Nhà đầu tư "hụt hơi", áp lực giảm giá bất động sản càng lớn về cuối năm

Nhà đầu tư hụt hơi, giảm giá bán

Từ đầu năm 2022, thị trường bất động sản đột ngột rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm mạnh. Nguyên nhân tới từ việc các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang bị kiểm soát chặt chẽ. Cùng đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao trong thời gian gần đây cũng khiến các nhà đầu tư e dè.

Đáng chú ý, trên thị trường có hiện tượng bất động sản thanh lý phát mại bán đi, bán lại nhiều lần nhưng vẫn chưa có chủ mới. Nhiều ngân hàng đã phải giảm giá lên đến tiền tỷ ở các lô đất này.

Đơn cử, ngày 10/11 vừa qua, BIDV chi nhánh Bình Tân (TP. HCM) thông báo bán đấu giá bất động sản lần thứ 6 với lô đất 236,2m2, giá khởi điểm 16,2 tỷ đồng. Mức giá này đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với giá khởi điểm thông báo đấu giá lần 1.

Trước đó, BIDV cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty cổ phần Vertical Synergy Viet Nam gồm tài sản thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận 1, quận 12 và quận 3 của TPHCM. Giá khởi điểm cho toàn bộ tài sản trên là 348,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản nợ được ngân hàng nhiều lần rao bán nhưng vẫn chưa bán được. Hiện giá khởi điểm đã giảm hơn 120 tỷ đồng so với lần rao bán hồi đầu tháng 7.

Không chỉ bất động sản phát mại giảm giá, trên thị trường, nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư nhỏ lẻ dù giảm giá sâu nhưng cũng khó có người mua. Tại thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá đã dao động từ 20 - 30%, tùy vào vị trí và muốn bán nhanh có thể giảm giá sâu hơn.

Thị trường bất động sản khó khăn, không ít chủ đầu tư cũng mạnh tay chiết khấu cao nhất lên tới vài chục phần trăm. Đơn cử, một dự án ở TP. Thủ Đức (TP. HCM) mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Đồng nghĩa, nếu mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.

Hay một dự án tại Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên 34-35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Hiện tại, giá căn hộ tại dự án này đang dao động 33 - 47 triệu đồng. Nếu áp hết ưu đãi, giá chỉ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ có 2 phòng ngủ.

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản cũng xôn xao về các sản phẩm tại dự án có quy mô 1.000ha ở Đồng Nai, chủ đầu tư còn mạnh tay chiết khấu đến 51% khi thanh toán toàn bộ tiền.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều chủ đầu tư có thể phải dừng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào bất động sản đang gặp rất nhiều rào cản.

Kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay bất động sản hạn chế, lãi suất vay lại tăng cao.

Đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn ngày càng lớn hơn. Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể "gồng" thêm gánh nặng lãi suất.

Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các chủ đầu tư sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Giá sẽ tiếp tục giảm sâu

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng đã có dấu hiệu chững lại.

Theo đó, nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu sâu.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, đang có ba nguồn tiền để trả cho các khoản vay bất động sản tại các ngân hàng. Cụ thể, nguồn tiền thứ nhất và cũng là nguồn tiền mạnh nhất đến từ các nhà đầu tư chuyên lướt sóng, tức là họ bán căn nhà này để trả căn nhà kia. Nguồn tiền thứ hai đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác các bất động sản mà họ mua để cho thuê. Nguồn tiền thứ ba chính là thu nhập hàng tháng đến từ công việc hàng ngày hay công việc kinh doanh của nhà đầu tư.

Theo vị chuyên gia, dòng tiền thứ nhất đang bị kẹt, kéo theo đó là nợ xấu gia tăng, ngân hàng buộc phải xử lý nợ và đây là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian tới. Nguồn tiền thứ hai rất ít. Bởi hiện tại, chỉ những người mua căn hộ mới có thể cân đối được dòng tiền để trả lãi ngân hàng nhưng những người mua nhà phố thì chưa chắc. Và áp lực lớn hơn thuộc về người mua đất nền để đó.

Còn nguồn tiền thứ ba chỉ tốt ở trong bối cảnh thị trường lành mạnh, tức là kinh tế đi trước, bất động sản theo sau. Dòng tiền này là lý tưởng nhất nhưng Việt Nam ba năm qua không phát triển theo hướng này. Tức là giá bất động sản đã vượt xa thu nhập của người mua. Sắp tới, nguồn tiền này sẽ càng "kẹt hơn" trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

“Tóm lại cả ba nguồn tiền đều khó. Sắp tới, các ngân hàng sẽ phải dịch chuyển các dòng tiền (huy động - cho vay) để đảm bảo thanh khoản hệ thống và giảm nợ xấu, do đó việc xử lý bất động sản sẽ càng mạnh tay hơn. Và bài toán xử lý nợ giữa ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản cũng càng ngày càng khó. Điều này buộc các nhà đầu tư phải giảm giá mạnh để thoát hàng hoặc họ buộc phải để ngân hàng rao bán phát mãi”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Chuyên gia cho rằng, đây mới là giai đoạn đầu của quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng và lành mạnh hóa thị trường tài chính. Sắp tới, khi nhiều người gặp áp lực trả nợ ngân hàng, dự báo giá sẽ còn giảm mạnh hơn, thậm chí giảm đến mức hấp dẫn người mua.