Nhà đầu tư 'The Big Short' cảnh báo: Thị trường BĐS Mỹ có một quả bom 'ẩn' đang chực chờ nổ tung nhưng không ai chú ý

Dave Burt, CEO của công ty nghiên cứu đầu tư DeltaTerra Capital, là một trong số ít người hoài nghi cho rằng thị trường bất động sản Mỹ đứng trên bờ vực sụp đổ vào năm 2007. Khi đó, anh từng hỗ trợ nhân vật chính trong cuốn sách đình đám của Michael Lewis là “The Big Short” đặc cược vào thị trường thế chấp. Họ dự đoán đúng và kiếm được hàng tỷ USD khi khủng hoảng tài chính diễn ra năm 2008.

Hiện tại, Burt cho rằng một vấn đề rủi ro khác đang bị nhiều người “làm ngơ” có thể sẽ lặp lại như trong lịch sử. Ông nói: “Tôi luôn đề phòng trước những vấn đề lớn mang tính hệ thống này và rõ ràng có những lý do để giải thích cho điều đó.”

Ông cho biết: “Về chuyên môn, nếu thứ gì đó bị định giá sai, thì với tư cách là một nhà đầu tư, thì cơ hội chính của bạn trong việc  tăng giá trị của thứ đó lên là để xác định nó đang ở mức quá rẻ để mua hay thứ gì đó quá đắt để bán cho khách hàng.”

Ông nhận định thêm: “Từ góc độ cá nhân, và điều này cũng dựa trên quan điểm chuyên môn, tôi đã chứng kiến khi mọi thứ đi lệch hướng thì nền kinh tế và xã hội sẽ bị ảnh hưởng như thế nào. Tôi thực sự đang suy nghĩ về giai đoạn hậu khủng hoảng tài chính Mỹ từ năm 2008 đến 2012, khi rất nhiều người phải khổ sở.”

Burt cho biết, nghiên cứu của DeltaTerra Capital cho thấy 20% hộ gia đình Mỹ có “rủi ro” tiếp cận sai với việc định giá do nguy cơ lũ lụt. Ông cảnh báo, nếu điều này xảy ra, hậu quả có thể giống với đợt điều chỉnh bất thường trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Ông nói thêm: “Chúng tôi cho rằng vấn đề định giá này có thể bằng 1/4 quy mô và mức độ căng thẳng của cuộc khủng hoảng tài chính thôi. Tuy nhiên, cộng đồng bị ảnh hưởng sẽ chịu thiệt hại rất nặng nề.”

Nhận định của Burt được đưa ra ở thời điểm thị trường bất động sản của Mỹ đang trải qua sự thay đổi lớn, do lãi suất thế chấp tăng cao và các NHTW toàn cầu tiếp tục nâng lãi suất để kiểm soát lạm phát.

Ngoài ra, ông cũng cho biết một số vấn đề cũng xuất hiện trong chi phí bảo hiểm. Ông lưu ý, quá trình phục hồi ở Florida sau bão Ian là vấn đề mà ông theo dõi sát sao, đặc biệt là cơn bão đã mang đến cơn ác mộng về bảo hiểm đối với các chủ nhà.

Ông nói: “Liệu tình hình có tệ hơn trong năm nay hay không? Tôi cũng không chắc. Nhưng theo dõi dữ liệu cơ bản về doanh số bán nhà và hàng tồn kho cho thấy mọi thứ đang chắc chắn đi xuống, đặc biệt với các bất động sản dễ chịu ảnh hưởng của thiên tai này.”

Dù hầu hết các nhà đầu tư vẫn hoài nghi về tác động của rủi ro khí hậu với danh mục đầu tư, nhưng một nghiên cứu gần đây dã cảnh báo thị trường bất động sản Mỹ đã được định giá quá cao, ở mức khoảng 200 tỷ USD do rủi ro lũ lụt. Phân tích này được công bố hồi giữa tháng 2 trên tạp chí Nature Climate Change.

Jeremy Porter, trưởng bộ phận tác động khí hậu tại First Street Foudation, cho hay: “Chúng tôi nhận thấy điều quan trọng là rủi ro khí hậu không được cân nhắc để định giá thị trường nhà ở. Các chi phí hiện tại hay việc định giá ngôi nhà không tính đến rủi ro thiên tai trên thực tế, điều này xảy ra ở rất nhiều bất động sản trên khắp nước Mỹ.”

Potter cảnh báo rằng khi mọi người không tiếp nhận đầy đủ thông tin về rủi ro khí hậu khi mua nhà, rủi ro có thể là họ sẽ mất một phần đáng kể giá trị ngôi nhà chỉ sau 1 đêm.

Hiện tại, nghiên cứu cho biết gần 15 triệu bất động sản ở Mỹ phải đối mặt với rủi ro lũ lụt hàng năm ở mức 1%. Thiệt hại hàng năm dự kiến đối với các bất động sản dân cư được dự báo sẽ vượt 32 tỷ USD.

Ngoài ra, nghiên cứu của cảnh báo tần suất và mức độ nghiêm trọng ngày càng tăng của lũ lụt do biến đổi khí hậu có thể khiến số lượng bất động sản tại Mỹ chịu thiệt hại tăng 11%. Trong khi đó, mức thiệt hại trung bình hàng năm sẽ tăng ít nhất 26% vào năm 2050.

Munich Re, công ty tái bảo hiểm lớn nhất thế giới, đã chứng kiến những thiệt hại kinh tế nặng nề vào năm 2020, khi khủng hoảng khí hậu diễn ra mang theo nhiều sự kiện thời tiết cực đoan như bão Ian ở Mỹ và lũ lụt ở Pakistan. Ước tính, những thiệt hại này đã lên tới 270 tỷ USD vào năm ngoái, trong đó khoảng 120 tỷ USD được bảo hiểm.

Ernst Rauch, trưởng nhóm khoa học địa lý và khí hậu tại Munich Re, cho biết: “Ai đó sẽ phải chi trả cho những tổn thất ngày càng lớn này. Dù có được bảo hiểm hay không thì đây cũng là một gánh nặng kinh tế ngày càng tăng.”

Tham khảo CNBC