Nghịch lý: Càng nỗ lực tháo gỡ, giá nhà ngày càng tăng cao

Nhìn lại thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm

Thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng từ quý 4/2022 đến đầu năm 2023. Cho đến nay, làm sao phát triển thị trường nhà ở bình ổn vẫn đang là vấn đề cấp thiết mà Nhà nước, Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ. Mặc dù, suốt thời gian dài vừa qua, Chính phủ và các bộ ngành đã liên tục sửa đổi, ban hành nghị quyết, nghị định, chỉ thị để gỡ khó cho thị trường, doanh nghiệp, song nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, giá nhà từ đó vẫn không ngừng leo thang. 

Hiện nay, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên thị trường và các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung, nhà ở thương mại chỉ có 18 dự án hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở có 32 dự án hoàn thành, 16 dự án được cấp phép mới và 519 dự án đang triển khai. Nhà ở xã hội thì có 8 dự án hoàn thành, vẫn còn khoảng cách rất lớn giữa cung và cầu.

Chung cư liên tục thiết lập đỉnh giá

Báo cáo mới nhất của CBRE cho biết, tại Hà Nội, 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội hơn 10.840 căn từ 17 dự án, chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay. Song, sức mua tăng mạnh, một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn lên đến 1.000 - 2.000 căn nhưng cũng đã nhanh chóng bán hết 80-90% quỹ hàng.

Nguồn cung căn hộ chung cư mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm hạn chế hơn, chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ bán được trong 2 quý đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, từ đó thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nửa đầu năm 2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận tại TP.HCM, ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi). So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý 1, mức tăng giá bán trong quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm, xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì).

Ghi nhận tại TP.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 2, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường.

Với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, cùng với các dự án điều chỉnh giá bán sơ cấp cao hơn giá chào bán các giai đoạn trước, thị trường giá bán thứ cấp chung cư TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý, và 3% theo năm.

Nguồn cung biệt thự, liền kề nhỏ giọt, giá bán “đắt đỏ”

Theo báo cáo của Savills về phân khúc biệt thự/liền kề tại Hà Nội, nguồn cung mới chỉ đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm, chủ yếu đền từ 2 dự án hiện hữu ở Hà Đông. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Trong đó, biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.

Nguồn cung biệt thự của các dự án có giá cao dẫn đến giá sơ cấp biệt thự tăng 9% theo quý lên 178 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề giảm 2% theo quý xuống 188 triệu đồng/m2 đất do nhiều căn giá cao đã được bán và chỉ còn những căn giá thấp. Giá shophouse tăng 3% theo quý lên 288 triệu đồng/m2 đất do thiếu các căn shophouse giá rẻ và thiếu sự điều chỉnh giá.

Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp biệt thự thấp hơn giá sơ cấp 8%, trong khi giá liền kề thấp hơn 5%.

Còn tại TP.HCM, báo cáo thị trường bất động sản và vùng phụ cận quý 2 của DKRA Group cho thấy, phân khúc nhà phố, biệt thự trong quý 2/2024 có nguồn cung sơ cấp đạt 4.878 căn từ 86 dự án, tăng 12% so với quý trước, gấp 4,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới phân bổ chủ yếu ở 3 khu vực TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, chiếm khoảng 91% tổng cung sơ cấp của thị trường.

Đáng chú ý, DKRA Group ghi nhận giá bán biệt thự trong quý 2/2024 ở TP.HCM có mức giá cao nhất lên tới 750 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,5 tỷ đồng/căn; Đồng Nai cao nhất lên tới 228,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất chỉ 1,6 tỷ đồng/căn; Bình Dương cao nhất là 45,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất 2,8 tỷ đồng/căn; Long An cao nhất là 39,4 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 2,6 tỷ đồng/căn; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất là 21,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỷ đồng/căn, Tây Ninh cao nhất là 8,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 2,8 tỷ đồng/căn.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cũng cho rằng: “Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho nhà phố, biệt thự TP.HCM. Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn chật vật với chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh”.

Cung - cầu mất cân đối, càng đẩy giá nhà lên cao

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện nay, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị mỗi năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, con số thiếu hụt hằng năm sẽ khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Chính điều này đang đẩy giá nhà tăng cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư bình dân và trung cấp. 

Một ước tính và mô hình nghiên cứu của Savills cũng chỉ ra, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, TP.HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân. Đại diện Savills cho biết hiện tại, nhìn về nguồn cung tương lai của TP.HCM thì không thể đáp ứng được mức cầu này.

Thực tế, số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn rất lớn. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại thiếu cân đối khiến giá nhà chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở dẫn mất đi khả năng tiếp cận.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường nhà ở tại TP.HCM tình trạng tắc đầu vào đã thể hiện rõ khi trong cả quý 1 chỉ vỏn vẹn một dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Do đó, trong năm nay, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

"Điều này sẽ dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, đặc biệt là vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội", ông Châu nói.

PGS. TS Trần Đình Thiên - thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cũng khẳng định, để thị trường bất động sản ổn định và phát triển trở lại rất cần thông nguồn cung  và nguồn cầu.

Các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp, khách hàng và nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất hỗ trợ. Cùng với cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên. Đồng thời, thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng, PGS. TS Trần Đình Thiên phân tích.

Xác định rõ nguyên nhân, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - ông Hoàng Hải cho biết, Bộ Xây dựng đã và đang tập trung hoàn thiện hệ thống khung pháp lý hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới được thông qua; cùng với đó tháo gỡ các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, nhất là dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn… nhằm tạo tác động lan tỏa thị trường. Bộ cũng sẽ thành lập các tổ công tác chuyên trách để tập trung đôn đốc, hướng dẫn các đô thị lớn xem xét, xử lý ngay những vấn đề vướng mắc cho nhà ở xã hội…

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới sắp có hiệu lực từ 1/8/2024 tới đây, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý cho doanh nghiệp và mang lại niềm tin đối với các nhà đầu tư, góp phần giúp thị trường sớm phục hồi. Song, vẫn nhiều dự báo đưa ra, có thể giá bất động sản sẽ tăng, từ đó khiến người dân càng khó tiếp cận nhà ở.