Nhà đầu tư gặp rủi ro gì khi thực hiện giao dịch giả tạo?

Dấu hỏi pháp lý trong các giao dịch ủy quyền

Việc mua bán nhà đất là giao dịch thường xuyên trên thị trường bất động sản. Theo quy trình, hai bên mua và bán sau khi thương thảo, thống nhất về việc mua bán với nhau, thì tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng nhà nước để thực hiện việc ký kết hơp đồng.

Tuy nhiên, thực tế là có nhiều trường hợp vì các lý do khác nhau mà người mua có thể thông qua một người thứ 3 để thực hiện giao dịch. Trong các giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến, bởi thủ tục mua bán nhanh gọn.

Thực ra, đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác, nhằm mục đích “né” thuế. Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền, nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Tuy nhiên, lợi dụng việc này đã có nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân đã lừa đảo, chiếm dụng vốn của người dân, khách hàng đầu tư. Cùng với đó, việc giao dịch thông qua hình thức ủy quyền sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Bởi vì, nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Bàn luận về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc liên quan đến chuyển nhượng, thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, phường.

Đối với các bên, bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả của công việc. Ngoài ra, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với việc ủy quyền có quy định cho phép ủy quyền lại, thì việc ủy quyền lại còn chịu sự quy định điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ.

Theo luật sư Phượng, về hình thức hợp đồng ủy quyền có quy định, việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.

Mặc dù hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại, nhưng đây chỉ là thỏa thuận tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là sự đồng ý của bên ủy quyền. Theo đó, bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai.

Việc ủy quyền thực chất là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc chủ sở hữu là nhiều người,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không chỉ cho người ủy quyền như tài sản bị bán với giá rẻ, bị siết nợ, mà người mua cũng chịu rủi ro, khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận và sử dụng.

Luật sư Phượng cho rằng, thông qua các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng việc này, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Vì thế, không khó để thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể.

Cái giá của giao dịch giả tạo

Trong các giao dịch bất động sản, có nhà đầu tư phản ánh, chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thông qua hình thức ký kết các văn bản như Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…Cũng có trường hợp, khách hàng ký những văn bản ở trên với bên thứ 3 (có thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc được ủy quyền), tức đơn vị đó không phải chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền giao triển khai dự án.

Đáng chú ý, nhà đầu tư được cam kết sẽ nhận hỗ trợ nguồn vốn vay từ ngân hàng và tài sản thế chấp chính là những hợp đồng ký kết nêu trên. Điều này đặt ra vấn đề khiến nhà đầu tư lo ngại là, liệu có tiềm ẩn rủi ro về khoản nợ và tương lai bất ổn của sản phẩm bất động sản sau thế chấp hay không?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết, với các dự án kinh doanh bất động sản, nếu không đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản), các văn bản giao dịch giả tạo (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng,…) nhằm che giấu việc chuyển nhượng bất động sản và các giao dịch này đều vô hiệu.

Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, khi bất động sản hình thành trong tương lai được xác định là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán”, có thể thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, với những giao dịch giả tạo khi dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, thì các văn bản thỏa thuận này đều vô hiệu. Do đó, dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, trường hợp chủ đầu tư cho phép công ty thứ 3 (một công ty không phải chủ đầu tư) ký kết các Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng… huy động vốn của khách hàng, thì các giao dịch giữa công ty và khách hàng là vô hiệu. Bởi vì, công ty thứ 3 không phải là chủ sở hữu và dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp nếu có việc khách hàng dùng văn bản giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…) để vay vốn hoặc có văn bản 3 bên (ngân hàng - công ty thứ 3 - khách hàng) và thậm chí là 4 bên (ngân hàng – chủ đầu tư - công ty thứ 3 - khách hàng), thì cũng giống trường hợp trên.

Theo luật sư Phượng, đây là không phải hình thức thế chấp (có đăng ký tại Trung tâm giao dịch bảo đảm Quốc gia) và có dấu hiệu thực hiện trái quy định pháp luật, quy định nội bộ về cho vay tín dụng. Theo đó, tài sản bảo đảm không đúng quy định, sử dụng vốn vay không đúng mục đích.

Trên thực tế, có nhiều dạng như hình thức công ty thứ 3 ký kết với khách hàng, nhưng sau đó công ty này lại sử dụng riêng không chuyển về chủ đầu tư, hoặc sau đó chủ đầu tư không thừa nhận các giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng. Nếu như vậy, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro trong việc đòi lại số tiền của mình đã nộp cho đơn vị thứ 3 và có nguy cơ không được chủ đầu tư bàn giao sản phẩm tại dự án.

“Giao dịch càng phức tạp và thông qua bên thứ ba, nhưng không đúng quy định pháp luật tiềm ẩn rất nhiều rủi ro”, luật sư Phượng nhận định.

Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền của nhà đầu tư khi tin vào những giao dịch giả tạo và mất tiền tỷ. Bởi vậy, trước hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong các giao dịch với bên thứ 3, nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu về vấn đề pháp lý, đồng thời xác định đúng chủ thể giao dịch trước khi xuống tiền.