Nhà đầu tư bất động sản đang chờ đợi điều gì?

Kể từ tháng 4/2022, khi Ngân hàng có động thái kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, thị trường lập tức chững lại. Theo đó, thanh khoản ở các khu vực xuống thấp, đặc biệt ở phân khúc đất nền, nhiều người bán nhưng khó tìm khách mua.

Đến nay, thị trường bất động sản vẫn chứng kiến sự ảm đạm tại nhiều khu vực. Báo cáo thị trường tháng 8 của DKRA Vietnam cho thấy, nguồn cung mới thị trường đất nền tại TP. HCM và vùng phụ cận thấp nhất kể từ đầu năm. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các tỉnh Long An, Bình Dương và Đồng Nai, hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn.

Trong khi đó, sức cầu chung của toàn thị trường tiếp tục suy giảm và mặt bằng giá bán sơ cấp của các phân khúc không biến động nhiều so với tháng trước.

Bất động sản tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tháng 8 cũng trong tình trạng ế ẩm. Sức cầu chung đối với phân khúc đất nền và căn hộ vẫn còn khá thấp.

Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nhiều môi giới bất động sản cũng thừa nhận, hiện nay tình hình thanh khoản của thị trường cũng rất ảm đạm. Đa phần những người liên hệ tới các văn phòng môi giới thời điểm này chỉ để nhờ bán bất động sản đang nắm giữ.

Bên cạnh đó, do nguồn cung căn hộ nhiều năm nay khan hiếm nên các chung cư cũ cũng liên tục tăng giá mạnh. Tuy nhiên, thanh khoản ở phân khúc này cũng không đó nhiều.

Thông tin tích cực đó là Ngân hàng Nhà nước mới đây đã điều chỉnh nới room tín dụng cho 15 ngân hàng thương mại, tạo điều kiện cho tín dụng vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Đây được đánh giá là yếu tố hỗ trợ cần thiết để có thể duy trì dòng vốn cho các doanh nghiệp trước khi quy định mới về trái phiếu doanh nghiệp được ban hành và có hiệu lực.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước hiện đã nới room tín dụng cho một số tổ chức tín dụng, nhưng chỉ vài trăm nghìn tỷ đồng, con số này không thấm tháp gì với thị trường bất động sản. Cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với những dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế. Bên cạnh đó, cần tạo nhiều kênh đầu tư hiệu quả trên thế giới đã mà chúng ta chưa sử dụng, như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác…

Hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp phải 2 trở ngại lớn, đó là vấn đề liên quan đến pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Riêng đối với câu chuyện pháp lý, sau một loạt các luật được sửa đổi, bổ sung, hiện nay dự thảo về Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã hoàn thành, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào tháng 10 tới đây, và sẽ chính thức ban hành trong năm 2023 nhằm tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho thị trường; còn lại là câu chuyện tháo gỡ vướng mắc để khơi thông nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều điểm mới.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, một trong những việc quan trọng là khi họp Chính phủ mà có sự có tham gia của Thủ tướng đó là làm chính sách không có sự “quay xe” đột ngột, làm như vậy thì doanh nghiệp sẽ chết.

“Làm chính sách thì phải dự báo được, nhất là lúc này tình thế bất thường, doanh nghiệp sau 2 năm chịu tác động của dịch Covid-19 đang còn yếu. Tính mệnh lệnh hành chính đe dọa doanh nghiệp cá nhân nặng lắm. Đây là yếu tố quan trọng để các nhà hoạt định chính sách biết cách ứng xử với nền kinh tế và với các doanh nghiệp”, ông thiên nói.

Theo ông Thiên, về nguồn vốn, chưa có gì chính thức nhưng quyết tâm của Chính phủ trong đẩy tiến độ giải ngân cả đầu tư công và Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế với quyết tâm rất cao. Hiện đầu tư công mới đạt 40% và muốn đẩy lên 90%, hay 350.000 tỷ đồng chương trình phục hồi và bền vững đến nay mới đạt 17%.

Những luồng đó, vốn công thấm qua các dự án vào nền kinh tế vào khu vực tư nhân sẽ giảm áp lực nên các nguồn vốn khác.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, một trong những giải pháp đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm chú ý đó là Nghị định 53 trái phiếu doanh nghiệp, làm sao để không bị ách tắc, dừng đột ngột để doanh nghiệp có thể nối được dòng chảy vốn vì đây là nguồn vốn dài hạn. Tinh thần chỉnh sửa Nghị định này là đảm bảo cho các dự án tốt, các doanh nghiệp tín nhiệm được tiếp cận nguồn vốn này được dễ dàng. Các điểm này sẽ giúp thị trường của chúng ta không chỉ khôi phục tốt hơn mà còn có bước tiến mạnh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh hiện nay, việc đầu tiên cần làm là tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, vì nếu lạm phát tăng thì sẽ gây biến động mạnh, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Cùng với đó, phải thúc đẩy Chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, nếu làm được sẽ tạo cơ hội tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, để phát triển thị trường bất động sản, theo vị này cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho lĩnh vực này. Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản, hiểu nôm na là có bất động sản và lấy đó làm tài sản thế chấp và phát hành trái phiếu. Cuối cùng, bản thân doanh nghiệp cũng cần phải thay đổi, phải cơ cấu lại hoạt động và phải công khai minh bạch hơn,…