Nhà ở xã hội hấp dẫn được ai?

Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng đã giao nhiệm vụ đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Với tốc độ phát triển nhà ở xã hội "nhỏ giọt" những năm qua và chỉ còn khoảng 7 năm thực thi, tính ra mỗi năm thị trường phải cung cấp 150.000 căn nhà ở xã hội.

Báo cáo của Bộ Xây dựng gần đây cho biết tính đến tháng 3/2023, cả nước đã hoàn thành 307 dự án, cung cấp khoảng 157.000 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích 7.950.000m2. Nghĩa là từ nay đến năm 2030, tốc độ phát triển nhà ở xã hội phải cao gấp tối thiểu... 10 lần so với giai đoạn trước (mỗi năm cung cấp số lượng sản phẩm bằng khoảng 14 năm trước cộng lại).

Để đạt được tốc độ tăng trưởng thần kỳ ấy chắc chắn phải cần đến những chính sách mang tính đột phá để thúc đẩy phát triển. Có 3 vấn đề lớn nhất quyết định thành công của phát triển nhà ở xã hội: quỹ đất sạch, nguồn vốn ưu đãi và thể chế, chính sách. Nguồn vốn ưu đãi chưa thấy sáng sủa hơn là bao; trong khi thể chế, chính sách để thúc đẩy nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng chưa thực sự nổi bật.

Ngày hôm qua, 25/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thảo luận về Luật Nhà ở (sửa đổi) để quyết định trình Quốc hội xem xét thông qua. Nhà ở xã hội là nội dung được quan tâm lớn. Một số thay đổi về chính sách đã được cơ quan soạn thảo đề xuất, nổi bật là xác định lại vai trò chủ trì của Nhà nước trong tạo lập quỹ đất cho không gian phát triển nhà ở xã hội. Nhưng nguồn lực để trực tiếp triển khai, cụ thể hóa các dự án thành sản phẩm lại tới từ nguồn vốn của doanh nghiệp. Điều đáng bàn là những ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội dường như vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo thành đột phá.

Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở vẫn duy trì những ưu đãi của Luật Nhà ở hiện hành (vốn dĩ chưa đủ thu hút doanh nghiệp quan tâm) về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; về vay vốn với lãi suất ưu đãi... Trong khi đó, dự thảo lại bỏ đi một ưu đãi đã được áp dụng trong luật hiện hành (mà đã từng bước thu hút được một số nhà đầu tư tham gia).

Thu hẹp ưu đãi chủ đầu tư

Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 83 dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh (diện tích đất không quá 20% tổng diện tích đất ở của dự án), được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh này (không tính vào lợi nhuận định mức 10% của phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội).

Tôi cho rằng ưu đãi này kém hấp dẫn hơn ưu đãi tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trước đây (cho phép chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại); hoặc nếu không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại).

Mặc dù về lý thuyết, phương án của dự thảo hiện nay có thể cho phép chủ đầu tư được lợi nhuận cao hơn 10% (gồm 10% lợi nhuận đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội và phần lợi nhuận từ kinh doanh phần diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại); so với Luật Nhà ở hiện hành thì lợi nhuận định mức của chủ đầu tư bị khống chế tối đa là 10% (gồm cả lợi nhuận từ phần thương mại).

Lý do là bởi mặc dù lợi nhuận (về lý thuyết) theo Luật Nhà ở hiện hành có thể thấp hơn nhưng tính thanh khoản lại cao hơn. Ví dụ: Nhờ được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại nên chủ đầu tư có thể bán nhà ở thương mại với giá 20 triệu đồng/m2 để bù đắp cho nhà ở xã hội (bán với giá 8 triệu đồng/m2), như vậy cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều nhắm đến đúng đối tượng (người giàu mua nhà thương mại, người nghèo mua nhà xã hội), sản phẩm có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư có thể bán hết sản phẩm trong 01 năm. Ngược lại, vẫn trường hợp trên mà chủ đầu tư không được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án, 100% là nhà ở xã hội và bán với giá 12 triệu đồng/m2. Do mức giá này quá cao so với người thu nhập thấp nên tính thanh khoản thấp, khiến chủ đầu tư phải mất 3 năm mới bán hết. Trường hợp này, do phải chịu lãi suất vay tín dụng nên chủ đầu tư hầu như không còn lợi nhuận.

Giải pháp thay thế là cho phép chủ đầu tư được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh trong phạm vi dự án nhà ở xã hội là không thực chất bởi việc cung cấp dịch vụ, tiện ích cho nhóm người có thu nhập thấp (100% ở nhà ở xã hội) sẽ không tạo ra lợi nhuận đủ hấp dẫn với nhà đầu tư.

Do vậy, quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần được xem xét thêm để trả lại tương tự Nghị định 100: Cho phép chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại; hoặc nếu không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại. Phương án này sẽ giúp thu hút sự quan tâm nhiều hơn của các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Cần lưu ý rằng mọi chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều nhằm hướng đến ưu đãi cho người thụ hưởng cuối cùng là các khách hàng thụ hưởng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư chỉ đóng vai trò "cánh tay nối dài" của Nhà nước, giúp Nhà nước gián tiếp thực hiện hỗ trợ về nhà ở xã hội cho người dân.

Trở lại ví dụ nêu trên, nếu chủ đầu tư không được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án, 100% là nhà ở xã hội và bán với giá 12 triệu đồng/m2 thì đối tượng bị thiệt hại lớn nhất chính là người thụ hưởng cuối cùng - các khách hàng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Trong khi nếu giữ nguyên cơ chế ưu đãi theo Nghị định 100 thì nhờ được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội nên chủ đầu tư có thể bán nhà ở xã hội với giá 8 triệu đồng/m2. Sự điều chỉnh cơ chế ưu đãi theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thiệt thòi cho người dân, khiến nhóm đối tượng yếu thế phải mua nhà ở xã hội với giá cao hơn và làm mất đi tính chất tốt đẹp, nhân văn từ sự chia sẻ "người giàu gánh đỡ người nghèo" đã bước đầu phát huy hiệu quả của Nghị định 100.

* Chuyên gia pháp lý bất động sản