Nhà cao tầng xây chen trong nội đô: Lợi ích và hiểm họa

Từ năm 2016, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội được ban hành. Quy chế này mới chỉ được xây dựng cho khu vực từ vành đai 2 trở vào, tức là những địa điểm hiện đang và sẽ trở nên sôi động bậc nhất của Hà Nội về xây chen nhà cao tầng. Như vậy, các khu vực nằm bên ngoài vành đai 2, trong đó có nhiều khu đất vàng vốn là đất của các nhà máy, xí nghiệp cũ di dời vẫn tiếp tục thiếu công cụ quản lý và kiểm soát.

Xây chen là hiện tượng phổ biến trong quá trình đô thị hóa, và là một trong những biểu hiện của đô thị hóa nội sinh - phát triển vào các khu đất trống hoặc vào vị trí của những công trình hết niên hạn sử dụng bên trong nội đô để tận dụng lợi thế về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và những tiện ích đô thị sẵn có.

Hiện trạng nhà cao tầng xây chen

Từ sau năm 1954 cho đến những năm đầu 1980, Hà Nội phát triển khá nhiều khu tập thể để đáp ứng nhu cầu của cán bộ viên chức thời bấy giờ. Các khu tập thể này chủ yếu được phát triển vào các khu đất canh tác cũ của các làng xóm ven đô. Từ sau những năm 1990, quá trình đô thị hóa theo chiều rộng tại Hà Nội được gia tăng tốc độ với sự xuất hiện của hàng loạt khu đô thị mới.

Cùng với nó, hiện tượng đô thị hóa nội sinh cũng diễn ra không kém phần mạnh mẽ với sự ra đời của hàng loạt tòa nhà cao tầng xây chen trong khu vực nội đô. Nguồn gốc đất xây dựng của các tòa nhà này rất khác nhau, nhưng chủ yếu là đất của các trụ sở cơ quan cũ, đất nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, đất trống chưa sử dụng, hay đất ở thu gom lại. Thời gian đầu, nhà cao tầng xây chen chủ yếu là khách sạn hay cao ốc văn phòng như khách sạn Hà Nội Horizon (nay là khách sạn Pullman) xây trên đất của nhà máy gạch Đại La cũ; khách sạn Nikko xây trên đất bến xe Kim Liên cũ; Hà Nội Tower xây trên đất Nhà tù Hỏa Lò; khách sạn Melia xây trên đất của Cty Chế tạo điện cơ; khách sạn Daewoo (Kim Mã)… Tuy nhiên, giai đoạn sau chứng kiến sự xuất hiện ồ ạt của chung cư cao tầng với quy mô và vị trí rất khác nhau cả bên ngoài lẫn bên trong khu vực nội đô lịch sử.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra ở các thành phố lớn khác, đặc biệt là TP HCM. Theo KTS. Phạm Phú Cường, từ năm 1991 đến 2012, chỉ riêng trong địa bàn Quận 1, 3 và 4 là các quận trung tâm của thành phố, có tới trên 100 công trình cao từ 15 tầng trở lên được thỏa thuận kiến trúc quy hoạch, trong đó hơn 50 công trình đã hoàn thành. Riêng năm 2007, thành phố còn giới thiệu 20 khu đất “vàng” ở ngay trung tâm Quận 1 để kêu gọi đầu tư. Đáng chú ý là các cao ốc ở đây được cắm thẳng vào trung tâm lịch sử của thành phố một cách quá dễ dãi, tạo ra một sự tương phản không mấy dễ chịu với cảnh quan kiến trúc sẵn có. Tiêu biểu trong số đó có thể kể đến Khách sạn Caravelle Sài Gòn, Khách sạn Sheraton, Metropolitan Tower, Diamond Plaza, Sài Gòn Center, Trung tâm Thương mại Sài Gòn, Bitexco Financial Tower…

Lợi ích và hiểm họa

Chỉ trong một thời gian tương đối ngắn, sự xuất hiện của các tòa nhà cao tầng xây chen đã làm thay đổi hẳn bộ mặt và đời sống kiến trúc đô thị của 2 thành phố lớn nhất nước.

Mặt tích cực là nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, nhất là ở khu vực trung tâm, đồng thời kìm hãm quá trình mở rộng nhanh chóng của thành phố ra vùng ngoại vi. Những tòa nhà này bổ sung số lượng lớn văn phòng và phòng khách sạn cao cấp cũng như bình dân ở trung tâm thành phố. Những chung cư cao tầng xây chen bổ sung diện tích ở khá lớn trong nội đô. Cư dân có thể hưởng lợi từ việc sở hữu những căn hộ không quá xa, thậm chí nằm ngay giữa trung tâm thành phố với sự phong phú của dịch vụ và các tiện ích công cộng, lại có được tầm nhìn và môi trường thoáng đãng bởi hầu hết các ngôi nhà xung quanh đều là thấp tầng. Bên cạnh đó, nhiều tòa/khu nhà cao tầng còn bổ sung những chức năng văn hóa, vui chơi giải trí và trung tâm mua sắm vốn rất thiếu của người dân đô thị, góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần và gia tăng sức hấp dẫn của đời sống đô thị.

Tuy nhiên, hiểm họa mà những tòa nhà cao tầng xây chen gây ra cũng không hề nhỏ. Tại Hà Nội, việc bổ sung quá đông người cư trú tại một số địa điểm cục bộ gây áp lực quá lớn lên hệ thống hạ tầng cũ kỹ và quá tải của thành phố. Đó là một trong những nguyên nhân chính gây ra nạn kẹt xe, ngập lụt… đang trở nên thường xuyên hơn tại nhiều khu vực của thành phố. Cá biệt có những tuyến phố không lớn nhưng phải gánh hàng chục tòa chung cư như phố Vũ Trọng Phụng… Tại TP HCM, việc gia tăng vô tội vạ nhà cao tầng trong nội đô, trong đó có nhiều tòa nhà cao trên 40 tầng cũng là nguyên nhân kẹt xe ngay tại trung tâm thành phố.

Bên cạnh đó, nhiều nhà cao tầng còn được phát triển vào cả những khu đất quá chật hẹp, thậm chí trong các tuyến phố hay ngõ nhỏ (đôi khi chỉ với một hướng tiếp cận duy nhất), chẳng hạn Chung cư C’Land (ngõ Xã Đàn), Chung cư Meco và Capital Garden (ngõ 102 Trường Chinh), Chung cư GP Invest (ngõ 170 La Thành)… ở Hà Nội gây nguy cơ mất an toàn khi có sự cố xảy ra tạo áp lực lên kế hoạch hạn chế phương tiện giao thông cá nhân và phát triển giao thông công cộng của thành phố, bởi khoảng cách quá xa từ nơi cư trú đến các điểm dừng xe bus hay tàu điện. Cùng với đó, thời gian qua cũng hình thành loại hình chung cư mini len lỏi trong các ngõ ngạch cũng tạo nên áp lực hạ tầng cục bộ.

Việc để các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tư nhân có thể “đóng thay đồng thời nhiều vai khác nhau: đầu tư - thiết kế - xây dựng - thẩm định” khiến cho các khoảng trống còn lại trong đô thị dễ dàng bị “lấp nốt” làm người dân mất đi cơ hội được tiếp cận và sở hữu những khoảng xanh đô thị cần thiết, còn thành phố mất đi năng lực nâng cao tiện nghi đô thị và gia tăng sức cạnh tranh. Theo TS. KTS Trần Minh Tùng, với cách làm đó, “Hà Nội đã giải quyết một vấn đề đô thị này bằng một vấn đề đô thị khác. Hệ quả là áp lực dân số nội đô và sự thiếu thốn tiện nghi đô thị không hề giảm mà thậm chí còn gia tăng”.

Việc xen cấy số lượng lớn nhà cao tầng vào nội đô cũng làm trầm trọng thêm nạn ô nhiễm không khí, trong khi Hà Nội và TP HCM thuộc khu vực Đông Nam Á, nơi có “những thành phố bị ô nhiễm nhiều nhất Đông Nam Á”, và “người dân ở đây mất hơn 10 năm trong đời để chịu đựng các căn bệnh có liên quan trực tiếp đến ô nhiễm không khí”. Các tòa nhà cao tầng là những cỗ máy tiêu thụ năng lượng khổng lồ. Chúng cũng tham gia đáng kể vào việc phát thải khí cacbon ra môi trường và gia tăng hiện tượng đảo nhiệt đô thị làm bề mặt trái đất nóng lên.

Cắm thẳng nhà cao tầng vào trung tâm lịch sử của thành phố, thậm chí phá dỡ các tòa nhà di sản một cách dễ dãi để thay thế bằng khách sạn, văn phòng, chung cư cao tầng như ở TP HCM hay để nhà cao tầng “bao vây” khu nội đô lịch sử như ở Hà Nội đã phá vỡ cấu trúc đô thị trung tâm và tạo ra những đứt gãy rất lớn trong ký ức đô thị. Theo Giáo sư William S.W. Lim, cùng với việc mở rộng đường xá, phá dỡ và tái phát triển hàng loạt nhà và nâng cao mật độ, sự phát triển của nhà cao tầng tại khu trung tâm của Hà Nội là “nguyên nhân của những thiệt hại lớn không thể bù đắp được cho cấu trúc phức tạp của thành phố và xóa đi tính độc nhất và ký ức của nó”.

Sơ đồ hiện trạng nhà cao tầng xây chen ở một số khu vực nội đô Hà Nội trước năm 2016 (Nguồn: Sở KTQH Hà Nội)

Khoảng trống công cụ quản lý cần giải quyết

Năm 2016, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong Khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội được ban hành. Dù Quy chế này được đánh giá là sẽ mở đường cho việc cải tạo các khu tập thể cũ của Hà Nội, nhưng đối với nhiều địa điểm khác vẫn là quá muộn màng khi mà bức tranh về nhà cao tầng trong khu vực đô thị trung tâm của thành phố đã trở nên khó cứu vãn, hoặc phải rất lâu sau mới có thể khắc phục được. Ngoài ra, Quy chế này chỉ mới chỉ được xây dựng cho khu vực từ vành đai 2 trở vào, tức là nhiều địa điểm nằm bên ngoài, trong đó có nhiều khu đất vàng vốn là đất của các nhà máy, xí nghiệp cũ di dời vẫn tiếp tục thiếu công cụ quản lý và kiểm soát. Sợ rằng khi khu vực này có được Quy chế thì tình trạng nhà cao tầng xây chen sẽ lại thành “sự đã rồi” và bản Quy chế lại tiếp tục phải “đuổi theo” thực tế phát triển nhà cao tầng để hợp thức hóa nó như trường hợp nội đô lịch sử?

Vậy là cùng với việc đô thị hóa theo chiều rộng, đô thị hóa nội sinh với các tòa nhà cao tầng xây chen một cách tự phát và thiếu nguyên tắc đã và đang phá vỡ các mục tiêu quy hoạch không gian của Hà Nội, trong đó “Hà Nội sẽ là một thành phố xanh dựa trên sự phát triển bền vững, một thành phố văn hóa dựa trên sự cân bằng trong việc bảo tồn và phát triển các giá trị văn hóa, một thành phố văn minh, hiện đại dựa trên các nền tảng hiểu biết khoa học”. Còn TP HCM thì đang tự xóa đi ký ức đô thị của chính mình để xây dựng hình ảnh về một thành phố quốc tế nhạt nhòa bản sắc.