn vào bất động sản, đảm bảo phục vụ thực sự nhu cầu của người dân. Ngân hàng nhà nước sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, dự án BOT, BT giao thông và tăng cường quản lý rủi ro cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng.

Ghi nhận cho thấy, trong khi thời gian qua, lĩnh vực BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Chưa kịp phục hồi từ các đợt dịch trước, "làn sóng" Covid-19 thứ 4 lại tiếp tục đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng khó chồng khó khi vừa phải duy trì hoạt động vừa phải xoay sở để trả đủ lãi suất cam kết cho khách hàng góp vốn.

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành công văn số 3029/NHNN-TTGSNH chỉ đạo đến các ngân hàng thương mại yêu cầu kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng đổ vào bất động sản. Chịu tác động kép, nhiều doanh nghiệp không còn đủ vốn để duy trì hoạt động, chưa kể đến phát triển dự án mới.

Chỉ tính riêng 4 tháng đầu năm 2021, có tới 842 doanh nghiệp bất động sản phải tạm dừng hoạt động, tăng hơn 35,2% và có 345 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2020.

Theo các doanh nghiệp, thị trường BĐS đang đối mặt với thách thức và khó khăn chưa từng có do dịch bệnh gây ra. Giãn cách xã hội kéo dài trên nhiều tỉnh thành, đặc biệt là tp HCM đã bước sang tháng thứ 3 làm doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, chuyển sang chế độ làm việc tại nhà hoặc tạm dừng hoạt động.

Trong đó, một trong những áp lực mà doanh nghiệp địa ốc đang phải gánh là áp lực về đồng tiền và khả năng trả nợ vay. Theo một doanh nghiệp BĐS tại Tp.HCM, hầu hết các chủ đầu tư đều sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng và các hình thức huy động tài chính khác. Tỉ trọng nguồn vốn vay tùy thuộc vào quy mô dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Các Chủ đầu tư thường phải hoạch định ngân sách đầu tư cho khoảng thời gian từ 3-5 năm để phục vụ việc đầu tư, phát triển dự án. Trong trạng thái bình thường khi dòng tiền ổn định thì khả năng trả nợ vay được đảm bảo. 

Tuy nhiên trong tình huống hiện nay khi doanh thu và đồng tiền sụt giảm nghiêm trọng thì áp lực tài chính lên các Chủ đầu tư là vô cùng lớn và rủi ro cao. Chết trên đống tài sản là tình huống dễ dàng xảy ra trong giai đoạn này nếu một số doanh nghiệp có tỉ trọng vốn vay cao mà không có giải pháp hỗ trợ từ phía Ngân hàng và các bên liên quan.

Chưa kể, áp lực về chi phí duy trì hoạt động cũng vô cùng lớn. Chủ đầu tư thường có nguồn lực dự phòng khá dài hơi do lộ trình triển khai các dự án khá dài hạn. Nhưng với tình trạng doanh thu bị giảm sút thì bài toán duy trì hoạt động sẽ gặp khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự và giảm lương từ 20-30% là giải pháp tạm thời để duy trì bộ máy hoạt động của mình.