Nhà đầu tư BĐS cá nhân dù “đánh trận” nào, ở khu vực nào cũng cần đặc biệt chú ý đến yếu tố này

Đó là chia sẻ của ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group tại chương trình "Toàn Cảnh Talkshow" số thứ 6 với chủ đề "Bất động sản sau dịch: thành phố hay tỉnh lẻ", diễn ra mới đây.

Phải xác định BĐS là "cuộc đua đường trường"

Theo ông Phúc, lý do những năm gần đây bất động sản tại các tỉnh lẻ như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An đang ngày càng săn đón bởi người mua ở thực và trở thành "vàng ròng" của giới đầu tư cũng bởi vì một nguyên tắc duy nhất "nước phải chảy về chỗ trũng". Yếu tố mức giá hấp dẫn đã khiến các phân khúc bất động sản vùng ven hấp dẫn với đại đa số người mua hơn.

"Khi mà giá mặt bằng ở Tp.HCM quá cao, biên lợi nhuận thấp thì bắt buộc người ta phải tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những vùng đất mới. Với 5 tỷ, tôi mua một cái nhà ở Tp.HCM, lợi nhuận chỉ được vài trăm triệu. Nhưng thay vào đó tôi có thể đầu tư vài nghìn m2 tại vùng ven tại Đồng Nai, Long An, hay mua vài căn hộ hình thành trong tương lai. Lợi nhuận thu về cũng có triển vọng lớn hơn. Các chủ đầu tư lớn cũng đã sớm nắm được thị hiếu này nên họ cũng chọn cách tập trung tạo ra các dự án, sản phẩm đa dạng đáp ứng nhu cầu của người mua", ông Phúc cho hay.

Bởi lẽ, độ hoàn thiện về mặt hạ tầng, diện mạo đô thị trong nhiều năm qua đã tạo ra nhiều "trung tâm" mới. Bây giờ không chỉ còn là "quận 1" hay "chợ Bến Thành" mới gọi là trung tâm. Theo vị CEO này, khái niệm trung tâm hiện tại đang được mở rộng ra là khái niệm trung tâm vùng. Đơn cử như Tp.HCM sẽ đi theo mô hình "đa cực" - tức có nhiều trung tâm, không chỉ còn gói gọn theo các quận 1, 3 hay 5 mà còn phát triển theo định hướng đa vùng về 4 hướng: Đông, Tây, Nam và Bắc. Chẳng hạn khi tuyến metro được hình thành, cả một vùng rộng lớn ở phía Đông Tp.HCM cũng được chuyển mình. Khi đó thành phố Thủ Đức chính là một vùng, với khu công nghệ cao quận 9 sẽ là trái tim của vùng đó. Khi đó hàng loạt bất động sản tỉnh lẻ tại Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh trong bán kính 5-10km cũng có thể xem là kề trung tâm.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

"Rõ ràng, tôi không nhất thiết phải sống giữa lòng Sài Gòn thì mới hưởng thụ được nhiều tiện ích như trước. Mà ngay tại chính những quận ven đô hay các tỉnh thì giờ đây từ doanh nghiệp, các khu công nghiệp, chăm sóc sức khỏe, giáo dục đều có mặt đầy đủ thì không có lý do gì tôi phải mua nhà tại quận 1 nếu công ty của tôi ở TP Thủ Đức cả", ông Phúc nhận định.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ R&D DKRA Việt Nam cũng cho rằn, .xu hướng mua để ở hay mua để đầu tư ở vùng ven thực chất đã phát triển từ trước đây gần 10 năm. Theo trải nghiệm cá nhân của ông, năm 2012, một dự án ở Bình Dương cách Tp.HCM 13km đã thu hút 60% khách mua là người làm việc tại Tp.HCM. Họ chấp nhận mỗi ngày di chuyển hơn xấp xỉ một giờ đồng hồ để đi lại giữa hai thành phố, đổi lại là mức giá rẻ hơn và cơ hội bán ra trong 2-3 năm tới cũng mang lại lợi nhuận tốt hơn.

"Những dự án căn hộ 30-35 triệu đồng/m2 có thể đã tuyệt chủng tại Tp.HCM, nhưng nhà đầu tư chỉ cần đi ra khỏi địa phận thành phố một chút thì không thiếu những dự án có mức giá này, mà thậm chí có chất lượng công trình, tiện ích còn ngang ngửa, thậm chí tốt hơn với nhiều dự án cao cấp hạng B ở Tp. HCM và từ đó khả năng thanh khoản cũng tốt hơn", ông Hoàng nhận định.

Tuy vậy, hai chuyên gia này cùng nhận định, dù ở phân khúc, khu vực nào thì BĐS phải xác định là "cuộc đua" đường trường.

Theo ông Ngô Quang Phúc, nhà đầu tư nên cẩn trọng khi chọn mua bất động sản vùng ven. Thứ nhất là dòng tiền dài hạn bởi bất động sản tỉnh lẻ còn gắn với câu chuyện hạ tầng, không phải vùng nào cũng có thể "đánh nhanh thắng nhanh". Mà thực chất nhà đầu tư phải cầm cự trong lâu dài.

Thứ hai là chọn sản phẩm phù hợp với thị hiếu của đại đa số người mua. Đối với sản phẩm giáp ranh các thành phố lớn thì nhà khoảng 2-3 tỷ có thanh khoản rất tốt, trong khi đó các bất động sản có mức giá từ 10 tỷ trở lên thì gần như rất khó ra hàng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam

"Tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư dù đánh ở trận đánh nào, dù thành phố hay nông thôn, thì bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn là vũ khí sắc bén nhất, cho thanh khoản tốt nhất, cho lợi nhuận ổn định nhất. Ngay cả trong thời gian dịch bệnh hay khủng hoảng của thị trường thì cung – cầu bất động sản cho người mua để ở, cho các gia đình trẻ an cư luôn giữa được sự ổn định, hoặc chỉ có thể đứng im, chứ không bao giờ sụt giảm hay biến mất", ông Phúc khuyến nghị.

Ông Hoàng cũng dành lời khuyên, nhà đầu tư trước khi xuống tiền cho các phân khúc bất động sản tỉnh lẻ, cũng cần lưu ý kỹ ba vấn đề. Đầu tiên là phải xác định đầu tư dài hạn. Thứ hai là phải có cái sự chuẩn bị về mặt tài chính và có kế hoạch cụ thể, luôn có kế hoạch phòng trừ trong trường hợp rủi ro hay thị trường biến động. Thứ 3 là phải luôn luôn có sự theo dõi về biến động thị trường.

NĐT đừng quá mong chờ vào việc hạ giá, bán tháo, cắt lỗ BĐS

Theo ông Ngô Quang Phúc, dù dịch bệnh diễn ra, thị trường vẫn không ghi nhận sự hoảng loạn hay bối rối. Thị trường hiện trong trạng thái tạm lắng, tức mọi thứ đang đứng yên, dĩ nhiên không thể nào có mức tăng đột biến, nhưng đồng thời cũng không có hiện tượng giảm giá sâu ở bất cứ phân khúc nào.

"Sự tạm dừng lần này của thị trường có phần rất khác biệt so với giai đoạn 2013-2014. Bởi sự hạn chế của Covid-19 khiến các hoạt động giao dịch, buôn bán buộc phải "nghỉ đông". Chứ bản chất nền kinh tế hay thị trường không có bất kỳ bất ổn gì", ông Phúc đánh giá.

Có chăng, thời điểm này thị trường trở lại trạng thái cũ sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh. Nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay "ấm nhẹ" cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.

Dù vậy, theo vị CEO này, một số nhà đầu tư trong giai đoạn này cũng cần cân đối lại danh mục đầu tư. Đặc biệt là nhóm đang đầu tư số lượng nhiều và áp lực tài chính cao. Chính nhóm nhà đầu tư này đang tạo ra hoạt động giao dịch trên thị trường. Chưa có hiện tượng giảm giá quá sâu ở một phân khúc nào và các giao dịch bán ra cũng đạt kỳ vọng, chứ không hề có hiện tượng bán tháo, hay cắt lỗ. Do đó thị trường BĐS vẫn được kiểm soát tốt.

Theo ông Nguyễn Hoàng, đa số các nhà đầu tư xác định bất động sản là cuộc chơi lâu dài và chỉ khi đạt được lợi nhuận theo kỳ vọng họ mới chuyển nhượng để chốt lời.

"Còn đối với nhóm nhà đầu tư chân ướt chân ráo vào thị trường sẽ không tránh khỏi bối rối. Nhưng tôi nghĩ họ cũng nên an tâm, không cần quá lo lắng, nếu sản phẩm của họ đang đầu tư là sản phẩm dành cho nhu cầu ở thật, có thanh khoản tốt. Nếu có thể gồng gánh được trong giai đoạn từ 3 tới 6 tháng đợi dịch bệnh kiểm soát thì khoản đầu tư đó vẫn tốt", ông Phúc nhấn mạnh.

Quan điểm về việc thị trường không xuất hiện bán tháo, cắt lỗ dù ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, đa số các nhà đầu tư xác định bất động sản là cuộc chơi lâu dài và chỉ khi đạt được lợi nhuận theo kỳ vọng họ mới chuyển nhượng để chốt lời. Do đó ít nhất trong trung hạn, tức 6 tháng đến một năm thì thanh toán theo tiến độ hay lãi vay ngân hàng không phải vấn đề. Chỉ khi sử dụng vốn vay ở mức độ cao, 60-70% thì họ còn có thể lo ngại chuyện "vỡ trận".

"Trên mạng xã hội hoặc qua các trang thông tin quảng cáo chúng ta nhìn thấy sự xuất hiện của những hình thức marketing như ‘xuất cảnh, cần bán nhà gấp’, hoặc là ‘ngộp nợ cắt lỗ’ nhưng thực tế là họ chỉ giảm bớt cái phần kỳ vọng đi thôi, chứ chưa chắc là tất cả đều phải bán để thoát hàng", ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh.