Nghịch cảnh hàng nghìn m2 bỏ hoang giữa đất vàng Hà Nội

Trung tâm thương mại chợ Mơ đi vào động 5 năm nhưng khối đế trung tâm thương mại từ tầng 2 vẫn đang treo biển cho thuê. Cả một thời gian dài không có khách, sự xuống cấp thể hiện rõ, nhiều khu vực ẩm mốc, cũ kỹ.

Khi khai trương, chủ đầu tư kỳ vọng khá nhiều về việc cho thuê bán lẻ tại đây bởi vị trí ngay trung tâm dân cư sầm uất, chưa kể nền móng cũ là chợ Mơ lâu đời. Tuy nhiên, chỉ tầng 1 được lấp đầy, còn lại các tầng trên đều vắng vẻ.

Tương tự chợ Mơ, Trung tâm thương mại thuộc tòa nhà Keangnam ở khu vực phía Tây cũng để trống khá nhiều. Sau khi Parkson rời đi vì kinh doanh thua lỗ thì mặt bằng bán lẻ tại tòa nhà trở nên trống vắng.

Nhiều trung tâm thương mại vắng khách thuê

Ba trung tâm thương mại trên đều ở những vị trí đắc địa, đông dân cư song cùng chung số phận vắng bóng khách thuê. “Vị trí tốt chưa hẳn sẽ chắc chắn mang đến thành công cho khối đế thương mại của chung cư, điều đó còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân và khu vực xung quanh. Thất bại trong việc thích ứng chắc chắn sẽ dẫn đến tỷ lệ trống cao”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL, cho hay.Hay như trung tâm thương mại tại tòa nhà Viet Tower trên đường Thái Hà, sau sự kiện Parkson rời đi cũng để lại mặt bằng hàng nghìn m2. Một thời gian dài, trung tâm thương mại này đã bỏ trống vì không có khách thuê mới. Gần đây, chủ đầu tư đã phải tái cấu trúc để chuyển đổi mô hình cho thuê bán lẻ.

Theo báo cáo quý 2 2019 của JLL, nhu cầu thuê thị trường bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung thị trường bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng hơn 2 triệu mét vuông sàn, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 90% và 88%.

Việt Nam sở hữu nền kinh tế phát triển ổn định cùng thu nhập bình quân đầu người tăng đều 12% mỗi năm trong vòng 10 năm qua, ngành bán lẻ có tiềm năng tăng trưởng lớn. Nhưng không phải loại bất động sản bán lẻ nào cũng có thể tận dụng tiềm năng này.Khối đế thương mại chung cư là một ví dụ điển hình.

Theo quan sát và nghiên cứu của JLL, các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống - không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp - khiến việc quản lý và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.

Do chưa được sử dụng hết công suất, các khối đế thương mại chung cư đang bị ứ đọng nguồn cung. Mặc dù xuất phát từ mục đích cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân, khối đế thương mại chung cư vẫn đối mặt với tình trạng hiệu suất hoạt động thấp.

Chia kios để cho thuê

Thực tế, đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, do đó, chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình/ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Tìm hướng cho thuê mới

Với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích

Trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.

Từng được ví như “hái ra tiền” nhưng tình trạng thiếu khách thuê đã khiến cho các chủ đầu tư đau đầu. Một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gia bán lẻ thành những kios từ 15 m2 đến 20 m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua.

Tuy nhiên, mô hình trên lại gặp nhiều bất cập và khó có thể thành công như chủ đầu tư mong muốn. Lý do: mặt bằng bị chia nhỏ lẻ và được quản lý bởi các tiểu thương khác nhau, không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng và quản lý chặt chẽ.

Theo bà Trang, chủ đầu tư đừng nên vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn.

JLL cũng gợi ý chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh. Các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng co-working hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Nhu cầu này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.

Một yếu tố quan trọng khác là những trung tâm fitness, co-working và giáo dục là loại hình thương mại khó chuyển đổi sang trực tuyến. Đầu tư không gian "phi truyền thống" cho những diện tích bán lẻ trống chính là món đầu tư lâu dài.