Nhà đầu tư vẫn có thể kiếm bội tiền từ phân khúc bất động sản này trong dài hạn

Nguồn cung khan hiếm, giá thuê văn phòng tăng đều

Một m2 văn phòng hạng B tại Tp.HCM ở thời điểm này đã có giá thuê dao động từ 30-35 USD/m2; trong khi hạng A là từ 60-65 USD/m2. Thế nhưng, tìm một văn phòng ngay trung tâm Thành phố để thuê ở giai đoạn này không hề dễ.

Suốt hai năm qua, BĐS văn phòng tại Tp.HCM khan hiếm nguồn cung mới ra thị trường ở cả hạng A và B. Hiện tại, tại các khu vực trung tâm như Q.1, Q.3 hay khu vực Thủ Thiêm cũng chỉ "nhỏ giọt" nguồn cung, đến từ một số tòa nhà mới như Alpha Tower 1 (đã hoàn thành) nằm trên đường Nguyễn Đình Chiểu, Q.3 với tổng diện tích cho thuê gần 5.100 m2. Hay, tại Q.2 có The Hallmark (dự hoạt động vào năm 2023) với tổng diện tích sàn 68.000 m2, là tòa cao ốc văn phòng hạng A+ hiếm hoi ra mắt thị trường Tp.HCM.

Như vậy, một số tòa nhà văn phòng ra mắt trong đầu năm 2022 phần nào giải tỏa sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng cho thuê tại trung tâm Tp.HCM.

Theo báo cáo thị trường của Savills quý 1/2022, thị trường cho thuê văn phòng tại TP.HCM giữ mức ổn định với công suất thuê trung bình đạt 90% và giá thuê ở mức 716.000 đồng/m2/tháng. Trong khi các văn phòng Hạng A và B giảm 1% công suất thì văn phòng Hạng C tăng 1% so với quý trước, đạt 91%. Hiện nay, phân khúc cho thuê văn phòng có độ tăng trưởng tích cực trở lại với lượng tiêu thụ đạt 16.500 m2, cao hơn lượng tiêu thụ 1.500 m2 trong quý 4/2021. Mức tăng trưởng tích cực này đến từ sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế Tp.HCM sau đại dịch. Đơn vị này dự báo, nhu cầu cho thuê văn phòng ở ngành CNTT-TT sẽ chiếm tỉ trọng cao nhờ chính sách hỗ trợ tích cực từ Chính phủ.

Văn phòng mới tại Tp.HCM nhỏ giọt nguồn cung, giá tăng. Ảnh: HV

Chính nguồn cung nhỏ giọt, nhu cầu cao nên giá thuê văn phòng Tp.HCM luôn có biên độ tăng giá khá tốt. Phân khúc này chỉ thực sự chững lại ở giai đoạn Covid-19 hành hoành.

Báo cáo quý 1/2022 của Knight Frank Việt Nam chỉ ra, giá thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM tăng 0,2% so với năm 2021 và 0,56% so với quý trước. Cụ thể, mức giá thuê trung bình văn phòng hạng A ở mức 55,31 USD/m2, tại các quận trung tâm có giá thuê lên tới 62,54 USD/m2, còn ở khu Nam Tp.HCM khoảng 32,78 USD/m2.

Trong khi đó, văn phòng hạng B đang có giá thuê trung bình trên toàn Tp.HCM là 34,03 USD/m2, trong đó tại các quận trung tâm là 43,37 USD/m2 và vùng phụ cận khoảng 33,84 USD/m2.

Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam Alex Crane cho rằng, giá thuê tăng do sự khan hiếm trên thị trường, với tỷ lệ còn trống của văn phòng hạng A và B chỉ 10% trên toàn TP.HCM.

Theo đó, những chủ đầu tư có thể bàn giao mặt bằng văn phòng cho thuê cao cấp trong vòng 18-24 tháng tiếp theo chắc chắn sẽ có lợi nhuận. Tỷ lệ lấp đầy sẽ được duy trì ở mức trên 90% và kỳ vọng giá thuê sẽ tăng khoảng 15-20% vào cuối năm 2023.

Sự thiếu hụt nguồn cung được các chuyên gia dự báo còn tiếp tục đến năm 2023, khi thị trường đón thêm khoảng 87.480 m2 diện tích văn phòng hạng A. Dự báo, 2 năm tới, văn phòng cho thuê hạng B cũng sẽ được bổ sung khoảng 136.137 m2 diện tích cho thuê. Từ năm 2024 trở đi, Tp.HCM sẽ có thêm khoảng 388.350 m2 diện tích văn phòng hạng A và B hiện trong giai đoạn quy hoạch, tuy nhiên nhiều khả năng sẽ chỉ sẵn sàng sau năm 2024.

Năm 2025, dự kiến, Tp.HCM có thêm khoảng 351.480 m2 mặt bằng văn phòng hạng A, nâng tổng diện tích mặt bằng văn phòng cho thuê cao cấp lên gần 700.000 m2, tăng khoảng 50% quy mô thị trường so với hiện tại.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Tp.HCM cho hay, dự báo hoạt động của thị trường văn phòng trong năm 2022 sẽ vô cùng nổi bật. Cụ thể, đến năm 2025, 17 dự án với tổng diện tích hơn 526.000 m2 sẽ được đưa vào hoạt động. Hai dự án Hạng B và ba dự án Hạng C sẽ cung cấp thêm 60.000 m2 diện tích sử dụng cho thị trường văn phòng vào tháng 9, năm 2022.

Ngoài ra, thị trường lao động Tp.HCM tiếp tục cho thấy sự khả quan khi tạo ra 310.000 việc làm mới, dựa trên ước tính mỗi nhân viên cần 8m2 diện tích văn phòng để làm việc. Do đó, thị trường văn phòng cho thuê sẽ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực và đầy triển vọng trong năm 2022.

"Thị trường văn phòng đang nhanh chóng phục hồi sau thời gian giãn cách với nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung hạn chế. Đặc biệt, xu hướng văn phòng kết hợp ngày càng trở nên phổ biến như một giải pháp khả thi và tối ưu về chi phí cho doanh nghiệp", bà An nhấn mạnh.

Vì sao vẫn là mảnh đất hái ra tiền cho nhà đầu tư?

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho hay, với chính sách mở cửa của Việt Nam, các doanh nghiệp đều đang nhìn thấy những tiềm năng của thị trường và nhanh chóng có những động thái tích cực trong đầu năm nay. Các tòa nhà trong tương lai đã tái khởi động. Nền kinh tế ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, nguồn FDI vào TP.HCM tiếp tục tăng cho thấy các doanh nghiệp nước ngoài vẫn xem Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Dù sự phục hồi của thị trường văn phòng chưa rõ ràng ở thời điểm này nhưng kỳ vọng sẽ cải thiện từng bước trong thời gian tới.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, việc dòng vốn FDI tiếp tục đến với Việt Nam cũng khiến phân khúc BĐS công nghiệp và văn phòng hưởng lợi. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 4 tháng đầu năm nay, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD, dù chỉ bằng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn là một con số đầy lạc quan. Không có gì bất ngờ khi thời gian tới đây các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn vốn FDI đáng kể.

Chính điều này sẽ khiến phân khúc BĐS văn phòng thêm phần sôi động và đây cũng là xu hướng chung của thị trường khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

"Hiện nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại Tp.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng đều đang có được các chỉ số tốt, cho thấy sự hồi phục nhanh chóng của phân khúc này. Việc mở lại đường bay quốc tế vào cuối quý 1/2022 có thể xem là một trong những yếu tố kích cầu đáng kể nhất nhất không chỉ đối với phân khúc văn phòng nói riêng mà còn với cả thị trường bất động sản nói chung", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Theo Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động Tp.HCm, ước tính nhu cầu lao động năm 2022 sẽ tăng lên 310.000 việc làm, chủ yếu từ ngành thương mại, bất động sản và sản xuất điện tử. Đáng chú ý, ngành công nghệ thông tin và truyền thông (chiếm hơn 50% diện tích tiêu thụ mới trong quý 1/2022) nhiều khả năng trở thành ngành mũi nhọn tạo ra nhu cầu thuê văn phòng trong thời gian tới do thu hút mạnh các doanh nghiệp FDI.

Nói như vậy, đây vẫn là phân khúc BĐS không "lỗi thời" khi tương lai phát triển rộng lớn; nhu cầu tăng cao. Văn phòng cho thuê vẫn được đánh giá là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn cho nhà đầu tư. Bên cạnh các nhà đầu tư lẻ, tìm hiểu được biết, phân khúc này thường được các nhà đầu tư "cá mập" đầu tư từ 1-2 sàn trong tòa nhà và cho thuê lại. Thậm chí, theo đại diện một bên thuê văn phòng tại Tp.HCM, ở giai đoạn đầu khi khai trương tòa nhà, nhiều chủ thuê không muốn cho thuê vì càng về sau giá thuê văn phòng càng cao, nhất là các tòa nhà ở vị trí trung tâm.

Xu hướng làm việc kết hợp khiến BĐS văn phòng "lội ngược dòng"

Sự thay đổi và bắt kịp xu hướng tiêu dùng mới, nhất là hậu Covid-19 lại càng khẳng định BĐS văn phòng khó "lỗi thời" với thị trường.

Có thể thấy, xu hướng làm việc kết hợp (Hybrid Working) ngày càng phổ biến sau đại dịch khi nhiều các công ty lớn áp dụng. Trước nhu cầu lớn về mặt bằng văn phòng, để áp dụng mô hình Hybrid Working, nhiều tòa nhà văn phòng mới tại Tp.HCM cũng nhanh chóng thích nghi về thiết kế và vận hành để phù hợp với xu hướng này.

Xu hướng làm việc kết hợp - Hybrid Working là mô hình văn phòng mới nhận được sự quan tâm trong thời gian gần đây tại Việt Nam nhờ các yếu tố vĩ mô phù hợp thúc đẩy nhanh tiến trình này. Mô hình này cho phép nhân viên linh động giữa làm việc trên văn phòng và làm việc từ xa. Hybrid Working cũng mang tính linh động cao khi nhân viên tự chủ được thời gian làm việc và cân bằng cuộc sống, đồng thời giảm nguy cơ lây nhiễm dịch hoặc bất kỳ sự bất ổn tiềm tàng nào khác trong tương lai.

Đứng trên góc độ của doanh nghiệp, các công ty có thể tiết kiệm phí vận hành như diện tích thuê văn phòng, các vật dụng, điện,…từ đó có thể tái đầu tư, phát triển sản phẩm để cạnh tranh, đồng thời, tăng cường khả năng duy trì tính liên tục trong mọi hoàn cảnh.

Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Tp.HCM, tương lai của thị trường BĐS vẫn còn rộng lớn. Ảnh: HV

Theo bà Từ Thị Hồng An, mô hình văn phòng làm việc kết hợp - Hybrid working ở được hiểu là những nhân viên văn phòng của một công ty vẫn sử dụng văn phòng của chính mình, do đó mỗi công ty vẫn sẽ giữ nguyên cốt lõi của mình trong công việc, trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, nhân viên lại có sự lựa chọn linh hoạt làm việc tại nhà, vào bất kì thời gian nào mà họ cảm thấy phù hợp nhất, hoặc khi người quản lý của họ cảm thấy họ làm việc hiệu quả nhất. Do đó, mô hình làm việc kết hợp có thể áp dụng cho nhiều đối tượng hơn, bao gồm cả các công ty của nhóm văn phòng chia sẻ và nhóm công ty văn phòng truyền thống.

"Đại dịch là chất xúc tác cho quá trình chuyển đổi từ mô hình làm việc truyền thống sang mô hình kết hợp. Có những yếu tố khiến mô hình này đạt được thành công, ngoài việc chuyển đổi sang mô hình kỹ thuật số thì cần có bộ quản trị phù hợp để quản lý chất lượng công việc. Và một vấn đề vĩ mô hơn – bảo vệ môi trường – điều này thúc đẩy các sáng kiến sao cho giảm bớt các chi phí về năng lượng và bảo vệ môi trường. Đây là một yếu tố bên ngoài khiến các công ty ngày càng tích cực tìm kiếm giải pháp, và họ có thể tìm đến mô hình kết hợp vì mô hình này góp một lớn để họ đạt được mục tiêu của mình. Chính vì vậy, chúng tôi dự đoán rằng mô hình làm việc kết hợp này chắc chắn sẽ là một xu hướng tuy mới mẻ nhưng tất yếu trong thời gian tới", đại diện Savills Việt Nam nhấn mạnh.