Nghịch lý giá nhà giảm sâu nhưng người thuê nhà Hàn Quốc lại lo “mất ăn mất ngủ”: Chẳng đỡ đần được đồng nào có khi còn mất tiền oan

Sự sụt giảm giá nhà ở Hàn Quốc đang tác động trực tiếp đến một bộ phận người đi thuê nhà. Sau một thời gian giá bất động sản tăng nhanh, tưởng rằng đây là tin vui đối với chủ nhà và người đi thuê nhưng thực tế trái ngược hoàn toàn.

Hình thức thuê trả trước 70% giá trị của ngôi nhà

Theo số liệu tổng hợp của KB Financial Group, giá nhà ở tại Seoul đã tăng gấp đôi trong 5 năm qua, trong khi mức lương của người Hàn Quốc chỉ tăng chưa đến 20%. Điều này khiến cho việc mua nhà ở tại thủ đô trở thành mục tiêu khó đạt được với nhiều người.

Tại “xứ sở Kimchi”, hình thức thuê nhà có tên "jeonse" được nhiều người lựa chọn. Jeonse là hình thức thuê mướn nhà đặc thù chỉ có ở Hàn Quốc. Chủ nhà sẽ nhận của người đi thuê số tiền tương đương khoảng 70% giá trị của ngôi nhà trong một khoảng thời gian nhất định làm tiền cọc. Sau đó, người đi thuê sẽ không phải trả thêm tiền hàng tháng khi vào ở và được hoàn trả sau khi hết hợp đồng. Hợp đồng cho thuê jeonse có thể là cả căn, cũng có thể là một phòng. Đến khi hết hạn hợp đồng, chủ nhà sẽ trả lại toàn bộ tiền đặt cọc cho người thuê nhà khi họ dọn đi nơi khác.

Đây là một hình thức thuê nhà đôi bên cùng có lợi trong bối cảnh giá nhà tăng và lãi suất cao. Chủ nhà thường coi tiền đặt cọc như một khoản cho vay không tính lãi để đầu tư hoặc kinh doanh.

Việc thuê nhà kiểu Jeonse đặc biệt phổ biến đối với những người ở độ tuổi 20 và 30. Họ là những người không đủ khả năng chi trả toàn bộ để mua nhà. Bằng cách trả trước khoảng 70%, họ có thể sở hữu trong một vài năm nhất định, phần nào chạm vào giấc mơ sở hữu nhà ở Hàn Quốc.

Hình minh họa. Ảnh: Finacal Times

'Nghĩ rằng rồi mình sẽ ổn thôi'

Theo dữ liệu của Ủy ban Bất động sản Hàn Quốc, giá nhà trung bình đã giảm 12% và giá thuê kiểu jeonse giảm 7% tính đến tháng 1/2023.

Do giá nhà giảm, nhiều chủ nhà đã không trả lại tiền đặt cọc dù quá hạn. Điều này tác động rất lớn đến niềm tin, khiến nhiều người trẻ e dè hơn khi quyết định thuê nhà theo hình thức jeonse.

Yoo Ha-jin, 28 tuổi, vẫn đang loay hoay vì không nhận được tiền gửi jeonse của mình khi ký hợp đồng vào tháng 3 năm 2021. Chủ nhà của cô bị phá sản và phải bán đấu giá ngôi nhà. Tuy nhiên, do chưa có ai mua cộng với giá nhà giảm nên Yoo Ha-jin chỉ có thể mong đợi nhận lại được nhiều nhất khoảng 45% số tiền đặt cọc của mình.

"Tôi nghĩ rằng mình sẽ ổn nếu có thể nhận được một khoản vay ký gửi jeonse từ ngân hàng", Yoo nói với Reuters.

Theo Korea Housing and Urban Assurance Corp, một trong ba nhà bảo lãnh chính của Hàn Quốc, yêu cầu bảo hiểm cho các khoản trả nợ jeonse không thành công đã tăng hơn gấp đôi vào năm 2021. Con số đã đạt mức kỷ lục - khoảng 1,17 nghìn tỷ won.

Những người thuê nhà ở độ tuổi 20 và 30 chiếm 70% tổng số. Một đại diện của Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc cho biết cơ quan tài chính đang hợp tác chặt chẽ với các cơ quan khác để hỗ trợ những người thuê nhà jeonse và chủ nhà gặp khó khăn trong việc hoàn tiền.

Bên cạnh đó, các vụ lừa đảo có tổ chức liên quan đến jeonse đã tăng gấp ba lần vào năm 2022 lên 622 vụ. Cảnh sát Hàn Quốc cũng tập trung để ngăn ngừa nhóm tội phạm này.

Hình minh họa. Ảnh: Reuters

Tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng

Theo các chuyên gia, hầu hết các khoản vay jeonse đều có bảo lãnh từ các doanh nghiệp nhà nước, mục đích là có thể hạn chế rủi ro tín dụng đối với người cho vay thương mại.

Nhà kinh tế học Moon Hong-cheol tại DB Financial Investment cho biết: “Cuộc khủng hoảng jeonse gây ra những rủi ro kinh tế vĩ mô đồng thời tác động đến thị trường bất động sản”.

Gánh nặng nợ bất ngờ đối với những người trẻ tuổi có thể làm trầm trọng thêm rủi ro cho thị trường bất động sản. Trong khi đó, đây là lĩnh vực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng và ảnh hưởng đến thị trường tài chính của Hàn Quốc.

Những lo ngại về khả năng vỡ nợ của các dự án bất động sản từ năm 2022 đã gây ra một cuộc khủng hoảng tín dụng trên thị trường tài chính của Hàn Quốc.

Một số ngân hàng đầu tư, chẳng hạn như Nomura và Citi, dự đoán Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc sẽ bắt đầu cắt giảm lãi suất ngay sau 3 đến 6 tháng tới để chuẩn bị bước đệm cho thị trường bất động sản.

"Thật bực bội khi thực sự không có ai để đổ lỗi," Yoo, người thuê nhà jeonse đang gặp rắc rối bày tỏ. "Tôi chỉ nghĩ rằng mình sẽ tránh được rắc rối này nếu có đủ tiền để mua một ngôi nhà."

Theo AsiaOne, Reuters