Nghịch lý trên thị trường bất động sản: Lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao

Theo báo cáo quý III/2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), về loại hình bất động sản nhà ở, nguồn cung thiếu và yếu về chất, trong đó, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Cụ thể, tổng nguồn cung trong 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với năm 2018.

Song, nghịch lý đã xảy ra khi lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao, bởi ít các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và có mức giá quá cao. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong 9 tháng qua chỉ đạt 43%. Riêng quý III/2022, giảm mạnh so với 2 quý nửa đầu năm khi chỉ đạt 33,5%.

VARS cho biết, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu,...

“Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm nhu cầu vẫn ở mức cao”, VARS nhấn mạnh.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, quý vừa qua, những địa phương có tình hình thị trường tốt như Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An,...

Về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong quý III/2022, có hơn 4.600 sản phẩm mới được chào bán, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021 và giảm 21,4 so với quý trước. Cụ thể, tỷ lệ nguồn cung mới ở miền Bắc chiếm 24%; miền Trung chiếm tỷ lệ cao nhất với 48%; miền Nam chiếm 28%. VARS cũng cho biết, nguồn cung, trong đó gồm cả hàng tồn kho có số lượng khá lớn. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ ở mức 48%.

Mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp tiếp tục tăng, trung bình từ 5 - 7% so với quý trước và 12 - 15% so với cùng kỳ năm 2021. Những địa phương có lượng giao dịch bất động sản tốt gồm Thanh Hoá, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang.

Về phân khúc bất động sản công nghiệp, cả nước có gần 300 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong đó, khoảng 84 dự án có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%.

Giá cho thuê bất động sản công nghiệp trung bình từ 100 - 120 USD/M2/chu kỳ thuê, tăng khoảng 10% so với kỳ trường. VARS dự báo, mức giá thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam.

Đơn vị này cũng cho biết, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, cho thuê quanh khu công nghiệp đến nay vẫn chưa được cải thiện. Các dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, thậm chí sân thể thao,... ngày càng phát triển đa dạng. Theo đó, cơ sở quy mô hay buôn bán nhỏ lẻ đều có điều kiện để phát triển.

VARS cũng cho biết, bất động sản bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại và siêu thị lớn đạt mức trung bình khoảng 92 - 95%. Tại TP. HCM giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm khoảng 130 USD/tháng, còn ngoài trung tâm TP. HCM đạt mức bình quân hơn 40 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực trung tâm khoảng 96%, còn ngoài trung tâm khoảng 88%.

Tại Hà Nội, giá thuê ở trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm khoảng 100 USD/m2/tháng, còn ngoài trung tâm khoảng 30 USD/m2/tháng.

Nguồn cung mới trên toàn thị trường không nhiều, đặc biệt là ở TP. HCM. Tuy nhiên, Hà Nội có thêm nguồn cung mới từ 2 trung tâm mua sắm lớn là Vincom Mega Mall và khu phức hợp quy mô lớn Lotte Mall (vào năm 2023).

Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản quý cuối năm, VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh, mức giá cũng đứng im.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn do quỹ đất còn nhiều, ưu thế khí hậu, bên cạnh đó là hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư.

Đối với bất động sản công nghiệp, làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp quốc tế sang khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Với lợi thế nhân công lao động lớn, quỹ đất rộng kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển ở phân khúc này.

Trong quý IV/2022, thị trường bán lẻ, văn phòng, thương mại sẽ chịu áp lực tăng giá. Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, đặc biệt là các khu Trung tâm thương mại được vận hành bởi các thương hiệu lớn như Vincom, Lotte, AEON Mall, Central Group,...