Nhà đầu tư bất động sản “thở phào” vì bán được đất: “Cắt lỗ mà có khách mua đã là may”

Giá bất động sản giảm sâu

Trải qua 1 năm rơi vào tình trạng trầm lắng, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều trường hợp chấp nhận giảm giá hoặc cắt lỗ sâu để thoát hàng. Bên cạnh đó, thời gian qua, mặc dù chấp nhận bán cắt lỗ, song nhiều chủ đất chật vật rao bán mãi vẫn không có người mua. Với những người bán được đất dù lỗ ít hay nhiều cũng “thở phào”.

Đơn cử, chị Nguyễn Thị Thanh (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, thời điểm giữa cuối năm 2021, gia đình chị dồn mua 3 mảnh đất tại vùng ven Hà Nội với tổng giá trị 10 tỷ đồng, trong đó có 3 tỷ đồng là đi vay. Dự tính ban đầu của chị sau 1 năm có lãi sẽ bán đi.

“Vừa mua xong môi giới bán đất cho tôi lại liên hệ báo có khách muốn ôm cả 3 lô với giá chênh 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, vợ chồng tôi bàn nhau sẽ không bán mà tiếp tục chờ thêm”, chị Thanh nói.

Chỉ sau nửa năm, thị trường bất động sản đột ngột “phanh gấp”, giá đất liên tục giảm, song người bán vẫn khó thanh khoản. Bên cạnh đó, lãi suất vay ngân hàng từ nửa cuối năm 2022 liên tục tăng mạnh khiến những nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính vào thế giữ không được bán không xong.

Từ đó, mọi toan tính của chị Thanh đều đổ vỡ, tiền trả ngân hàng mỗi tháng của khoản vay 3 tỷ đồng ngày càng lên cao. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh từ nhà hàng của gia đình chị gặp nhiều khó khăn. Do vậy, từ tháng 5 vừa qua chị Thanh đã bắt đầu rao bán 2 mảnh đất để trang trải tài chính.

“Mặc dù lãi suất gần đây đã giảm hơn trước nhưng tài chính của tôi khó khăn không chỉ với bất động sản. Sau khi bàn bạc, gia đình tôi quyết định giữ lại mảnh đẹp nhất và bán đi 2 mảnh với mức giá 5 tỷ đồng, giảm 30% so với đỉnh cơn sốt. Vì mảnh đất trước đó đã có lãi nên tính ra tôi chỉ lỗ khoảng 20% so với số tiền bỏ ra. Tôi vừa rao bán được 1 tuần khách đã chốt mua ngay. Thời điểm khó khăn như này, bán lỗ mà có khách mua đã là may”, chị Thanh nói.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn ảm đạm, khó thanh khoản như hiện nay, một số người cũng tỏ ra nhẹ nhõm khi bán được đất nền.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.

Báo cáo mới đây của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI) cho biết, giá bán bất động sản trên toàn thị trường nửa đầu năm 2023 có xu hướng giảm khoảng 10 -15%. Cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu lên đến 30 - 40% so với giá chủ đầu tư chào bán.

Thị trường của người mua

Mặt khác, trong bối cảnh giá một số phân khúc bất động sản liên tục giảm như đất nền, shophouse,... lại được đánh giá là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư mua vào với giá rẻ.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, lúc này là thời điểm xác định đáy của bất động sản. Đây là thị trường của người mua, nếu tìm được bất động sản giá tốt, yêu thích thì nên xuống tiền.

Theo ông Quang, hiện nay có khoảng 20-30% nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang đi mua những bất động sản yêu thích, vị trí tốt, giá tốt. Những người này “máu đầu tư” đã thấm trong người chỉ đợi sản phẩm giá tốt, đúng nhu cầu đầu tư và pháp lý đầy đủ là mua.

“Đây có thể không phải thời điểm tốt để bán nhưng là thời điểm tốt để đi mua. Không lúc nào dễ mua nhà như lúc này”, ông Quang nói.

Lý giải điều này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, người mua nhà đang được chủ đầu tư hỗ trợ “mạnh tay” về chính sách thanh toán. Hiện các dự án bất động sản đã cân bằng lại mức giá khá hợp lý khi đưa ra thị trường. Chủ đầu tư thấy được sự khó khăn của dòng tiền nên sẵn sàng kéo dài lịch thanh toán. Đây chính là cơ hội mua bất động sản để ở lẫn đầu tư.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp, cơ hội “có một không hai” giúp các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường, hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể “gom hàng", do giá bán đã dần ổn định và  nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Còn đối với những người dân có nhu cầu ở thực cũng là cơ hội để "an cư",  bởi giai đoạn này, doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nhằm “sinh tồn". Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, bất động sản chắc chắn sẽ tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội.

Nếu khách hàng tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua sản phẩm đã hoàn thành, hoặc sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt) phù hợp nhu cầu để ở, hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào.